12 věcí, které byste měli vědět o nájemní smlouvě před pronájmem nového bytu

Justin Sullivan/Getty Images Pokud si hledáte byt, čeká vás brzy „zábavný“ úkol projít si nájemní smlouvu – právně závaznou dohodu, která vám diktuje kauci, datum ukončení nájmu, povinnosti nájemníka a samozřejmě i to, kolik peněz budete každý měsíc přehazovat.

Jedná se o hutný dokument, ale abyste se plně ochránili, věnujte před podpisem na tečkovanou čáru zvláštní pozornost těmto detailům.

Datum ukončení a možnosti prodloužení

Standardní délka nájemní smlouvy je 12 měsíců, ale ta vaše se může lišit v závislosti na tom, na čem se s pronajímatelem dohodnete, říká Marin King, právník a realitní agent společnosti Keller Williams Realty v New Yorku.

Většina smluv vyžaduje, abyste pronajímateli dali výpověď 30 až 90 dní předem, pokud plánujete nájem prodloužit. Pokud výpověď nepodáte, nájemní smlouva buď vyprší (čtěte: sbalte si kufry), nebo přejde na nájem od měsíce k měsíci, což může mít za následek zvýšení nájemného. Další možnost:

Když už jsme u toho, pronajímatel vás musí předem upozornit, pokud plánuje zvýšit nájemné na další nájemní období. Jak dlouho bude oznámení trvat, závisí na požadavcích státu, ale obvykle je to ve stejném období, v jakém jste povinni oznámit prodloužení nájmu, říká Michael Vraa, vedoucí právník a ředitel horké linky neziskové skupiny na ochranu nájemníků HOME Line v Minneapolisu.

Výše kauce

Obvykle se rovná jednomu měsíčnímu nájmu, ale může se lišit v závislosti na vašem kreditním skóre. „Pokud je vaše bonita špatná, může po vás pronajímatel požadovat dvouměsíční nájemné,“ říká King. „Je to další způsob, jak pronajímatele ujistit, že nájemné budete platit každý měsíc.“

Kdy dostanete peníze zpět? Standardní nájemní smlouva uvádí, že pronajímatel je povinen uvolnit peníze do 30 až 60 dnů poté, co opustíte nemovitost, pokud jste splnili všechny své povinnosti, jako například zaplatili všechny platby nájemného, včas se vystěhovali z bytu, vrátili nemovitost v dobrém stavu atd.

Odkladná lhůta na zaplacení nájemného

To je počet dní, které máte po splatnosti nájemného na zaplacení, aniž by vám vznikla pokuta z prodlení, a liší se podle státu. Pokud nezaplatíte nájemné před uplynutím doby odkladu, bude vám účtován poplatek z prodlení – může to být buď paušální poplatek, nebo procento z měsíčního nájemného, říká King.

Jaké vybavení vám bude poskytnuto

Stálé kuchyňské spotřebiče (například sporák, trouba nebo myčka nádobí) jsou obvykle zahrnuty v nájemném. Pokud jste si však prohlédli jednotku s odnímatelným příslušenstvím – okenní žaluzie, vybavení bazénu, mikrovlnná trouba do zásuvky – budete si chtít v nájemní smlouvě překontrolovat, co přesně vám bude pronajímatel poskytovat. V některých případech si můžete za příplatek pronajmout nábytek nebo se můžete domluvit s předchozím nájemcem, zda zde zanechá nějaké spotřebiče.

Omezení při přestavbě

Většina nájemních smluv vyžaduje, abyste před provedením úprav nemovitosti – dokonce i kosmetických změn – získali souhlas pronajímatele. „Vymalování místnosti se může zdát naprosto nevinné, ale pokud vylijete barvu na koberec, budete za to zodpovědní,“ říká Vraa. Pokud provedete změny v bytě bez souhlasu pronajímatele, mohl by použít vaši kauci na úhradu nákladů na uvedení nemovitosti do původního stavu.

Pravidla bytového domu nebo sdružení vlastníků domů

Pokud je váš byt součástí bytového domu nebo sdružení vlastníků domů (HOA), musíte dodržovat pravidla a předpisy společenství. Ty mohou určovat omezení parkování, požadavky na terénní úpravy a postupy při stěhování.

Profi tip: „Nemůžete věřit pronajímateli, že ví, co je v pravidlech bytového družstva,“ říká Vraa, takže si sami pořiďte kopii v kanceláři nebo na webových stránkách sdružení.

Povolený počet osob

V mnoha městech platí požární předpisy, které omezují počet osob, které mohou spát v místnosti. Sdružení vlastníků bytů nebo domů může také omezit počet osob, které mohou bydlet v pronajímané nemovitosti. To ovlivňuje, zda budete moci později do nájemní smlouvy přidat další osoby. Pokud se například za šest měsíců rozhodnete přeměnit obývací pokoj na ložnici navíc pro nového spolubydlícího, možná nebudete moci, pokud jste již dosáhli maximálního povoleného počtu osob v jednotce.

Pravidla pro hosty

Mnoho nájemních smluv omezuje, kolik dní může někdo v nemovitosti zůstat, pokud není v nájemní smlouvě. Jinými slovy, než podepíšete – nebo prodloužíte pozvání – budete chtít vědět, jak dlouho může někdo přespat na vašem gauči.

Pravidla podnájmu

Řekněme, že vás kvůli práci přestěhují; pravděpodobně budete chtít, aby na vaše místo nastoupil jiný nájemník a zaplatil za vás zbytek nájmu. Nicméně „standardním pravidlem v celé zemi je, že nájemci nemohou podnajímat bez písemného souhlasu pronajímatele,“ říká Vraa.

Existují výjimky, například pokud jste v armádě a přeloží vás, v takovém případě můžete nájemní smlouvu předčasně ukončit, dodává. Některé nájemní smlouvy také obsahují výkupní klauzule, které vám umožňují předčasně ukončit nájemní smlouvu, pokud zaplatíte pokutu (například dvouměsíční nájemné).

Pravidla pro domácí zvířata

Pokud máte domácí zvíře, počítejte s tím, že kromě základního nájemného zaplatíte jednorázový nebo měsíční poplatek. Mohou také existovat omezení týkající se typu zvířete, plemene nebo velikosti. Na služební zvířata se však vztahuje výjimka podle federálního zákona o spravedlivém bydlení, který pronajímatelům zakazuje diskriminaci na základě zdravotního postižení.

Pojištění nájemníků

Mnoho nájemních smluv vyžaduje, aby nájemníci měli pojištění nájemníků. I v případě, že ta vaše ne, může být uzavření pojištění nájemníků dobrým nápadem, který vás finančně ochrání v případě požáru, loupeže nebo jiné mimořádné události, říká King. Podle společnosti ValuePenguin, která se zabývá finančními průzkumy, stojí naštěstí průměrné pojištění nájemníků pouze 187 dolarů ročně.

Přístup do prostor

Pronajímatelé mají právo zkontrolovat stav vašeho domu a ukázat nemovitost potenciálním nájemníkům, pokud neprodloužíte nájemní smlouvu. V nájemní smlouvě však bude stanoveno, s jakým předstihem – obvykle 24 až 48 hodin – vás musí pronajímatel před vstupem do nemovitosti upozornit. Pokud pronajímatel vstoupí do nemovitosti bez řádného oznámení, může to mít právní důsledky. „Policie by v krajním případě mohla pronajímatele obvinit z neoprávněného vniknutí na cizí pozemek,“ říká Vraa.

Závěrečná poznámka: nájemní smlouvy se v jednotlivých státech liší

Jedním z důvodů, proč jsou nájemní smlouvy tak složité, je skutečnost, že zákony týkající se vztahu pronajímatele a nájemce se mohou v jednotlivých státech výrazně lišit, říká Vraa. Jako nájemce máte řadu ochranných opatření, ale protože nájemní smlouvu sepisují pronajímatelé, můžete očekávat, že podmínky upraví tak, aby byly pro ně výhodné.

Dobrou zprávou je, že kromě několika státem nařízených požadavků lze o podmínkách nájemní smlouvy vyjednávat, pokud jste ochotni se za sebe zasadit. A naštěstí v mnoha státech existují centra pro práva nájemníků nebo právní kanceláře pronajímatelů, které nabízejí nájemníkům bezplatné poradenství.

PODÍVEJTE SE TAKÉ:

Populární videa z Insider Inc.