Co se stane, když nájemce vypoví nájemní smlouvu před nastěhováním?

Aktualizováno září 2020

Když si nájemce rozmyslí, že si od vás pronajme byt ještě před nastěhováním, co to znamená pro vás, nájemce a pronajímanou nemovitost? Možná nájemce dostal oznámení o změně zaměstnání, potkala ho naléhavá rodinná situace nebo si prostě rozmyslel nastěhovat se do vaší pronajímané nemovitosti.

V našem podcastu jsme skutečně probírali reálný příklad nájemce, který chtěl vypovědět nájemní smlouvu před nastěhováním. Nalaďte si, jak tento příběh probíhal.

Je důležité, aby pronajímatel vše zdokumentoval, zejména dopis o předčasném ukončení nájmu. Tuto dokumentaci budete potřebovat, abyste mohli sledovat a kontrolovat, kolik peněz je v této situaci vázáno, a dokumenty se vám mohou hodit, pokud se nakonec kvůli případným neshodám obrátíte na soud.

Nezáleží na okolnostech, někdy si nájemníci obsazení jednotky rozmyslí ještě před nastěhováním.

Přečtěte si, co jste oba ze zákona povinni udělat, když tato neobvyklá situace nastane, abyste mohli minimalizovat finanční dopady.

Zde si můžete zdarma vyzvednout kopii našeho dopisu o předčasném ukončení nájemní smlouvy.

Obsah pro nájemce, kteří poruší nájemní smlouvu před nastěhováním

• Co se stane, když nájemce poruší nájemní smlouvu před nastěhováním?
• Nájemce poruší nájemní smlouvu před nastěhováním: Vaše možnosti
• K čemu slouží kauce
• Můžete odstoupit od nájemní smlouvy do 3 dnů?
• Nájemce poruší nájemní smlouvu před nastěhováním Časté dotazy

Co se stane, když nájemce poruší nájemní smlouvu před nastěhováním?

Po podpisu nájemní smlouvy pronajímatel a nájemce uzavřeli právně závaznou smlouvu bez ohledu na to, zda nájemce jednotku skutečně obývá.

Pokud nájemce podepsal nájemní smlouvu, ale rozmyslel si nastěhování, musíte toto oznámení považovat za jeho úmysl nájemní smlouvu porušit.

Pokud se tak stane, musíte postupovat následovně:

1. Vyžádejte si dokumentaci
   Požádejte nájemce o písemné 30denní oznámení pro vaši evidenci, že hodlá nájemní smlouvu vypovědět.
2. Vysvětlete další kroky
   Vysvětlete nájemci, že je právně odpovědný za nájemné po celou dobu trvání nájemní smlouvy, nicméně v rámci snahy v dobré víře, kterou vyžaduje většina států, se pokusíte byt co nejdříve znovu pronajmout. Nájemce je odpovědný za placení nájemného až do doby, než bude vaše nemovitost znovu pronajata, a to bez ohledu na to, zda je v jednotce fyzicky přítomen či nikoli.
3. Pokusit se najít nového nájemce
   Většina států vyžaduje, abyste se v dobré víře snažili najít nového nájemce. To znamená, že byste měli okamžitě začít s marketingem nemovitosti a co nejdříve uzavřít novou nájemní smlouvu s novým nájemcem.

Jakmile uzavřete novou nájemní smlouvu, stará nájemní smlouva již není platná. I když nájemce podepsal nájemní smlouvu, ale nikdy se nenastěhoval, doporučujeme podepsat s bývalým nájemcem dopis o předčasném ukončení smlouvy. Tím zajistíte, že podmínky tohoto ukončení budou jasně zdokumentovány.

Dopis o předčasném ukončení nájmu

Dopis o předčasném ukončení nájmu je dodatek k nájemní smlouvě, který podepisují obě strany. V tomto dopise se uvádí, že nájemní smlouva bude od určitého data považována za neplatnou. Měl by také obsahovat podrobnosti o případných dlužných poplatcích a způsobu jejich vymáhání.

Tento dopis bude sloužit jako právní dokumentace ukončení nájemní smlouvy. Pokud nájemce nezaplatí dlužné poplatky, bude tento dopis užitečný při vymáhání dlužného nájemného a poplatků. S tímto procesem vám může pomoci každý zaměstnaný správce nemovitosti, ale máme pro vás také užitečný vzorový dopis.

Aktualizace standardní nájemní smlouvy pro případ ukončení nájmu

Pokud se obáváte, že nájemce vycouvá ještě před nastěhováním, bylo by dobré se ujistit, že vaše standardní nájemní smlouva obsahuje jasnou výpovědní doložku. Tato doložka se může týkat toho, co se stane, pokud bude chtít nájemce předčasně odstoupit od nájemní smlouvy.

Obvykle tyto doložky umožňují nájemci zaplatit určitou částku jako poplatek za ukončení smlouvy. Jakmile tuto částku zaplatí, mohou být považováni za osvobozené od povinnosti platit jakékoli budoucí nájemné, ale stále budou dlužit veškeré nájemné, které je zpětně splatné, pokud nebude zorganizována jiná dohoda.

Nájemce porušující nájemní smlouvu před nastěhováním:

Ačkoli je výše uvedený postup krok za krokem standardním postupem, který lze použít, když chce nájemce odstoupit od smlouvy před nastěhováním, máte i jiné možnosti. Nakonec je na vás, abyste se rozhodli, která možnost vyhovuje vaší situaci.

Postupujte podle standardního protokolu

První věc, kterou můžete udělat, je postupovat podle standardního protokolu:

1. Požádejte o dopis o předčasném ukončení nájmu.
2. Vysvětlete mu, že je stále povinen platit nájemné, ale vy se budete snažit co nejdříve najít nového nájemníka.
3. Vybírejte nájemné, dokud nenajdete nového nájemníka (nebo použijte kauci, jak zákon připouští).

Většina států vyžaduje, aby se pronajímatelé snažili najít nájemníka co nejdříve; musíte se o to snažit v dobré víře.

Pokud byl pronájem nemovitosti, o kterou se jedná, obtížný nebo jste udělali mnoho ústupků, abyste mohli tohoto nájemníka pronajmout, je nejlepší postupovat podle tohoto protokolu. Tento protokol se jednoduše řídí smlouvou, kterou jste vy i nájemce podepsali. Zajišťuje, že na tom finančně neproděláte. I když se to může zdát kruté, nájemce podepsal zákonnou smlouvu stejně jako vy.

Povolení předčasného ukončení

Povoluje vaše nájemní smlouva předčasné ukončení? Pokud ano, má váš nájemník právo tuto klauzuli o předčasném ukončení kdykoli využít, pokud dodrží protokol uvedený v nájemní smlouvě.

Pokud chce například odstoupit od smlouvy o nájmu bytu před nastěhováním, bude mít v nájemní smlouvě jasně uvedeno, jak to udělat.

Obvykle to znamená, že bude muset zaplatit určitý poplatek, aby mohl nájemní smlouvu předčasně ukončit, a možná bude muset také přijít o kauci. Jakmile dojde k ukončení nájemní smlouvy, mohou obě strany pokračovat ve své činnosti jako obvykle.

Povolte jim odejít předčasně

Pokud jste v situaci, kdy tak můžete učinit, je obvykle snazší ukončit nájemní smlouvu bez boje o nájemné než vymáhat nájemné od neochotného nájemce. Každá situace je však jiná, proto musíte být při tomto rozhodnutí opatrní.

Nájemci, kteří získají práci v novém městě, ztratí zaměstnání a nemohou platit nájemné nebo se jinak ocitnou v měnící se situaci, kterou nemohou ovlivnit, nemusí být schopni dále platit nájemné. Než se držet naděje, že se jim podaří sehnat peníze na placení nájemného, je obvykle lepší snížit ztráty a jít dál.

Pokud s tím obě strany souhlasí, je legální nájemní smlouvu kdykoli ukončit. Pro toto rozhodnutí se můžete rozhodnout, pokud máte pocit, že to vašemu podnikání příliš neublíží.

K tomu slouží kauce

K takovým situacím se skládá kauce (zpravidla ve výši dvou nebo tří měsíčních nájmů) – jako kompenzace v případě neplacení nájemného.

Protože většina pronajímatelů vyžaduje, aby nájemci zaplatili kauci současně s podpisem nájemní smlouvy, může vám pomoci překlenout rozdíl v příjmech mezi prvními měsíci nájemného.

Pokud jste kauci od nájemce vybrali, máte vy i nájemce dvě možnosti:

1. Použití kauce na nájemné
   Vy si ji ponecháte, použijete kauci na dlužné nájemné do doby, než bude nemovitost znovu pronajata, a pak nevyužitou část pošlete zpět nájemci. Nájemce neplatí nájemné, pokud dlužné nájemné nepřevýší celkovou výši kauce. Tato cesta je riskantní, protože po vyčerpání kauce může být obtížné nájemné od nájemce vymáhat nebo jej žalovat.
2. Vybírání nájemného odděleně
   Odložíte ji stranou a nájemce platí nájemné každý měsíc, dokud není nemovitost znovu pronajata. Poté zašlete kauci zpět v plné výši, protože na neobsazené jednotce nevznikne žádná škoda. Tato cesta je pro vás bezpečnější, protože nájemce má motivaci platit nájemné, aby dostal kauci zpět v plné výši. Pokud to nájemce neudělá, můžete si nájemné z kauce tak jako tak odečíst.

Nezapomeňte však, že vaše místní nebo státní zákony mohou mít vliv na to, zda můžete kauci tímto způsobem použít. Porušení nájemní smlouvy obvykle umožňuje pronajímateli ponechat si kauci, ale jsou oblasti, kde jsou pravidla týkající se kaucí neuvěřitelně přísná.

Vždy je dobré překontrolovat si zákony, než použijete kauci na úhradu čehokoli kromě škod způsobených na nemovitosti.

Můžete odstoupit od nájemní smlouvy do 3 dnů?

Když si nájemce nenechá okamžitě vrátit kauci nebo vám chce dát za uši, když si stojíte za svou odpovědností za nájemné, může se odvolat na „právo odstoupit od smlouvy“.

Tím se odkazuje na zákon na ochranu spotřebitele, který ukládá poskytovatelům finančních půjček, aby za určitých okolností umožnili dlužníkům odstoupit od půjčky po třech dnech.

Naneštěstí pro nájemce se toto právo nijak netýká nájemních smluv a pronájmu nemovitostí.

Pokud se vás nájemce snaží přesvědčit o této politice, pokračujte a vyvraťte mu názor, že existuje právo odstoupit od nájemní smlouvy nebo ji vypovědět do tří dnů.

Nájemce vypoví nájemní smlouvu před nastěhováním Nejčastější dotazy

Může si pronajímatel ponechat kauci, pokud nájemce vycouvá?

Ve většině případů si pronajímatel může ponechat kauci, pokud nájemce vycouvá. Přesné podmínky, zda je to možné, závisí na dvou věcech:

• Co je napsáno v nájemní smlouvě
• Co říkají státní a místní zákony o kaucích

Pokud vaše místní zákony umožňují použít kauci na pokrytí nezaplaceného nájemného, pokud nájemce vycouvá před nastěhováním, měli byste zvážit, zda to do své standardní nájemní smlouvy zapíšete. Pokud to budete mít zahrnuto v konkrétní smlouvě, kterou s nájemníkem podepíšete, bude snazší to nájemníkovi vysvětlit, pokud tato situace nastane.

Jestliže však žijete někde, kde kauce nemůže být nikdy použita na úhradu nájemného, bude třeba ji po skončení doby trvání nájemní smlouvy nájemníkovi vrátit v plné výši. Pokud se ocitnete v této situaci, je pravděpodobné, že se budete muset obrátit na občanskoprávní soud, aby vyřešil neplacení nájemného a opuštění nemovitosti.

Poté vám soudce může poradit, jak postupovat při vymáhání nájemného a co udělat s kauci.

Do Breaking A Lease Hurt A Tenant’s Credit?

Nájemci, kteří se dostali do svízelné situace, se mohou obávat, zda porušení nájemní smlouvy neovlivní jejich kredit. Někteří se na vás mohou obrátit s žádostí o radu. I když byste je měli odkázat na finančního odborníka, aby vám poskytl informace, je dobré znát základní informace.

Pokud nájemce po podpisu nájemní smlouvy vycouvá a neplatí nájemné, je stále zodpovědný za nezaplacené nájemné. Pronajímatel může podat žalobu, aby toto nájemné získal zpět. Pokud žalobu vyhraje, může pak dluh předat inkasní agentuře. Nezaplacený dluh, který projde inkasní agenturou, může mít vliv na kreditní skóre.

V konečném důsledku to znamená, že kredit nájemce může být ovlivněn jeho odstoupením od nájemní smlouvy, pokud se s pronajímatelem nedohodne na přijatelném řešení nebo nezaplatí dlužné poplatky.

Může si to nájemce před podpisem nájemní smlouvy rozmyslet?

Je to sice frustrující, ale nájemce si to může kdykoli před podpisem nájemní smlouvy rozmyslet. Dokud smlouvu nepodepíše, není k pronájmu nemovitosti nijak zavázán a nelze ho k tomu nutit.

Pokud nájemce před změnou názoru zaplatil kauci, měli byste mu ji v případě, že nájemní smlouvu nepodepíše, vrátit v plné výši. Nebyla uzavřena žádná dohoda, takže to, že vám dali kauci dříve, byla chyba na jejich straně, ale bylo by sporné si tyto peníze ponechat.

Jakmile však podepsali nájemní smlouvu, ale nechtějí se nastěhovat, je ve vašich právech nějakým způsobem vymáhat nájemné.

Pokračujte dál

Když chce nájemce ukončit nájemní smlouvu před tím, než se nastěhuje do pronajímané nemovitosti, můžete s ním spolupracovat, abyste minimalizovali finanční dopady pro vás oba.

Jako pronajímatel máte právo ponechat si kauci a máte právo vybírat nájemné, dokud se jednotka znovu nepronajme. Je však vaší povinností minimalizovat dobu potřebnou k opětovnému pronájmu a najít náhradního nájemníka.

Jakkoli může být tato situace frustrující, vždy je dobré snažit se, aby se věci přesunuly k novému nájemníkovi, než čekat, až vám bývalý nájemník vrátí peníze. Stejně jako u velké části dlužného nájemného může být velmi obtížné ho vymáhat. Soustřeďte se co nejvíce na budoucnost.

Pronajímatel volá kvůli nájemníkovi, který chtěl předčasně ukončit nájemní smlouvu

V našem podcastu „RentPrep pro pronajímatele“ se věnujeme různým problémům, kvůli kterým pronajímatelé volají do naší společnosti.

V epizodě 164 probíráme rozhovor, kdy měl pronajímatel nájemníka, který chtěl předčasně ukončit nájemní smlouvu. Pokud se chcete dozvědět více, podívejte se na tuto epizodu!

Přihlaste se k odběru: Podcasty pro Apple | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS