Jednou z nejzáhadnějších otázek, s nimiž se texaští spotřebitelé potýkají při pokusu o zdokumentování převodu nemovitosti, je rozhodnutí, který typ převodní listiny je vhodné použít. Dobře mínění poradci po celé generace nevědomky uváděli své tazatele v omyl tím, že opakovali dobře šířenou, ale krajně nepřesnou mantru: Aby prodávající převedl vlastnické právo k nemovitosti, měl by kupujícímu předat quitclaim deed, často nesprávně vyslovovaný quickclaim nebo quick claim deed. Při nesčetných příležitostech se na mou kancelář obrátili spotřebitelé s žádostí o takový dokument a tvrdili, že jim okresní úřad v budově soudu doporučil, aby tento dokument využili. A špatné rady se neomezují jen na neadvokátní veřejnost. Mnoho a mnoho rozvodových a dědických právníků běžně vystavuje své klienty potenciálním problémům s vlastnickými právy tím, že do svých pracovních produktů zahrnují listiny o vzdání se práv. Je záhadou, jak se tyto mylné informace a nesprávné použití tak rozšířily; texaské právo však zcela jasně říká, že ve většině případů není quitclaim deed vhodný a mohl by vést k budoucím problémům.
V Texasu existují v zásadě čtyři hlavní typy listin: general warranty deed, special warranty deed, deed without warranty a quitclaim deed. Rozdíly mezi nimi jsou propastné a použitý typ ovlivňuje obě strany i dlouho po uskutečnění převodu.
Ale zpět k základům. Aby bylo možné platně převést vlastnické právo k nemovitosti v Texasu, musí propachtovatel sepsat před notářem smlouvu o převodu nemovitosti. Tato listina musí být předložena obdarovanému, který ji musí přijmout, a měla by být uložena k zápisu v kanceláři okresního úředníka, aby se o převodu dozvěděla veřejnost. Nepodání listiny může vystavit nemovitost budoucím nárokům jiných stran.
Nejčastěji poskytuje oprávněný obecnou záruční listinu. Tento základní prvek texaského práva nemovitostí slouží k převodu vlastnického práva na obdarovaného a obsahuje úplnou záruku vlastnického práva, kterou se poskytovatel zaručuje obdarovanému, že vlastnické právo k nemovitosti je volné a prosté jakýchkoli jiných nároků. Je zřejmé, že taková smlouva, která obsahuje široké záruky vlastnického práva, poskytuje obdarovanému nejlepší ochranu.
V určitých situacích však nemusí být pro propachtovatele pohodlné poskytovat obdarovanému tak široké záruky. Možná si není jistý stavem vlastnického práva před svým vlastnictvím, nebo by se raději spoléhal na to, že obdarovaný bude spoléhat na pojištění vlastnického práva poskytované společností, která se zabývá vlastnickými právy v minulosti. V takových případech se může oprávněný rozhodnout poskytnout pouze zvláštní záruční listinu. Navzdory svému názvu je zvláštní záruční listina ve skutečnosti omezenější než obecná záruční listina v tom smyslu, že zaručuje, že vlastnické právo je volné a čisté od jiných nároků pouze po dobu vlastnictví poskytovatele dotace. Zvláštní záruční listina neposkytuje žádnou ochranu pro nároky vzniklé před vlastnictvím oprávněného.
Pokud se oprávněný z jakéhokoli důvodu necítí na to, aby vůbec poskytoval záruky za vlastnictví, lze připravit listinu bez záruky. Takový dokument se však nedoporučuje a obdarovaný by takovou listinu přijal pouze v krajním případě. Tento typ listiny se obvykle používá k vyjasnění problémů s vlastnickým právem v minulosti, například v případě nedávno nalezených dědiců v řetězci vlastnických práv, kteří o svém podílu na nemovitosti vůbec nevěděli.
Nakonec listina o vzdání se práva není téměř vůbec listinou, protože technicky vzato nepřevádí nic. Místo toho je spíše uvolněním než čímkoli jiným. Provedením quitclaim deed podepisující osoba ve skutečnosti uvolňuje nebo se vzdává jakéhokoli nároku na vlastnictví ve prospěch nabyvatele. Toto vzdání se je podobné „odstoupení“; vůbec se nejedná o skutečný převod nebo přechod vlastnického práva. Z tohoto důvodu většina společností zabývajících se prodejem nemovitostí nepřizná důvěru listinám o vzdání se vlastnického práva, které se nacházejí v řetězci vlastnických práv, a před uzavřením prodeje nemovitosti musí být přijata nápravná opatření.
Osobě, která si přeje nabýt vlastnické právo k nemovitosti, se doporučuje, aby se vyhnula často doporučované listině o „rychlém vzdání se vlastnického práva“ a místo toho požadovala od zřizovatele skutečnou záruční listinu. To v kombinaci s pojistnou smlouvou vystavenou renomovanou společností, která provedla kompletní rešerši záznamů o vlastnictví nemovitosti, poskytuje obdarovanému největší jistotu, která mu usnadní mnoho šťastných let vlastnictví nemovitosti.
Kontakt Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin je advokát s ratingem AV Pre-eminent, certifikovaný Texaskou radou pro právní specializaci v oboru práva obytných nemovitostí. Pan Rattikin již více než 28 let poskytuje transakční právní služby klientům v celém státě Texas se zaměřením na právo nemovitostí, obchodní právo a právo vlastnických práv. Pan Rattikin pokračuje v definování nových právních hranic prostřednictvím zapojení technologií pro zlepšení zkušeností advokáta a klienta, což dokazují inovativní webové stránky jeho firmy www.rattikinlaw.com a www.texaslegaldocs.com.
.
