Kolik stojí oprava domu?

Poslední aktualizace 18. března 2021 od Mark Ferguson

Opravuji spoustu domů, ať už jde o můj osobní dům, mé nemovitosti k pronájmu nebo mé opravy a převrácení. Když opravuji dům, neznamená to, že práci provádím sám, ale že ji pro mě dělá dodavatel. Nejtěžší na opravě domu je najít skvělého dodavatele a odhadnout, kolik opravy budou stát. Odhadnout náklady na opravy není snadné, ale tento článek vám poskytne představu o tom, kolik budou opravy stát. Náklady na opravy se budou lišit v závislosti na kvalitě použitých výrobků, na tom, jaké jsou ve vaší oblasti náklady na práci, a na dodavateli, kterého použijete.

Aktuální informace o cenách oprav za rok 2021!!!

Tento článek jsem napsal ještě předtím, než svět zasáhl kovid. Dalo by se předpokládat, že covid sníží ceny oprav, ale stal se pravý opak. Ceny oprav prudce vzrostly. Mnoho výrobních společností, které vyráběly materiály, zavřelo nebo omezilo výrobu a zároveň lidé zůstávali doma a dokončovali rekonstrukce! Cena řeziva, izolací, oken, dveří atd. šla mnohem nahoru.

Doufám, že se trh brzy napraví, ale můžete si vzít většinu cen, které zde uvádím, a přidat 20 až 40 procent díky zvýšení nákladů.

Proč kupovat něco, co potřebuje práci?

Téměř všechny domy, které kupuji, potřebují práci a některé potřebují hodně práce. Rád bych kupoval domy, které jsou ve skvělém stavu, ale chci kupovat domy, které jsou výhodné. Abyste získali skvělou nabídku, musíte obvykle kupovat domy, které potřebují nějakou opravu, protože kupců, kteří takové domy koupí, je méně. Když dům potřebuje hodně oprav, většina kupujících nemusí být schopna získat na takový dům úvěr. Čím méně kupců pro dům, tím lepší obchod můžete získat. Na opravy domu je také potřeba hotovost, což dále snižuje počet lidí, kteří mohou koupit domy, které potřebují opravu. Mnoho lidí se nechce trápit s prováděním oprav nebo hledáním dodavatele, který by opravy provedl, což dále snižuje počet kupujících domů, které potřebují práci.

I když koupíte dům, který je ve skvělém stavu, bude v určitém okamžiku potřebovat práci. Zařízení může být zastaralé, interiér nebo exteriér může potřebovat vymalovat a věci se nakonec rozbijí.

Níže je video o domě, který jsme převrátili, a o tom, kolik stála jeho oprava:

Kolik stojí malování?“

Když opravuji dům, vždy ho vymaluji a vyměním podlahové krytiny, pokud tyto položky nebyly právě provedeny. Náklady na vymalování domu se v posledních letech hodně zvýšily, protože se zvýšila cena barev a také práce. Moje náklady na vymalování interiéru domu se pohybují kolem 1,50 až 2,00 USD za metr čtvereční. U domu o rozloze 1 500 čtverečních stop stojí vymalování interiéru asi 2 200 dolarů. To zahrnuje vymalování obložení na bílo a stěn jinou barvou, například béžovou nebo šedou.

Vnější nátěr domu stojí více, protože barva je dražší, je potřeba více přípravných prací a musí být pěkné počasí. Malování exteriéru domu může vyjít na 3,00 USD za metr čtvereční a více v závislosti na složitosti a stavu domu. Pokud má dům odlupující se nátěr, bude oškrábání a příprava povrchu pro nový nátěr stát mnohem více. Pokud je na domě olovnatý nátěr, mohou být náklady mnohem vyšší kvůli přípravným a úklidovým pracím potřebným k likvidaci starého nátěru. Váš dodavatel nebo malíř musí být certifikován pro odstraňování nátěrů na bázi olova, jinak mu hrozí vysoké pokuty od vlády.

Kolik stojí podlahové krytiny?

Při výměně podlahové krytiny téměř vždy používám koberec do obytných prostor a vinyl nebo dlažbu do kuchyní a koupelen. Pokud je v domě tvrdé dřevo, provedu jeho novou povrchovou úpravu, ale tvrdé dřevo kvůli nákladům nepřidávám ani nevyměňuji. Pokládka dřevěné podlahy vyjde třikrát dráž než koberec. Pro mě výměna koberce v domě o rozloze 1 500 čtverečních stop bude stát asi 3 000 až 3 500 dolarů za instalaci. Vinyl nebo dlaždice budou stát dalších 500 až 1 000 dolarů za kuchyň a koupelny. Tyto náklady jsou za materiály střední třídy, které vypadají pěkně a vydrží, ale nestojí majlant.

Pokud už dům má tvrdé dřevo, udělám vše pro to, abych ho znovu zušlechtil, protože zušlechtění je levnější než instalace nového koberce. Také se mi líbí vzhled dřevěných podlah a kupující je mají rádi. Dům o rozloze 1 500 čtverečních stop, který je převážně z tvrdého dřeva, mohu znovu zušlechtit asi za 2 000 dolarů.

Použijeme také laminátové nebo vinylové prkenné podlahy, jejichž kvalita se nyní zlepšila a při správné instalaci vydrží.

Kolik stojí svítidla?

Další skvělou aktualizací domu je výměna světelných a vodovodních zařízení. Dům se zbrusu novými světly, klikami a vodovodními bateriemi, které k sobě ladí, může proměnit domov. Rád používám starožitný bronz, ale použili jsme i kartáčovaný nikl. Svítidla jsou tak levná jako 2 za 20 dolarů za základní světla do ložnice a koupelny. Pěkný lustr lze pořídit za méně než 150 dolarů, stejně jako pěkný stropní ventilátor. Dveřní kliky jsou 20 dolarů nebo méně v závislosti na stylu a baterie se pohybují od 35 do 150 dolarů. Pro celý dům můžete vyměnit světla, kliky dveří a baterie za přibližně 1200 dolarů za instalaci.

Kolik stojí spotřebiče?

Dalším způsobem, jak udělat dům skvělým, je přidat nové spotřebiče. Do našich domů dáváme spotřebiče z nerezové oceli; sporák seženu za 500 až 600 dolarů, myčku za 300 dolarů a mikrovlnnou troubu za 250 dolarů. Obvykle nekupuji ledničku pro své flipy a pro mé pronájmy mohu koupit použité spotřebiče z Craigslistu. Spotřebiče dělají obrovský rozdíl ve vzhledu kuchyně, i když jsou skříňky zastaralé.

Kolik stojí kosmetické opravy?

Pokud provedete všechny výše uvedené práce a zbytek vašeho domu je ve slušném stavu, bude to obrovský rozdíl ve vzhledu a pocitu. Téměř vždy provádím všechny opravy, o kterých jsem hovořil, při každé opravě a převrácení. U svých pronájmů obvykle dělám většinu těchto oprav, ale pokud je dům ve slušném stavu, mohu si vystačit i s menším množstvím. Zde jsou celkové náklady na kosmetickou modernizaci domu o rozloze 1 500 čtverečních stop:

Nová vnitřní výmalba: 2 200 dolarů

Nové podlahové krytiny: 4 500 dolarů

Nová svítidla: 1 200 dolarů

Nové spotřebiče:

Když opravujete dům, téměř vždy to stojí víc, než si myslíte, takže se připravte na to, že utratíte víc, než kolik si spočítáte: 1 300 dolarů

Celkové náklady: 9 200 dolarů

Když opravujete dům, téměř vždy to stojí víc, než si myslíte. Velmi zřídka kdy utratím méně než 10 000 USD za jakýkoli dům, který opravuji, protože obvykle je třeba opravit i mnoho drobností. Díry v sádrokartonu, kryty zásuvek, terénní úpravy a mnoho dalších věcí zvýší náklady. Málokdy se také stane, že bych neměl více větších oprav, které bych musel dokončit.

Kolik stojí větší opravy?

Opravy na mých flipech a pronájmech se pohybují od základní kosmetiky až po masivní přestavbu. Zde jsou další běžné opravy, které na domech provádíme, a jejich cena.

• Kuchyně: Výměna kuchyně není tak drahá, jak si možná myslíte. Základní kuchyňskou linku včetně skříněk, desky a dřezu mohu vyměnit za 2 500 USD v materiálu nebo méně. Po připočtení práce vás výměna kuchyně vyjde na méně než 5 000 dolarů.
• Koupelny: Koupelny mohou být vykuchané nebo se může jednat o jednoduchou výměnu umyvadla. V případě kompletních střevních prací mohu obvykle provést práci za méně než 3 000 USD. Výměnu toaletní mísy, toalety a obložení vany lze provést za méně než 1 000 USD.
• Střecha: Výměna vany, toalety a obložení vany může být provedena za méně než 1 000 USD:
• Elektrika: Opravy elektřiny se mohou velmi lišit podle toho, co je třeba udělat. Drobné opravy mohou být za pár stovek dolarů nebo velké přepojování může stát 5 000 dolarů. Je důležité nechat si zkontrolovat všechny problémy s elektřinou, abyste zjistili, jak jsou vážné.
• Instalatérské práce: S instalatérstvím je to podobné jako s elektrikou. Drobná práce může být velmi levná, ale předělat instalatérské práce v domě může stát 5 000 dolarů i více.
• Kanalizace: Výměna kanalizace může být velmi nákladná. Naštěstí jsem nikdy nemusel žádnou vyměnit, ale výměna potrubí může vyjít na 3 000 až 10 000 dolarů.
• Nadace: Výměna kanalizačního potrubí může být nákladná: Většina oprav základů není žádná legrace. Existuje mnoho problémů od usazování, úniku vody, problémů se zatříděním nebo konstrukčních problémů. Pokud máte problémy s vodou ve sklepě nebo na půdě, může se jednat o závažný problém se základy, který stojí 10 000 dolarů a více, nebo o jednoduchý problém s tříděním, který vyřeší trocha zemních prací.
• Okna: Pokud máte problémy s vodou ve sklepě nebo na půdě, může se jednat o závažný problém se základy, který stojí 10 000 dolarů a více, nebo o jednoduchý problém s tříděním, který vyřeší trocha zemních prací: Nakonec vyměníme spoustu oken, protože neustále kupujeme starší domy. Vyměňujeme také hodně interiérových dveří. Šestipanelové bílé dveře dělají dům velmi pěkným. Dveře obvykle stojí 100 až 150 dolarů za instalaci.
• Štuky a obklady: Málokdy vyměňuji obklady na domech, ale občas se mi to podařilo. Dávám zcela novou štukovou omítku na fix and flip, která stojí asi 8 500 dolarů za dům o rozloze 1 250 čtverečních stop. Výměna dřevěné vlečky je levnější, ale pak musíte dřevěnou vlečku natřít. Ve většině případů můžete dům přetřít a vymalovat levněji než štuk.
• Sádrokartonové desky/Sheetrock: U starých domů vidím hodně omítek a špatných sádrokartonových desek. Zbrusu nový sádrokarton vypadá ve starém domě mnohem lépe než nerovná drolící se omítka. Při nedávné výměně si odborník na sádrokarton účtoval asi 3 000 dolarů za úpravu stěn a stropů ve třech místnostech o celkové rozloze asi 500 čtverečních stop.
• Kamna/ohřívač vody: V letošním roce jsem si nechal nainstalovat zcela novou pec s nuceným oběhem vzduchu za přibližně 5 000 USD. Vyměnit jen pec stojí asi 2 500 dolarů a ohřívač teplé vody asi 800 dolarů.

Kolik utratím za přestavby?

Na své poslední opravě a převrácení, které se chystá k prodeji, jsem za přestavbu utratil asi 18 000 dolarů. To zahrnovalo vnitřní a vnější malbu, nový koberec, nové dveře, nové obložení, nějaké elektrikářské práce, nové sádrokartony, vynesení odpadků, terénní úpravy a mnoho drobných oprav. Na flipu, který se chystá zahájit práce, utratím za opravy přes 50 000 dolarů. Ten dům potřebuje nové rozvody, novou elektriku, všude novou barvu, obklady, nová okna, nové dveře, nové sádrokartony, nové vany, novou kuchyň, nové podlahy, nová svítidla, nové obložení a další.

Kde nakupuji materiál na opravy svých domů?

Většinu materiálu včetně svítidel, dveří, oken, klik, kuchyní, koupelen a všech drobností nakupuji v Home Depot. Mám profesionální účet u Home Depot, díky němuž mám obrovské slevy na materiály, které nakupujeme pro flipy a pronájmy.

Závěr

Oprava domu nestojí 50 000 nebo 100 000 dolarů za základní kosmetické opravy. Vidím v televizi přestavby kuchyní, které stojí 50 000 dolarů, a nevěřím vlastním očím a uším! I když použijete špičkové materiály, jako jsou žulové pulty a skříňky na míru, neměli byste za kuchyň utratit 50 000 dolarů, pokud se nejedná o dům za milion dolarů. Opravy se mohou u přestaveb rychle sčítat a já vždy počítám s náklady o 5 000 dolarů vyššími, které plánuji utratit kvůli neznámým. Najděte si skvělého dodavatele, ujistěte se, že dodavatel odvádí svou práci, a poohlédněte se po nejlepších cenách, abyste udrželi své náklady na nízké úrovni. Nezapomeňte, že tyto náklady jsou to, co platím za opravu domů v mé oblasti. Pokud žijete v drahém městě, mohou být vaše náklady výrazně vyšší.

Moje kniha Fix and Flip Your Way to Financial Freedom (Opravte a převraťte si cestu k finanční svobodě) popisuje, jak přesně převracím nemovitosti. Zabývá se tím, jak najít nabídky, financovat nemovitosti, jaké opravy provést a jak prodávat hotové flipy! Je k dispozici jako paperback a ebook na Amazonu.