Po přijetí nabídky obdrželi moji prodávající zpět inspekční zprávu od kupujících jejich domu. V inspekční zprávě bylo uvedeno, že nemovitost potřebuje novou střechu. Požadovali po mých prodávajících, aby zaplatili celou střechu, ale vyjednali jsme snížení na přibližně polovinu uvedené částky.
Jak se tyto prostředky převádějí? Připisují se kupujícímu při uzavření smlouvy? Předává je prodávající při uzavření smlouvy v hotovosti? Jakým způsobem předávají prodávající kupujícímu peníze za opravy nebo výměny zjištěné při prohlídce? Jak přesně fungují úvěry prodávajícího kupujícímu?
Může dát prodávající kupujícím peníze na opravy při uzavření smlouvy?
Náklady na koupi domu nebo bytu se mohou kupujícím rychle nasčítat. U finančních transakcí mohou kupující obvykle veškeré dodatečné náklady zaokrouhlit na celou částku úvěru, jako jsou náklady na uzavření a poplatky za odhad. Kupující obvykle hradí náklady na pořízení úvěru, jako je proces úschovy a pojištění vlastnického práva. Kupující však mohou požádat prodávajícího, aby jim při uzavření smlouvy připsal určitou částku na pomoc s těmito výdaji, včetně položek zjištěných v inspekční zprávě. Ústupek prodávajícího musí být zahrnut do kupní smlouvy a o výši a podmínkách úvěru lze jednat, stejně jako o čemkoli jiném v kupní smlouvě.
Prodávající i kupující hradí svůj podíl na závěrečných nákladech na vypořádání transakce. Tyto poplatky zahrnují poplatky za úschovu, pojištění vlastnického práva, daně z nemovitosti, kurýrní poplatky, zálohy, zálohy, poplatky sdružení majitelů domů a další drobné poplatky, které se zahrnují do paušální částky uzavíracích nákladů. Věřitelé obvykle požadují, aby kupující zaplatili poplatky, které jsou na daném trhu považovány za obvyklé a přiměřené. Z tohoto důvodu by úvěr pro prodávajícího mohl pokrýt poplatky, které do tohoto popisu spadají, včetně inspekčních oprav nebo výměn. Věřitelé však obvykle omezují výši poplatků, které může prodávající připisovat kupujícímu, v rozmezí 3 % až 9 % z výše úvěru.
Související: V případě, že prodávající souhlasí s tím, že kupujícímu poskytne finanční prostředky na opravu nebo výměnu nějaké položky, nemůže mu při uzavření smlouvy jen tak předat přes stůl pytel peněz. Existuje několik možností. Jednou z nich je, že peníze mohou být převedeny do úvěrové lhůty prodávajícího. Opravy mohou být provedeny před uzavřením nebo po něm, ale pokud prodávající provede opravy před uzavřením, měl by kupující co nejdříve vzít inspektora domu na opakovanou kontrolu. Existují však některé scénáře, kdy lze opravy provést po uzavření.
Prodávající může dát kupujícímu při uzavření paušální částku na pokrytí nákladů na opravy, s jejichž provedením kupující souhlasí. Prodávající může také předem zaplatit dodavateli, který práce provede. Nebo může být část výtěžku prodávajícího po uzavření smlouvy uložena do úschovy a použita na opravy. Způsob obvykle závisí na složitosti oprav a vyjednávání. Jednoduché položky by měly být vyřízeny před uzavřením na náklady prodávajícího, ale rozsáhlé opravy by měly být vyčísleny předem a dohodnuty před uzavřením.
Úvěry prodávajícího kupujícímu
Úvěry prodávajícího mohou být výhodné jak pro kupující, tak pro prodávající, protože prodávající mohou nabídnout kupujícím pobídku v podobě úvěru prodávajícího a kupující mohou snížit své náklady z vlastní kapsy. V případě kupujících s nízkou akontací nebo dokonce bez akontace mohou požádat o úvěr prodávajícího a zvýšit prodejní cenu, aby pokryli tyto náklady, pokud odhad pokryje nadsazené náklady.
Typ úvěru, který může prodávající poskytnout kupujícímu, závisí na financování kupujícího. Jejich věřitel nemusí úvěr prodávajícího povolit a může požadovat provedení oprav před uzavřením smlouvy. Aby se to obešlo, může mít úvěr formu úvěru na závěrečné náklady a jsou na něj stanoveny limity. U hypotéky FHA může prodávající zaplatit kupujícímu až 6 % prodejní ceny úvěru na závěrečné náklady. U konvenčních hypoték s akontací 5 % až necelých 10 % může prodávající připsat až 3 % a u akontace 10 % až téměř 25 % může prodávající připsat až 6 % úvěru na náklady na uzavření. Tyto částky se zvyšují v závislosti na výši akontace, takže věřitel bude muset být opatrný, aby nepřekročil skutečnou výši nákladů na uzavření smlouvy.
Související:
Ačkoli tato částka není určena konkrétně na opravu střechy, může být při uzavření smlouvy připsána zpět vůči kupujícímu, což je technicky nastaveno jako poskytnutí finančních prostředků kupujícímu na opravu střechy.
Není neobvyklé, že prodávající nabídne kupujícímu částku v dolarech namísto provedení oprav. Může to být jednoduše tak, že prodávající si opravy nemůže dovolit, nechce se jimi zabývat nebo má kupující více problémů, o které se musí postarat několik opravářů.
Nejvýhodnějším přístupem je, že prodávající nabídne kupujícímu úhradu uzavíracích nákladů až do výše opravy. Tím se sníží finanční prostředky, které musí kupující přinést k uzavření smlouvy, a případné úspory se odloží na provedení oprav po uzavření smlouvy. Kupující a prodávající musí podepsat dodatek, ve kterém bude uvedeno, že prodávající souhlasí s tím, že kupujícímu při uzavření připíše určitou částku. Tento dodatek se přidá ke smlouvě a pokrývá dohodnutou částku namísto toho, aby prodávající provedl opravy sám.
Může to znít jednoduše, ale vyžaduje to jednání, stejně jako každá změna kupní a prodejní smlouvy. Kupující mají obvykle pět dní na to, aby odpověděli na žádost o inspekci, a kupující mají pět dní od obdržení odpovědi prodávajícího na to, aby se rozhodli. Na podmínkách se mohou kupující i prodávající agent dohodnout předem. Jakékoli rozhodnutí musí být dohodnuto písemně a podepsáno všemi zúčastněnými stranami. Odtud jej může převzít escrow a provést pokyny k rozdělení finančních prostředků.
Snížení ceny
Další možností je, že prodávající jednoduše sníží cenu samotného domu. Řekněme, že dům má akceptovanou cenu 400 000 USD, ale nabídka na opravu střechy je 10 000 USD. Prodávající může buď snížit cenu domu na 390 000 USD, nebo vyjednat, že se o náklady s kupujícím rozdělí. Ocenění bude muset stále přijít na částku v dolarech, ale protože snižujeme cenu, dává to kupujícímu trochu více prostoru pro provedení oprav po uzavření obchodu.
Co když opravy nelze provést?
To se může stát, pokud je dům v lokalitě, kde je několik měsíců pokryt sněhem a opravy střechy v tomto ročním období prostě nelze provést. V takovém případě může pokrývač nabídnout střešní certifikát, který garantuje střechu minimálně po dobu pěti let, což věřitel vyžaduje. Opět to nemusí být ani možné a v takovém případě může opravu pokrýt záruka na dům, když nebo pokud bude potřeba, nicméně i tu musí schválit věřitel.
Související:
Úvěr na rekonstrukci
Další možností, i když poměrně neobvyklou, je, že kupující získá úvěr na rekonstrukci. Pokud se nemovitost prodává za 300 000 dolarů, ale potřebuje 50 000 dolarů na opravy, může věřitel nabídnout celý úvěr ve výši 350 000 dolarů s tím, že 50 000 dolarů z těchto prostředků bude odloženo do úschovy na provedení oprav. Platby za opravy se zapisují přímo z vázaného účtu, protože tím je chráněna investice věřitele. Kupující musí tyto prostředky použít na zlepšení nemovitosti a prostředky může rozdělit pouze escrow agent.
Největším poznatkem je komunikace. Všechny strany musí rozumět tomu, co se děje, a mít každý detail v písemné podobě a schválený iniciálami nebo podpisy. Přesouvání peněz, nabízení úvěrů a pobídek může být kreativní, ale bez ohledu na to se věřitelé, eskontní strany, agenti a kupující a prodávající musí písemně dohodnout a jasně pochopit, jaký by měl být postup.
Související:
- Tipy pro zájemce o bydlení s malými dětmi
- Co je třeba vědět před prvním vojenským stěhováním
- 7 základních tipů pro údržbu domu
- Měli byste svůj prázdný dům pronajmout nebo prodat
.
