Et af de mest gådefulde spørgsmål, som Texas-forbrugere står over for, når de forsøger at dokumentere en ejendomsoverdragelse, er at afgøre, hvilken type overdragelsesdokument der er passende at bruge. I generationer har velmenende rådgivere uden at vide det ført deres spørgere på afveje ved at gentage et velcirkuleret, men yderst unøjagtigt mantra: For at overføre ejendomsretten til fast ejendom skal sælgeren give køberen et quitclaim-dokument, ofte forkert udtalt som quickclaim eller quick claim-dokument. Ved utallige lejligheder har forbrugere kontaktet mit kontor og bedt om et sådant dokument, idet de hævder, at amtssekretæren i retsbygningen har anbefalet dem at anvende dette dokument. Og de dårlige råd er ikke begrænset til den ikke-advokatbaserede offentlighed. Mange, mange skilsmisseadvokater og skifteretsadvokater udsætter rutinemæssigt deres klienter for potentielle problemer med ejendomsretten ved at medtage quitclaim-dokumenter i deres arbejdsdokumenter. Hvordan en sådan misinformation og misbrug er blevet så udbredt er et mysterium; Texas’ lovgivning er imidlertid meget klar, at i de fleste tilfælde er et quitclaim-dokument ikke hensigtsmæssigt og kan føre til fremtidige problemer.
I Texas er der grundlæggende fire hovedtyper af dokumenter: et almindeligt garantidokument, et særligt garantidokument, et dokument uden garanti og et quitclaim-dokument. Forskellene mellem dem er dybe, og den anvendte type fortsætter med at påvirke begge parter længe efter, at overdragelsen har fundet sted.
Men tilbage til det grundlæggende. For gyldigt at overføre ejendomsretten til fast ejendom i Texas skal en overdrager underskrive et skøde på ejendommen foran en notar. Skødet skal forelægges for og accepteres af erhververen, og det skal registreres på amtets kontor for at gøre offentligheden opmærksom på overdragelsen. Hvis skødet ikke indleveres, kan ejendommen blive genstand for fremtidige krav fra andre parter.
Mest almindeligt er det, at en overdrager giver et almindeligt garantiskøde. Denne grundlæggende grundpille i Texas’ ejendomslovgivning tjener til at overføre ejendomsretten til overdrageren og indeholder en fuld garanti for ejendomsretten, hvorved overdrageren garanterer over for overdrageren, at ejendomsretten til ejendommen er fri og fri for alle andre krav. Det er indlysende, at et sådant skøde, der indeholder brede garantier for ejendomsretten, giver den bedste beskyttelse af overtageren.
I visse situationer er det imidlertid ikke sikkert, at en overdrager er tryg ved at give sådanne brede garantier til en overtager. Måske er de ikke sikre på status for ejendomsretten før deres ejerskab, eller de vil hellere have, at skiftemodtageren stoler på den ejerskifteforsikring, der leveres af et ejerskabsselskab, til at dække eventuelle tidligere ejerskabsproblemer. I sådanne tilfælde kan en overdrager vælge kun at give et særligt garantiskøde. På trods af navnet er et særligt garantiskøde faktisk mere begrænset end et almindeligt garantiskøde, idet det kun garanterer, at ejendomsretten er fri for andre krav i den periode, hvor overdrageren er ejer. Et særligt garantiskøde giver ingen beskyttelse mod krav, der opstår før overdragerens ejerskab.
Hvis en overdrager af en eller anden grund ikke føler sig tryg ved at give nogen garantier for ejendomsretten overhovedet, kan der udarbejdes et skøde uden garanti. Et sådant dokument tilrådes dog ikke, og en overdrager vil kun acceptere et sådant skøde som en sidste udvej. Denne type skøde bruges typisk til at rydde op i tidligere titelproblemer, f.eks. nyligt fundne arvinger i rettighedskæden, som ikke engang var klar over deres interesse i ejendommen.
Sidst er et quitclaim-skøde næppe et skøde overhovedet, idet det teknisk set ikke overdrager noget som helst. I stedet er det mere en frigivelse end noget andet. Ved at udføre et quitclaim-dokument giver underskriveren i realiteten slip eller giver afkald på ethvert krav på ejendomsret til overtageren. Dette afkald svarer til at “træde til side”; det er ikke ensbetydende med en egentlig overdragelse eller overførsel af ejendomsretten overhovedet. Af denne grund vil de fleste titelfirmaer ikke give troværdighed til quitclaim-dokumenter, der findes i en rettighedskæde, og der skal træffes korrigerende foranstaltninger, før et ejendomssalg kan afsluttes.
En person, der ønsker at overtage ejendomsretten til en ejendom, gør klogt i at undgå det ofte anbefalede “quick-claim”-dokument og i stedet kræve et egentligt garantidokument fra overdrageren. Dette, kombineret med en titelforsikringspolice udstedt af et velrenommeret titelselskab, der har foretaget en fuldstændig søgning i ejendommens titeloptegnelser, giver en erhverver den største sikkerhed, hvilket letter mange lykkelige år med ejendomsret.
Kontakt Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin er en AV Pre-eminent rated attorney, Board -Certified in Residential Real Estate Law by the Texas Board of Legal Specialization. Rattikin har i over 28 år ydet transaktionsrelaterede juridiske tjenester til kunder i hele staten Texas med vægt på ejendoms-, forretnings- og titelret. Rattikin fortsætter med at definere nye juridiske grænser gennem sin inkorporering af teknologi for at forbedre oplevelsen mellem advokat og klient, hvilket fremgår af hans firmas innovative websteder www.rattikinlaw.com og www.texaslegaldocs.com.
