Det er uklart, om coronaviruset vil føre til den næste recession. Men mens den dvæler ved, vil den desværre højst sandsynligt gøre det.
Hvis vi går ind i en recession, kan boligmarkedet faktisk hjælpe økonomien med at komme sig fra den næste recession – en rolle, som det traditionelt har spillet i tidligere økonomiske genopretninger.
Den sidste recession inden for fast ejendom
Så hvad gjorde den store recession anderledes? Det boligboom, der gik forud for den sidste recession, var i høj grad drevet af en eksplosion i både boligbyggeriet og realkreditten. Ejendomskøbere kunne få realkreditlån uden dokumentation for deres indkomst og uden udbetaling, og mange lån havde indledende lave renteperioder, der gjorde dem billige at starte med, men dyrere efterhånden som tiden gik.
Disse boligejere var overbelånte. Boligkrisen i den store recession blev i høj grad drevet af, at tab af arbejdspladser blev parret med en betydelig andel af boligejere, som ikke havde meget egenkapital i deres hjem. Dette er anderledes.
Hvordan er dette ejendomsmarked anderledes
Væksten i boligpriserne set under den nuværende økonomiske ekspansion (især for Boston ejerlejlighedsmarkedet) har ikke været drevet af øget adgang til realkreditlån. Snarere er det en simpel afspejling af udbud og efterspørgsel: Mange amerikanere ønsker at blive boligejere, men udbuddet af boliger til salg er meget lavt, hvilket presser priserne opad.
Mens dette har gjort udsigten til at købe en bolig uoverkommelig for millioner af amerikanere, har det også betydet, at de, der er boligejere, har set deres egenkapital vokse betydeligt i de seneste år. Det mindsker sandsynligheden for, at de ville være undervandet på deres lån, hvis boligpriserne skulle dykke i den næste recession.
Da Doug Duncan, Fannie Maes cheføkonom FNMA:
Vi skal have en recession, vil jeg hævde, at boliger ville give en stødpude, fordi manglen på udbud på indgangsniveau tyder på, at bygherrerne faktisk kunne fortsætte med at bygge.”
Hvad med Boston Real Estate for Sale Market?
Der er mange røde flag, som Boston ejendomskøbere og -sælgere bør være på udkig efter, når det kommer til coronavirus og hvordan en potentiel recession kan påvirke Boston ejerlejlighed til salg markedet. Til at begynde med kunne mange beboere i downtown Boston miste deres job, hvis denne coronavirus skulle vare i månedsvis, og dermed få Bostons forretninger til at lukke ned i længere tid end forventet.
Et andet problem: På grund af tab af indkomst (især i serviceområder) kunne nogle downtown Boston downtown ejendomsejere (og lejere) komme bagud med realkreditbetalinger (lejlighedslejer) i kølvandet på cornavirus eller en recession. Hvis disse beboere mister deres arbejde, kan de let blive udsat for tvangsauktion (udsættelse). Forskning har vist, at tvangsauktioner (udsættelser) forværrer økonomiske nedgangstider – og de kan have en bølgeeffekt gennem et lokalt ejendomsmarked i Boston, hvilket får værdien af ejerlejlighederne til at falde, og lejlighedsejerne til at miste lejeindtægter.
Gelovligt nok er downtown Boston mere modstandsdygtigt end resten af landet i tilfælde af recession. Vi har en stor højteknologisk arbejdsstyrke, der nemt kan arbejde fra deres højhuslejligheder, og ikke at dukke op på en arbejdsplads er ikke så ødelæggende som i andre mindre teknologiske områder af landet.
Boston Real Estate til salg og bundlinjen
Som du kan forestille dig, har jeg givet denne coronranvirus-pandemi en masse tanker om, hvordan det vil påvirke min virksomhed, og endnu vigtigere, hvordan det vil påvirke Boston fast ejendom til salg markedet og Beacon Hill lejlighedsudlejning.
Min første tanke / forudsigelse
Som vi alle ved, vil denne forfærdelige virus passere, men selv når det gør det, tror jeg, at det vil have en dybtgående indvirkning på, hvordan vi udfører Boston ejendomstransaktioner fremadrettet. Lad os starte med lejlighedsudlejning.
Boston lejligheder:
Jeg vil koncentrere mig om Beacon Hill lejligheder, men det gælder egentlig for alle Boston ejendomsudlejning.
Men som Boston ejendomsmægler har jeg og mine kolleger på grund af nogle store forhindringer, der skal overvindes. Selv i vores højteknologiske samfund er vi stadig i de spæde stadier af udlejning af en Beacon Hill lejlighed ved hjælp af virtuelle rundvisninger. Lejere og især Boston ejerlejlighedskøbere ønsker fysisk at se og røre ved ejendommen efter eget valg, før de indgår en økonomisk forpligtelse. Selv om coronavirussen højst sandsynligt vil fremskynde indlærings-/acceptkurven i et hurtigere tempo fremadrettet.
Jeg er overbevist om, at coronavirussen har ændret dramatisk på den måde, hvorpå universiteterne vil gennemføre undervisning fremadrettet. Jeg tror ikke, at telekonferenceundervisning er en forbigående løsning på coronaviruset, det er kommet for at blive. Ligesom min yndlingsboghandel på Harvard Sq. forsvandt, vil det samme ske med de store collegeauditorier med store klasseværelser.
Hvis jeg har ret, vil dette have en stor indvirkning på ejerne af lejligheder i Beacon Hill, da færre og færre udlændinge og personer, der bor uden for staten, ikke længere behøver at komme til Beacon Hill for at deltage i undervisning på Suffolk eller Emerson College. Det vil resultere i et fald i efterspørgslen efter lejligheder (måske så meget som 10%) mere i områder som Brighton / Allston, der har en højere procentdel af Colleges & Universiteter.
Vi er alle ved at lette ind i den nye normale – jeg tror, at da mæglere bruger mere og mere teknologi som virtuelle ture, vil det skære ned på antallet af fremvisninger, som en Boston ejendomsmægler skal udføre. Som følge heraf tror jeg, at det standard mæglergebyr på en måned, som ejendomsmæglere typisk opkræver, vil være en ting fra fortiden i 2021. Det er hvis borgmester Walsh ikke griber ind tidligere og forbyder denne praksis helt og holdent, ligesom de gjorde i NYC.
Mere kommer snart….
