Overvejer du at oprette en jordforpagtningsaftale for din fast ejendom? Vi har opsummeret et par detaljer om det til dig.
I denne artikel:
- Definition af jordforpagtning
- Typer af jordforpagtning
- Sætning af jordforpagtningsbetalinger
Vis mere om jordforpagtning
Definition af jordleje
En jordleje eller en jordleje er en type erhvervsmæssig ejendomsleje, hvor lejeren udvikler den ejendom, som han eller hun lejer.
Som i en almindelig lejekontrakt er der to involverede parter – långiveren eller udlejer/ejendomsejer og lejer eller lejer.
Lejer er forpligtet til at betale leje til udlejeren med jævne mellemrum. Udlejeren kan også smide lejeren ud i tilfælde af manglende betaling.
Ground lease har været en fast bestanddel af finansieringen af investeringer i erhvervsejendomme.
Det giver en långiver mulighed for at opbygge en virksomhed på en velbeliggende grund, som ikke kan købes. Forskellige store virksomheder som McDonalds og Starbucks benytter sig af en ground lease for at kunne udvide på strategiske steder.
Denne type lejekontrakt hjælper også både långiveren og lejeren med at spare på ejendomsskatter. Jordkøb kræver højere ejendomsskatter og andre udgifter sammenlignet med en lejekontrakt.
I modsætning til et sædvanligt jordkøb er det ikke nødvendigt med kontante betalinger på forhånd. Dette kan sænke den krævede upfront egenkapital til finansiering af investeringen.
Som følge heraf kan lejeren frigøre flere kontanter, som de derefter kan bruge til en anden investering. Desuden ville udlejeren modtage en stabil indkomststrøm fra huslejebetalinger, samtidig med at han beholder ejendomsretten til den faste ejendom.
En lejekontrakt om jordleje har også præmisser for eskalering og udsættelsesrettigheder.
Disse præmisser kan juridisk set give långiveren mulighed for følgende:
a. Ejerskab af forbedringerne på den leasede jord, når leasingperioden er afsluttet
b. Forhøjelser af lejeafgiften over tid
c. Yderligere beskyttelse, hvis lejer misligholder
Typer af jordforpagtningsaftaler
Der er to hovedtyper af en jordforpagtningsaftale – efterstillet og ikke efterstillet jordforpagtningsaftale. De vigtigste forskelle mellem de to er i forhold til lejerens lånefinansiering af forbedringer af fast ejendom.
Et eksempel på en sådan forbedring af fast ejendom er byggemodning.
Typisk vil en lejer også låne penge til at finansiere byggeriet til forbedringerne på den lejede grund. Som følge heraf kan lejeren indgå et samarbejde med en byggemodner om et byggelån.
RELATERET: Sådan oprettes en effektiv markedsføringsplan for erhvervsejendomme
Subordinated Ground Lease
I en subordinated ground lease accepterer udlejeren, at ejendommens ejendomsret vil blive brugt som et pantebrev til lejers lån til forbedringer af ejendommen.
For lejeren kan dette være en fordel. Ved at have ejendommen som et pantebrev øger lejeren sine chancer for at opnå et byggelån. Og det kan også give lejeren bedre vilkår for lånet.
For udlejeren kan dette være risikabelt. Hvis lejeren misligholder byggelånet, kan jordforbedringslånet resultere i tvangsauktion, og grundejeren kan miste selve ejendomsretten til den erhvervsejendom.
Da denne type lejemål er risikabelt, kan udlejeren kræve forhøjelser af lejeafgiften for jordforpagtningen. Desuden kan udlejeren også indføre strengere kontrol med lejekontrakterne med lejeren.
Unsubordineret jordleje
På den anden side tillader grundejeren i en ikke-subordineret jordleje ikke, at ejendommen anvendes som et pantebrev i form af et pantebrev. Dette sætter grundejeren i en mere sikker position, da der ikke er nogen risiko for en eventuel tvangsauktion.
Hvis lejeren misligholder byggelånet, kan ejendomsretten til jordforbedringen overgå til grundejeren. Dette kan være til fordel for grundejeren, da en sådan jordforbedring kan øge lejemålets markedsværdi.
Dertil kommer, at da denne type lejemål er mindre risikabelt, kan grundejeren indrømme en lavere lejeafgift.
fastsættelse af jordforpagtningsafgifter
En af de udfordringer, som långiveren af fast ejendom kan stå over for, er at fastsætte de mest optimale lejeafgifter. Långiveren kan som ejendomsejer stå over for en stor sandsynlighed for misligholdelse, hvis prisen er for høj.
Långiveren kan fastsætte lejeafgifterne på grundlag af den rimelige markedsværdi af lejen for lignende ejendomme. Og så kan han eller hun give årlige lejeforhøjelser som følge af inflationen.
Långiveren kan også vælge at have en fast procentvis forhøjelse med jævne mellemrum. En anden almindelig mulighed, som långiveren kan gøre, er at nulstille lejeomkostningerne hvert 10. til 20. år.
Långiveren kan give lejerne udsættelse af lejeudbetalingen som støtte til finansiering af pantebrevsfinansiering i den indledende fase af ejendomsudviklingen.
Det kan virke for kompliceret at opstille en pantebrevskontrakt. Både ejeren af ejendommen og lejeren skal muligvis involvere forskellige fagfolk, men i betragtning af de mange fordele ved en jordlejekontrakt kan det være den bedste løsning til dine ejendomsbehov.
Bliv kendt, få øjeblikkelig kontakt og vind flere forretninger! I denne webinar-session vil Bo Barron vise dig, hvordan tilstedeværelse, et godt værditilbud og en målrettet prospekteringskampagne kan få din virksomhed til at vokse uden kaos! Du kan se webinaret her.
Up Next: Kommercielle ejendomslån | Alt hvad du behøver at vide
