Hvad sker der, hvis en lejer afbryder lejekontrakten før indflytning?

Aktualiseret september 2020

Hvad betyder det for dig, lejeren og lejemålet, når en lejer ændrer mening om at leje fra dig, før de er flyttet ind? Måske fik lejeren besked om en jobflytning, kom ud for en nødsituation i familien eller fik simpelthen kolde fødder med hensyn til at flytte ind i din lejebolig.

I vores podcast diskuterede vi faktisk et eksempel fra det virkelige liv, hvor en lejer ønskede at bryde lejemålet, før han flyttede ind. Du kan lytte med for at høre, hvordan den historie udviklede sig.

Det er vigtigt for udlejeren at dokumentere alt, især brevet om førtidig opsigelse. Du får brug for denne dokumentation for at spore og kontrollere, hvor mange penge der bliver bundet i denne situation, og du kan få brug for dokumenterne, hvis du ender med at gå i retten over eventuelle uoverensstemmelser.

Uanset hvad omstændighederne er, ændrer lejere nogle gange mening om at bebo en enhed, selv før de flytter ind.

Lær, hvad I begge er juridisk forpligtet til at gøre, når denne usædvanlige situation opstår, så I kan minimere de økonomiske konsekvenser.

Du kan få fat i en gratis kopi af vores brev om førtidig opsigelse her.

En indholdsfortegnelse for lejere, der bryder lejemålet før indflytning

• Hvad sker der, når en lejer bryder lejemålet før indflytning?
• Lejere, der bryder lejemålet før indflytning: Dine muligheder
• Dette er hvad depositum er for
• Kan du bakke ud af en lejekontrakt inden for 3 dage?
• Lejer afbryder lejekontrakt før indflytning FAQs

Hvad sker der, når en lejer afbryder lejekontrakt før indflytning?

Når lejekontrakten er underskrevet, har udlejer og lejer indgået en juridisk bindende kontrakt, uanset om lejeren rent faktisk indtager lejligheden eller ej.

Hvis en lejer har underskrevet en lejekontrakt, men har ændret mening om at flytte ind, skal du behandle meddelelsen som deres hensigt om at bryde lejekontrakten.

Her er, hvad du skal gøre, når det sker:

1. Søg om dokumentation
   Bed lejeren om at give en skriftlig 30-dages meddelelse til dine optegnelser om, at han vil bryde lejemålet.
2. Forklar næste skridt
   Forklar lejeren, at han er juridisk ansvarlig for huslejen for hele lejeaftalen; du vil dog forsøge at genudleje den så hurtigt som muligt som en del af den indsats i god tro, der kræves i de fleste stater. Lejeren er ansvarlig for at betale husleje, indtil din ejendom er udlejet igen, uanset om han/hun er fysisk til stede i lejemålet eller ej.
3. Forsøg at finde en ny lejer
   De fleste stater kræver en indsats i god tro fra din side for at finde en ny lejer. Det betyder, at du bør begynde at markedsføre ejendommen med det samme og underskrive en ny lejekontrakt med en ny lejer så hurtigt som muligt.

Når du har en ny lejekontrakt på plads, er den gamle lejekontrakt ikke længere gyldig. Selv om lejeren underskrev en lejekontrakt, men aldrig flyttede ind, anbefaler vi, at du underskriver et brev om førtidig opsigelse med den tidligere lejer. Dette vil sikre, at vilkårene for denne opsigelse er klart dokumenteret.

Brev om tidlig opsigelse af lejemål

Et brev om tidlig opsigelse af lejemål er et tillæg til en lejekontrakt, som er underskrevet af begge parter. Dette brev angiver, at lejekontrakten vil blive betragtet som ugyldig fra en bestemt dato. Det bør også indeholde oplysninger om eventuelle skyldige gebyrer, og hvordan de skal opkræves.

Dette brev tjener som juridisk dokumentation for lejemålets ophør. Hvis lejeren ikke betaler de skyldige gebyrer, vil dette brev være nyttigt i forbindelse med inddrivelse af forfalden husleje og gebyrer. Enhver ansat ejendomsadministrator kan hjælpe med denne proces, men vi har også et nyttigt prøvebrev.

Opdatering af din standardlejekontrakt med henblik på opsigelse

Hvis du er bekymret for, at en lejer bakker ud, før han/hun flytter ind, kan det være en god idé at sørge for, at din standardlejekontrakt har en klar opsigelsesklausul i den. Denne klausul kan dække, hvad der vil ske, hvis lejeren ønsker at bakke ud af lejekontrakten før tid.

Sædvanligvis giver disse klausuler lejeren mulighed for at betale et bestemt beløb som et opsigelsesgebyr. Når de betaler dette beløb, kan de anses for at være fritaget for forpligtelsen til at betale fremtidig husleje, men de vil stadig skylde eventuel husleje, der er forfalden til betaling, medmindre der tilrettelægges en anden ordning.

Lejer, der bryder en lejekontrakt, før han flytter ind:

Mens den trinvise proces, der er angivet ovenfor, er den standardprocedure, der kan følges, når en lejer ønsker at bakke ud, før han/hun flytter ind, har du andre muligheder. I sidste ende er det op til dig at beslutte, hvilken mulighed der passer til din situation.

Følg standardprotokollen

Den første ting, du kan gøre, er at følge standardprotokollen:

1. Forlang et brev om førtidig opsigelse.
2. Forklar, at de stadig er ansvarlige for huslejen, men at du vil gøre dit bedste for at finde en ny lejer hurtigst muligt.
3. Inddriv huslejen, indtil du finder en ny lejer (eller anvend depositummet som lovligt tilladt).

De fleste stater kræver, at udlejere gør deres bedste for at finde en lejer så hurtigt som muligt; du skal gøre en indsats i god tro for at gøre det.

Hvis den lejebolig, du har med at gøre, var vanskelig at udleje, eller du har gjort mange indrømmelser for at udleje til denne lejer, er det bedst at følge denne protokol. Denne protokol følger simpelthen den kontrakt, som du og lejeren begge har underskrevet. Den sikrer, at du ikke taber økonomisk. Selv om det kan virke barskt, har lejeren underskrevet den juridiske kontrakt lige så vel som du.

Godkend en førtidig opsigelse

Godkender din lejekontrakt en førtidig opsigelse? Hvis ja, har din lejer ret til at bruge denne klausul om førtidig opsigelse når som helst, så længe de følger den protokol, der er beskrevet i lejekontrakten.

Hvis de f.eks. ønsker at komme ud af en lejlighedslejekontrakt, før de flytter ind, vil de tydeligt kunne se i deres lejekontrakt, hvordan de skal gøre dette.

Ofte betyder det, at de skal betale et gebyr for at afslutte lejekontrakten før tid, og de kan også være nødt til at miste deres sikkerhedsdepositum. Når opsigelsen er sket, kan begge parter fortsætte deres forretning som sædvanlig.

Giv dem lov til at forlade lejemålet før tid

Hvis du er i en situation, hvor du kan gøre det, er det normalt lettere at afslutte lejekontrakten uden at kæmpe for huslejen, end det er at forfølge huslejeinddrivelse fra en uvillig lejer. Alle situationer er dog forskellige, så du skal være forsigtig med at træffe dette valg.

Lejere, der får et job i en ny by, mister deres job og ikke kan betale husleje, eller på anden måde befinder sig i en foranderlig situation uden for deres kontrol, kan muligvis ikke blive ved med at betale husleje. I stedet for at holde fast i håbet om, at de vil være i stand til at finde penge til at betale husleje, er det normalt bedst at skære tabene over og komme videre.

Hvis begge parter er enige, er det lovligt at opsige lejekontrakten til enhver tid. Du kan beslutte at træffe dette valg, hvis du føler, at det ikke kommer til at skade din forretning for meget.

Dette er hvad depositum er til

Sikkerhedsdepositummet (som normalt svarer til to eller tre måneders leje) er lavet til situationer som denne – for at kompensere dig i tilfælde af ubetalt leje.

Da de fleste udlejere kræver, at lejerne betaler depositummet samtidig med, at lejekontrakten underskrives, kan det være med til at bygge bro over indkomstgabet mellem din lejers første par måneders husleje.

Hvis du har opkrævet depositummet fra lejeren, har du og lejeren to muligheder:

1. Anvend depositummet til husleje
   Du beholder det, anvender depositummet til den skyldige husleje, indtil ejendommen genudlejes, og sender derefter den ubrugte del tilbage til lejeren. Lejeren betaler ikke husleje, medmindre den skyldige husleje overstiger det samlede depositum. Denne vej er risikabel, fordi det kan være vanskeligt at opkræve eller sagsøge lejen fra lejeren, efter at depositummet er brugt op.
2. Inddrivelse af leje særskilt
   Du lægger det til side, og lejeren betaler leje hver måned, indtil ejendommen er udlejet igen. Derefter sender du depositummet tilbage i sin helhed, da der ikke vil være nogen skader på den ubeboede enhed. Denne vej er mere sikker for dig, fordi lejeren har et incitament til at betale huslejen for at få depositummet tilbage i sin helhed. Hvis lejeren ikke gør det, kan du alligevel trække huslejen fra depositummet.

Husk dog, at din lokale eller statslige lovgivning kan have indflydelse på, om du kan bruge depositummet på denne måde eller ej. Brud på lejekontrakten giver typisk udlejeren mulighed for at beholde depositummet, men der er nogle områder, hvor reglerne om depositum er utroligt strenge.

Det er altid en god idé at dobbelttjekke dine love, før du bruger depositummet til at dække andet end skader på ejendommen.

Kan du bakke ud af et lejemål inden for 3 dage?

Når lejeren ikke får sit depositum refunderet med det samme eller ønsker at give dig et øre, når du står fast på dit ansvar for huslejen, kan han/hun påberåbe sig en “fortrydelsesret.”

Dette henviser til en forbrugerbeskyttelseslov, der kræver, at finansielle långivere skal give låntagere mulighed for at bakke ud af et lån under visse omstændigheder efter tre dage.

Uheldigvis for lejeren vedrører denne ret ikke på nogen måde lejekontrakter og udlejningsejendomme.

Hvis lejeren forsøger at overbevise dig om denne politik, så gå i gang og afkræft den opfattelse, at der er en ret til at fortryde eller annullere en lejekontrakt inden for tre dage.

Lejer bryder lejekontrakten før indflytning FAQs

Kan udlejeren beholde depositummet, hvis en lejer bakker ud?

I de fleste tilfælde kan udlejeren beholde depositummet, hvis en lejer bakker ud. De nøjagtige vilkår for, om dette er muligt, afhænger af to ting:

• Hvad der står i lejekontrakten
• Hvad statslige og lokale love siger om depositum

Hvis dine lokale love tillader dig at bruge depositummet til at dække ubetalt husleje, hvis lejeren bakker ud, inden han eller hun flytter ind, bør du overveje at skrive dette ind i din standard-lejekontrakt. Ved at have det med i den specifikke aftale, som du og din lejer underskriver, vil det være lettere at forklare det til din lejer, hvis denne situation skulle opstå.

Hvis du bor et sted, hvor depositummet aldrig kan bruges til at dække huslejen, skal det imidlertid tilbagebetales fuldt ud til lejeren, når lejekontraktens periode er udløbet. Hvis du befinder dig i denne situation, er det sandsynligt, at du bliver nødt til at gå til civilretten for at løse problemet med manglende betaling af husleje og forladelse af ejendommen.

Herfra kan en dommer rådgive om, hvordan man skal forfølge opkrævning af husleje, og hvad man skal gøre med et depositum.

Har brud på en lejekontrakt skadet en lejers kredit?

Lejere, der er fanget i en vanskelig situation, kan være bekymrede for, om brud på lejekontrakten vil påvirke deres kredit. Nogle henvender sig måske til dig for at få råd. Selv om du bør henvise dem til en økonomisk ekspert for at få oplysninger, er det godt at kende det grundlæggende.

Hvis en lejer bakker ud og ikke betaler husleje efter at have underskrevet en lejekontrakt, er vedkommende stadig ansvarlig for eventuel ubetalt husleje. Udlejeren kan anlægge sag for at få denne leje tilbage. Hvis de vinder søgsmålet, kan de derefter overdrage gælden til et inkassobureau. Ubetalt gæld, der går gennem et inkassobureau, kan have en effekt på kreditværdigheden.

I sidste ende betyder det, at en lejers kredit kan blive påvirket af, at han/hun trækker sig ud af en lejekontrakt, hvis han/hun ikke finder en acceptabel løsning med udlejeren eller betaler sin skyldige gæld.

Kan en lejer ændre mening, før han/hun underskriver en lejekontrakt?

Selv om det er frustrerende, har en lejer lov til at ændre mening til enhver tid, før han/hun underskriver en lejekontrakt. Indtil kontrakten er underskrevet, er der intet, der binder dem til at leje ejendommen, og de kan ikke tvinges til at gøre det.

Hvis en lejer allerede har betalt et depositum, før han eller hun ombestemmer sig, skal du betale dette tilbage til ham eller hende fuldt ud, hvis han eller hun ikke underskriver lejekontrakten. Der var ingen aftale på plads, så det var en fejl fra deres side, at de gav dig sikkerhedsdepositummet før tid, men det ville være betænkeligt at beholde disse penge.

Når de har underskrevet en lejekontrakt, men ikke ønsker at flytte ind, er det dog i din ret at forfølge opkrævningen af huslejen på en eller anden måde.

Fortsæt fremad

Når din lejer ønsker at opsige lejekontrakten, inden han eller hun indtager lejemålet, kan du arbejde sammen med ham eller hende for at minimere de økonomiske konsekvenser for jer begge.

Som udlejer har du ret til at beholde depositummet og har ret til at opkræve husleje, indtil lejemålet genudlejes. Det er dog din pligt at minimere den tid, det tager at genudleje og finde en erstatningslejer.

Så frustrerende som denne situation kan være, er det altid en god idé at forsøge at holde tingene i gang med en ny lejer i stedet for at vente på, at den tidligere lejer betaler dig tilbage. Som med meget forfalden husleje kan det være meget svært at inddrive. Fokuser på fremtiden så meget som muligt.

Udlejer ringer ind om en lejer, der ønskede at bryde lejemålet før tid

I vores podcast “RentPrep For Udlejere” dykker vi ned i forskellige problemer, som udlejere ringer til vores firma om.

I episode 164 diskuterer vi en samtale, hvor en udlejer havde en lejer, der ønskede at bryde lejemålet før tid. Tjek denne episode ud, hvis du vil vide mere!

Abonner: Apple Podcasts | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS