Hvor meget koster det at sætte et hus i stand og reparere det?

Sidst opdateret den 18. marts 2021 af Mark Ferguson

Jeg reparerer en masse huse, uanset om de er mit personlige hus, mine udlejningsejendomme eller mine fix and flips. Når jeg ordner et hus, mener jeg ikke, at jeg gør arbejdet selv; jeg har en entreprenør til at gøre det for mig. Det sværeste ved at sætte et hus i stand er at finde en god entreprenør og vurdere, hvor meget reparationen vil koste. Det er ikke let at anslå omkostningerne ved reparationer, men denne artikel vil give et overblik over, hvad reparationer vil koste. Reparationsomkostningerne vil variere baseret på kvaliteten af de anvendte produkter, hvor meget arbejdskraftomkostningerne er i dit område og den entreprenør, du bruger.

opdatering om 2021 reparationspriser!

Jeg skrev denne artikel før covid ramte verden. Man kunne antage, at covid ville sænke priserne på reparationer, men det modsatte er sket. Reparationspriserne er skudt i vejret. Mange produktionsvirksomheder, der fremstillede materialer, lukkede ned eller reducerede produktionen, mens folk samtidig blev hjemme og gennemførte ombygningsprojekter! Prisen på tømmer, isolering, vinduer, døre osv. er blevet meget højere.

Jeg håber, at markedet snart retter sig op, men du kan tage de fleste af de priser, jeg nævner her, og lægge 20 til 40 procent til takket være stigningen i omkostningerne.

Hvorfor købe noget, der har brug for arbejde?

Næsten alle de huse, jeg køber, har brug for arbejde, og nogle har brug for en masse arbejde. Jeg vil gerne købe huse, der er i god stand, men jeg vil også gerne købe huse, der er et godt tilbud. For at få en god handel er man som regel nødt til at købe huse, der har brug for en eller anden form for reparation, fordi der er færre købere, der vil købe disse huse. Når et hus har brug for en masse reparationer, vil de fleste købere måske ikke kunne få et lån på det pågældende hus. Jo færre købere til et hus, jo bedre handel kan du få. Det kræver også kontanter at foretage reparationer på et hus, hvilket yderligere reducerer antallet af personer, der kan købe huse, der har brug for arbejde. Mange mennesker ønsker ikke at besvære sig med at foretage reparationer eller finde en entreprenør til at foretage reparationerne, hvilket yderligere reducerer antallet af købere til huse, der har brug for arbejde.

Selv om du køber et hus, der er i god stand, vil det have brug for arbejde på et tidspunkt. Inventaret kan blive forældet, det indvendige eller udvendige kan have brug for maling, og ting går til sidst i stykker.

Nedenfor er en video om et hus, vi har vendt, og hvor meget det kostede at sætte det i stand:

Hvor meget koster det at male?

Når jeg sætter et hus i stand, maler jeg altid huset og udskifter gulvbelægningerne, medmindre disse ting lige er blevet gjort. Omkostningerne til at male et hus er steget meget i de sidste par år, fordi prisen på maling er steget, og arbejdskraften er også steget. Mine omkostninger til at male det indvendige af et hus er ca. 1,50 til 2,00 USD pr. kvadratmeter. For et hus på 1.500 kvadratfod koster det ca. 2.200 USD at male det indvendige. Det omfatter maling af beklædningen i hvidt og væggene i en anden farve, f.eks. beige eller grå.

Det er dyrere at male et hus udvendigt, fordi malingen er dyrere, der kræves mere forberedelsesarbejde, og vejret skal være godt. Maling af det udvendige af et hus kan løbe $3.00 pr. kvadratfod eller mere afhængigt af kompleksiteten og husets tilstand. Hvis et hus har afskallet maling, vil det koste meget mere at skrabe og forberede overfladen til ny maling. Hvis et hus har blybaseret maling, kan omkostningerne blive meget højere på grund af det forberedelses- og oprydningsarbejde, der er nødvendigt for at bortskaffe den gamle maling. Din entreprenør eller maler skal være certificeret til at fjerne blybaseret maling, ellers kan de risikere store bøder fra myndighederne.

Hvor meget koster gulvbelægning?

Når jeg udskifter gulvbelægningen bruger jeg næsten altid tæppe til opholdsrummene og vinyl eller fliser til køkkener og badeværelser. Hvis et hus har hårdttræ, vil jeg genbehandle hårdttræet, men jeg tilføjer eller udskifter ikke hårdttræ på grund af omkostningerne. Det koster tre gange så meget som gulvtæppe at lægge trægulve. Hvis jeg skal udskifte gulvtæppet i et hus på 1.500 kvadratmeter, koster det mellem 3.000 og 3.500 dollars at installere gulvtæppet. Vinyl eller fliser vil koste yderligere 500 til 1.000 dollars for køkkenet og badeværelserne. Disse omkostninger er for materialer af middelklasse, der ser godt ud og holder, men som ikke koster en formue.

Hvis et hus allerede har hårdt træ, vil jeg gøre mit bedste for at efterbehandle det, fordi efterbehandling er billigere end at installere et nyt tæppe. Jeg kan også godt lide udseendet af trægulve, og køberne elsker dem. Jeg kan efterbehandle et hus på 1.500 kvadratmeter, der hovedsageligt består af hårdttræ, for omkring 2.000 dollars.

Vi vil også bruge laminat- eller vinylplankegulve nu, hvor kvaliteten er blevet bedre, og det holder, hvis det er installeret korrekt.

Hvor meget koster lysarmaturer?

En anden god opdatering af et hus er at udskifte lys- og vvs-armaturer. Et hus med helt nye lamper, dørhåndtag og vandhaner, der alle passer sammen, kan forvandle et hjem. Jeg kan godt lide at bruge antik bronze, men vi har også brugt børstet nikkel. Lysarmaturer er så billige som 2 for 20 $ for et grundlæggende soveværelse og badeværelseslamper. En flot lysekrone kan købes for under 150 $, og det samme gælder en flot loftsventilator. Dørhåndtag koster 20 $ eller mindre afhængigt af stilen, og vandhaner koster mellem 35 $ og 150 $. For et helt hus kan du udskifte lys, dørhåndtag og vandhaner for omkring 1.200 dollars installeret.

Hvor meget koster hvidevarer?

En anden måde at få et hus til at se godt ud på er ved at tilføje nye hvidevarer. Vi sætter apparater i rustfrit stål i vores huse; jeg kan få et komfur for $500 til $600, en opvaskemaskine for $300 og en mikrobølgeovn for $250. Jeg køber normalt ikke et køleskab til mine flips, og for mine lejemål kan jeg købe brugte apparater fra Craigslist. Apparater gør en stor forskel i udseendet af et køkken, selv om skabene er forældede.

Hvor meget koster kosmetiske reparationer?

Hvis du gør alt det arbejde, der er nævnt ovenfor, og resten af dit hjem er i ordentlig stand, vil det gøre en stor forskel i udseendet og følelsen. Jeg udfører næsten altid alle de reparationer, som jeg har diskuteret på alle fix and flip. Med mine lejemål gør jeg normalt de fleste af disse reparationer, men hvis et hus er i anstændig stand, kan jeg slippe af sted med mindre. Her er de samlede omkostninger for en kosmetisk opgradering på et hus på 1.500 kvadratfod:

Ny indvendig maling: 2.200 $

Nye gulvbelægninger: 4.500 $

Nyt inventar: 1.200 $

Nye apparater: 1.200 $

Nye apparater: Når du sætter et hjem i stand, koster det næsten altid mere, end du tror, så vær forberedt på at bruge mere end det, du regner med. Det er meget sjældent, at jeg nogensinde bruger mindre end 10.000 dollars på et hus, som jeg reparerer, fordi der normalt også er mange små ting, der skal repareres. Drywall huller, stikkontakter dæksler, landskabspleje, og mange flere ting vil øge omkostningerne. Det er også sjældent, at jeg ikke har flere større reparationer, der skal gennemføres.

Hvor meget koster større reparationer?

Reparationerne på mine flips og udlejninger varierer fra grundlæggende kosmetik til en massiv ombygning. Her er andre almindelige reparationer, som vi foretager på huse og omkostningerne.

• Køkkener: Det er ikke så dyrt, som du måske tror, at udskifte et køkken. Jeg kan udskifte et basiskøkken inklusive skabe, bordplader og vask for 2.500 dollars i materialer eller mindre. Efter tilføjelse af arbejdskraft kan du udskifte et køkken for et godt stykke under 5.000 dollars.
• Badeværelser: Bad kan være gut job eller en simpel forfængelighed udskiftning. For en fuld gut job, kan jeg normalt få jobbet gjort for mindre end $3,000. For at udskifte en forfængelighed, toilet og badekaromgivelser kan det gøres for mindre end 1.000 dollars.
• Tag: Jeg har en god tagdækker, der udskifter taget på et hus på 1.500 kvadratmeter for omkring 6.000 dollars.
• Elektrisk reparation: Elektriske reparationer kan variere meget alt efter, hvad der skal gøres. Mindre reparationer kan være et par hundrede dollars eller større rewiring job kan være $5,000. Det er vigtigt at få undersøgt eventuelle elektriske problemer for at se, hvor alvorlige de er.
• VVS-installationer: VVS svarer til elektrisk. Et mindre arbejde kan være meget billigt, men for at geninstallere et hus kan det koste 5.000 dollars eller mere.
• Kloakering: Kloakledninger kan være meget dyre at udskifte. Heldigvis har jeg aldrig været nødt til at udskifte en, men at udskifte en ledning kan koste 3.000 til 10.000 dollars.
• Fundament: De fleste fundamentreparationer er ikke sjove at have med at gøre. Der er mange problemer fra sætning, vandlækage, gradueringsproblemer eller strukturelle problemer. Hvis du har vandproblemer i kælderen eller krybekælderen, kan det være et større fundamentproblem, der koster 10.000 dollars eller mere, eller et simpelt gradueringsproblem, som noget jordarbejde vil løse.
• Vinduer: Vi ender med at udskifte en masse vinduer, fordi vi køber ældre huse hele tiden. For grundlæggende vinylvinduer bliver jeg normalt opkrævet omkring $ 300 pr. vindue af mine entreprenører for materiale og installation.
• Døre: Vi udskifter også en masse indvendige døre. Hvide døre med seks paneler får et hjem til at se meget flot ud. Døre koster normalt 100 $ til 150 $ pr. dør installeret.
• Stucco og sidespor: Jeg udskifter sjældent sidesporet på et hjem, men det har jeg gjort ved lejlighed. Jeg er ved at sætte helt nyt stucco på en fix and flip, der koster omkring $ 8.500 for et 1.250 kvadratfodshus. Udskiftning af træbeklædning er billigere, men du skal så male træbeklædningen. Du kan stadig re-side og male et hus for mindre end stucco i de fleste tilfælde.
• Drywall / Sheetrock: I gamle huse ser jeg en masse gips og dårlige gipsvægge. Helt nye gipsvægge får et gammelt hus til at se så meget bedre ud end ujævn smuldrende gips. På en nylig flip, en drywall specialist opkrævet omkring $ 3,000 til at gøre vægge og lofter i tre værelser, der i alt var omkring 500 kvadratmeter.
• Ovn / varmtvandsvarmer: Jeg fik installeret et helt nyt tvungen luftovnssystem til omkring 5.000 dollars i år. At erstatte bare ovnen er omkring $ 2,500 og en varmtvandsvarmer omkring $ 800.

Hvor meget bruger jeg på mine ombygninger?

På min seneste fix og flip, der er ved at blive sat til salg, brugte jeg omkring $ 18,000 på ombygningen. Det omfattede indvendig og udvendig maling, nyt tæppe, nye døre, ny trim, noget elektrisk arbejde, nogle nye gipsvægge, skrald ud, landskabspleje arbejde og mange små rettelser. På en flip, der er ved at få arbejdet påbegyndt, vil jeg bruge over 50.000 $ på reparationer. Det hus har brug for nyt VVS, nyt el, ny maling overalt, sidespor, nye vinduer, nye døre, nye gipsvægge, nye badeværelser, nyt køkken, nye gulve, nyt inventar, nye trim og meget mere.

Hvor køber jeg materialer til at sætte mine huse i stand?

Jeg handler hos Home Depot for de fleste materialer, herunder inventar, døre, vinduer, dørhåndtag, køkkener, badeværelser og alle de små ting. Jeg har en pro-konto hos Home Depot, som giver mig store rabatter på de materialer, vi køber til flips og udlejning.

Konklusion

Reparation af et hus koster ikke 50.000 eller 100.000 dollars for grundlæggende kosmetiske reparationer. Jeg ser køkkenrenoveringer på tv, der koster $ 50.000, og jeg kan ikke tro mine øjne og ører! Selv hvis du bruger high-end materialer som granittællere og skræddersyede kabinetter, bør du ikke bruge $ 50.000 på et køkken, medmindre det er i et million-dollar hjem. Reparationer kan hurtigt løbe op i pris ved ombygninger, og jeg forventer altid omkring 5.000 dollars mere i omkostninger, som jeg planlægger at bruge på grund af ukendte faktorer. Find en god entreprenør, sørg for, at denne entreprenør udfører sit arbejde, og køb rundt efter de bedste priser for at holde dine omkostninger nede. Husk, at disse omkostninger er det, jeg betaler for at sætte boliger i stand i mit område. Hvis du bor i en dyr by, kan dine omkostninger være betydeligt højere.

Min bog Fix and Flip Your Way to Financial Freedom, går over, hvordan præcis jeg flip ejendomme. Den dækker, hvordan man finder tilbud, finansierer ejendomme, hvilke reparationer der skal foretages, og hvordan man markedsfører færdige flips! Den er tilgængelig som paperback og e-bog på Amazon.