Efter et accepteret tilbud har mine sælgere modtaget inspektionsrapporten tilbage fra køberne af deres hus. I inspektionsrapporten stod der, at ejendommen havde brug for et nyt tag. De bad mine sælgere om at betale for hele taget, men vi forhandlede os ned til omkring halvdelen af det tilbudte beløb.
Hvordan bliver disse midler overført? Bliver de krediteret til køberen ved afslutningen? Overdrager sælger pengene ved afslutningen? Hvordan giver sælgerne køberne penge til reparationer eller udskiftninger, der er fundet i forbindelse med inspektionen? Hvordan fungerer sælgers kreditter til køber helt præcist?
Kan jeg give penge til køberne ved lukningen til reparationer?
Udgifterne ved køb af et hus eller en ejerlejlighed kan hurtigt løbe op for køberne. For finansieringsaftaler kan køberne normalt afrunde eventuelle ekstra omkostninger i det fulde lånebeløb som f.eks. lukkeomkostninger og vurderingsgebyrer. Typisk betaler køberne låneanskaffelsesomkostninger som f.eks. escrow-processer og titelforsikring. Køberne kan dog bede sælgeren om at kreditere dem et bestemt beløb ved afslutningen for at hjælpe med at dække disse udgifter, herunder poster, der er fundet i inspektionsrapporten. Sælgerens indrømmelse skal indgå i salgskontrakten, og kredittens størrelse og vilkår kan forhandles ligesom alt andet i salgskontrakten.
Både sælger og køber betaler deres andel af de afsluttende omkostninger for at afvikle transaktionen. Disse gebyrer omfatter escrow gebyrer, titelforsikring, ejendomsskatter, kurergebyrer, earnest money depositum er, udbetalinger, homeowner association gebyrer, og alle andre mindre gebyrer, der bliver rullet ind i den faste sum af afsluttende omkostninger. Långivere kræver typisk, at køberne betaler de gebyrer, der anses for at være sædvanlige og rimelige på det pågældende marked. På grund af dette kan sælgerkreditten dække gebyrer, der passer ind i denne beskrivelse, herunder inspektionsreparationer eller udskiftninger. Dog lægger långivere normalt loft over det beløb af gebyrer, som en sælger kan kreditere en køber mellem 3 % og 9 % af lånebeløbet.
Relateret: Nu, i et tilfælde, hvor en sælger accepterer at give køberen midler til at reparere eller erstatte en genstand, kan de ikke bare give en pose kontanter over bordet ved afslutningen. Der er flere muligheder. Den ene er, at pengene kan rulles ind i en sælgerkredittermin. Reparationer kan foretages før eller efter afslutningen, men hvis sælgeren foretager reparationerne før afslutningen, bør køberen tage hjeminspektøren med tilbage til en ny kontrol så hurtigt som muligt. Der er dog nogle scenarier, hvor reparationer kan foretages efter lukningen.
Sælger kan give køber et fast beløb ved lukningen til dækning af reparationsomkostningerne, som køber indvilliger i at udføre. Sælgeren kan også forudbetale en entreprenør til at udføre arbejdet. Eller en del af sælgers indtjening kan opbevares i en fond efter afslutningen og anvendes til reparationerne. Hvilken metode der vælges, afhænger normalt af kompleksiteten af reparationerne og forhandlingerne. Enkle ting bør ordnes inden afslutningen på sælgers regning, men omfattende reparationer bør gives et tilbud på forhånd og aftales inden afslutningen.
Sælgerkreditter til køber
Sælgerkreditter kan være til fordel for både købere og sælgere, da sælgerne kan tilbyde køberne et incitament med sælgerkreditten, og køberne kan reducere deres udlægsudgifter. For købere med lav udbetaling eller endda uden udbetaling kan de anmode om en sælgerkredit og øge salgsprisen for at dække disse omkostninger, hvis vurderingen dækker de oppustede omkostninger.
Den type kredit, som en sælger kan give en køber, afhænger af køberens finansiering. Deres långiver tillader måske ikke sælgerkredit og kan kræve, at reparationerne udføres inden lukningen. For at komme uden om dette kan kreditten være i form af en kredit for afsluttende omkostninger, og der er grænser. For et FHA-lån kan sælgeren betale op til 6 % af salgsprisen for køberens kredit for lukkeomkostninger. På konventionelle realkreditlån med en udbetaling på 5 % til lige under 10 % kan sælgeren kreditere op til 3 %, og på en udbetaling på 10 % til næsten 25 % kan sælgeren kreditere op til 6 % i lukkeomkostningskredit. Beløbene stiger afhængigt af udbetalingen, så långiveren skal være forsigtig med ikke at overskride det faktiske beløb for lukkeomkostningerne.
Relateret: Hvad sker der, hvis finansieringen mislykkes efter inspektion?
Og selv om dette ikke er specifikt beregnet til reparation af taget, kan det krediteres tilbage mod køberen ved lukning teknisk set oprettet som at give midler til køberen til reparationer af taget.
Det er ikke ualmindeligt for en sælger at tilbyde et dollarbeløb til køberen i stedet for at foretage reparationer. Det kan simpelthen være, at sælgeren ikke har råd til reparationerne, ikke ønsker at beskæftige sig med det, eller at køberen har flere problemer, som flere reparatører skal tage sig af.
Den mest foretrukne tilgang er, at sælgeren tilbyder at betale køberens lukkeomkostninger op til reparationsbeløbet. Dette vil reducere de midler, som køberen skal medbringe til afslutningen, og eventuelle besparelser sættes til side til at foretage reparationerne efter afslutningen. Køber og sælger skal underskrive et tillæg, hvoraf det fremgår, at sælgeren accepterer at kreditere køberen et bestemt beløb ved afslutningen. Dette tillæg tilføjes til kontrakten og dækker det beløb, der er aftalt i stedet for at sælgeren selv foretager reparationer.
Dette lyder måske enkelt, men det kræver forhandling, som det er tilfældet med enhver ændring af en købskontrakt. Køberne har typisk fem dage til at reagere på inspektionsanmodninger, og køberne har fem dage fra modtagelsen af sælgerens svar til at træffe en beslutning. Vilkårene kan udarbejdes på forhånd af både køber og den sælgende agent. Enhver beslutning skal aftales skriftligt og underskrives af alle involverede parter. Herfra kan escrow tage den og udføre instruktioner om, hvordan midlerne skal fordeles.
Reducer prisen
En anden mulighed er, at sælgeren simpelthen reducerer prisen på selve huset. Lad os sige, at huset har en accepteret pris på 400.000 dollars, men tilbuddet på tagreparationen er på 10.000 dollars. Sælgeren kan enten nedsætte prisen på huset til 390.000 dollars eller forhandle om at dele omkostningerne med køberen. Vurderingen skal stadigvæk komme ind på beløbet, men fordi vi sænker prisen, giver det køberen lidt mere spillerum til at foretage reparationerne efter lukningen.
Hvad sker der, hvis reparationerne ikke kan foretages?
Det kan ske, hvis huset ligger et sted, hvor det er dækket af sne i flere måneder ad gangen, og tagreparationer simpelthen ikke kan foretages i den periode af året. I dette tilfælde kan en tagdækker tilbyde et tagdækningscertifikat, som garanterer taget i mindst fem år, hvilket en långiver kræver. Igen er dette måske ikke engang muligt, og i dette tilfælde kan en boliggaranti dække reparationer, når eller hvis det er nødvendigt, men långiveren skal også godkende dette.
Relateret: Hvad sker der, hvis inspektionen viser ikke-godkendt arbejde?
Rehab-lån
En anden mulighed, selv om det er ret ualmindeligt, er for køberen at få et rehab-lån. Hvis ejendommen er solgt for 300.000 dollars, men har brug for 50.000 dollars i reparationer, kan långiveren tilbyde et helt lån på 350.000 dollars med 50.000 dollars af disse midler sat til side i en deponeringskonto til at foretage reparationer. Reparationsbetalingerne skrives direkte fra den deponerede konto, da dette beskytter långiverens investering. Køberen skal bruge disse midler til at forbedre ejendommen, og midlerne kan kun fordeles af escrow-agenten.
Den største pointe er kommunikation. Alle parter skal forstå, hvad der sker, og have alle detaljer på skrift og godkendt med initialer eller underskrifter. At flytte penge rundt, tilbyde kreditter og incitamenter kan blive kreativt, men uanset hvad, skal långivere, escrow-parter, agenter og købere og sælgere være enige skriftligt og forstå klart, hvordan processen skal være.
Relateret:
- Tips til boligkøber med små børn
- Hvad skal du vide før din første militære flytning
- 7 essentielle tips til vedligeholdelse af boligen
- Skal du leje eller sælge din ledige bolig
