Nach einem angenommenen Angebot erhielten meine Verkäufer den Inspektionsbericht von den Käufern ihres Hauses zurück. Im Inspektionsbericht wurde festgestellt, dass das Haus ein neues Dach benötigte. Sie verlangten von meinen Verkäufern, das gesamte Dach zu bezahlen, aber wir haben uns auf etwa die Hälfte des angebotenen Betrags geeinigt.
Wie werden diese Mittel überwiesen? Werden sie dem Käufer bei Vertragsabschluss gutgeschrieben? Übergibt der Verkäufer das Geld bei Vertragsabschluss? Wie geben die Verkäufer den Käufern Geld für Reparaturen oder Ersetzungen, die bei der Inspektion festgestellt wurden? Wie genau funktionieren Gutschriften des Verkäufers an den Käufer?
Kann ich den Käufern bei Abschluss Geld für Reparaturen geben?
Die Kosten für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung können sich für Käufer schnell summieren. Bei Finanzierungsgeschäften können die Käufer in der Regel alle zusätzlichen Kosten wie Abschlusskosten und Schätzungsgebühren auf den vollen Kreditbetrag aufrunden. Normalerweise zahlen die Käufer die Kosten für den Darlehenserwerb, wie z. B. Treuhandverfahren und Eigentumsversicherung. Die Käufer können jedoch den Verkäufer bitten, ihnen bei Abschluss einen bestimmten Betrag gutzuschreiben, um sich an diesen Kosten zu beteiligen, einschließlich der im Inspektionsbericht aufgeführten Punkte. Das Zugeständnis des Verkäufers muss in den Kaufvertrag aufgenommen werden, und die Höhe und die Bedingungen des Kredits können wie alles andere im Kaufvertrag verhandelbar sein.
Beide, der Verkäufer und der Käufer, zahlen ihren Anteil an den Abschlusskosten, um die Transaktion abzuwickeln. Zu diesen Gebühren gehören Treuhandgebühren, Eigentumsversicherung, Grundsteuern, Kuriergebühren, Anzahlungen, Hausbesitzervereinigungen und andere kleinere Gebühren, die in der Pauschale der Abschlusskosten enthalten sind. Kreditgeber verlangen in der Regel, dass der Käufer die für den jeweiligen Markt üblichen und angemessenen Gebühren zahlt. Aus diesem Grund könnte der Verkäuferkredit Gebühren abdecken, die unter diese Beschreibung fallen, einschließlich Inspektionsreparaturen oder Ersatzbeschaffungen. Die Kreditgeber begrenzen jedoch in der Regel die Höhe der Gebühren, die ein Verkäufer einem Käufer gutschreiben kann, auf 3 % bis 9 % des Kreditbetrags.
Verwandt: Was Käufer und Verkäufer über die Hausinspektion wissen müssen
Wenn sich ein Verkäufer bereit erklärt, dem Käufer Mittel für die Reparatur oder den Ersatz eines Gegenstands zukommen zu lassen, kann er bei Vertragsabschluss nicht einfach eine Tasche mit Bargeld auf den Tisch legen. Es gibt mehrere Möglichkeiten. Eine davon ist, dass das Geld in eine Kreditlaufzeit des Verkäufers aufgenommen werden kann. Die Reparaturen können vor oder nach dem Kaufabschluss durchgeführt werden, aber wenn der Verkäufer die Reparaturen vor dem Kaufabschluss durchführt, sollte der Käufer den Hausinspektor so bald wie möglich zu einer erneuten Prüfung mitnehmen. Es gibt jedoch einige Fälle, in denen Reparaturen nach dem Kaufabschluss durchgeführt werden können.
Der Verkäufer kann dem Käufer bei Kaufabschluss einen Pauschalbetrag zur Deckung der Kosten für die Reparaturen geben, zu deren Durchführung sich der Käufer verpflichtet. Der Verkäufer kann auch ein Bauunternehmen für die Durchführung der Arbeiten im Voraus bezahlen. Oder ein Teil des Erlöses des Verkäufers wird nach dem Abschluss treuhänderisch verwaltet und für die Reparaturen verwendet. Welche Methode gewählt wird, hängt in der Regel von der Komplexität der Reparaturen und den Verhandlungen ab. Einfache Arbeiten sollten vor dem Abschluss auf Kosten des Verkäufers erledigt werden, umfangreiche Reparaturen sollten jedoch vorher angeboten und vereinbart werden.
Verkäuferkredite für den Käufer
Verkäuferkredite können sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Vorteil sein, da der Verkäufer dem Käufer mit dem Verkäuferkredit einen Anreiz bieten kann und der Käufer seine Auslagen reduzieren kann. Käufer, die nur eine geringe oder gar keine Anzahlung leisten müssen, können einen Verkäuferkredit beantragen und den Verkaufspreis erhöhen, um diese Kosten zu decken, wenn die Schätzung die überhöhten Kosten abdeckt.
Die Art des Kredits, den ein Verkäufer einem Käufer gewähren kann, hängt von der Finanzierung des Käufers ab. Der Kreditgeber des Käufers lässt möglicherweise keinen Kredit für den Verkäufer zu und verlangt, dass die Reparaturen vor dem Kaufabschluss durchgeführt werden. Um dies zu umgehen, kann der Kredit in Form eines Kredits für die Abschlusskosten gewährt werden, wobei es bestimmte Grenzen gibt. Bei einer FHA-Hypothek kann der Verkäufer dem Käufer bis zu 6 % des Verkaufspreises für den Kredit für die Abschlusskosten zahlen. Bei konventionellen Hypotheken mit einer Anzahlung von 5 % bis knapp 10 % kann der Verkäufer bis zu 3 % und bei einer Anzahlung von 10 % bis fast 25 % bis zu 6 % des Kaufpreises als Kredit für die Abschlusskosten gewähren. Die Beträge steigen je nach Anzahlung, so dass der Kreditgeber darauf achten muss, dass er den tatsächlichen Betrag der Abschlusskosten nicht überschreitet.
Verwandt: Was passiert, wenn die Finanzierung nach der Inspektion scheitert?
Obwohl dieser Betrag nicht speziell für die Dachreparatur bestimmt ist, kann er dem Käufer bei der Schließung wieder gutgeschrieben werden, technisch so eingerichtet, dass er dem Käufer Mittel für die Reparatur des Daches zur Verfügung stellt.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Verkäufer dem Käufer einen Dollarbetrag anbietet, anstatt Reparaturen durchzuführen. Es könnte einfach sein, dass der Verkäufer sich die Reparaturen nicht leisten kann, sich nicht damit befassen will oder der Käufer mehrere Probleme hat, die von mehreren Handwerkern behoben werden müssen.
Der bevorzugte Ansatz ist, dass der Verkäufer dem Käufer anbietet, die Abschlusskosten bis zur Höhe der Reparaturen zu zahlen. Dadurch verringert sich der Betrag, den der Käufer zum Kaufabschluss mitbringen muss, und etwaige Ersparnisse werden für die Reparaturen nach dem Kaufabschluss zurückgelegt. Der Käufer und der Verkäufer müssen einen Nachtrag unterzeichnen, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer bei Vertragsabschluss einen bestimmten Betrag gutzuschreiben. Dieser Nachtrag wird dem Vertrag hinzugefügt und deckt den Betrag ab, der vereinbart wurde, damit der Verkäufer die Reparaturen nicht selbst durchführen muss.
Dies mag einfach klingen, erfordert aber, wie jede Änderung eines Kaufvertrags, eine Verhandlung. Käufer haben in der Regel fünf Tage Zeit, um auf Inspektionsanfragen zu reagieren, und Käufer haben fünf Tage nach Erhalt der Antwort des Verkäufers Zeit, eine Entscheidung zu treffen. Die Bedingungen können im Voraus sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer ausgearbeitet werden. Jede Entscheidung muss schriftlich vereinbart und von allen beteiligten Parteien unterzeichnet werden. Von hier aus kann das Treuhandbüro die Entscheidung übernehmen und Anweisungen zur Verteilung der Gelder erteilen.
Preisreduzierung
Eine andere Möglichkeit ist, dass der Verkäufer einfach den Preis des Hauses selbst reduziert. Nehmen wir an, das Haus hat einen akzeptierten Preis von 400.000 Dollar, aber der Kostenvoranschlag für die Dachreparatur beträgt 10.000 Dollar. Der Verkäufer kann entweder den Preis des Hauses auf 390.000 $ senken oder mit dem Käufer über eine Aufteilung der Kosten verhandeln. Die Schätzung muss immer noch den Dollarbetrag ergeben, aber da wir den Preis senken, hat der Käufer etwas mehr Spielraum, um die Reparaturen nach dem Abschluss durchzuführen.
Was ist, wenn die Reparaturen nicht durchgeführt werden können?
Dies kann der Fall sein, wenn sich das Haus in einer Gegend befindet, in der es monatelang von Schnee bedeckt ist und Dachreparaturen in dieser Jahreszeit einfach nicht durchgeführt werden können. In diesem Fall kann ein Dachdecker ein Dachdeckerzertifikat anbieten, das das Dach für mindestens fünf Jahre garantiert, was ein Kreditgeber verlangt. Auch dies ist möglicherweise nicht möglich, und in diesem Fall könnte eine Hausgarantie die Reparaturen abdecken, wenn oder falls erforderlich, muss der Kreditgeber dies jedoch ebenfalls genehmigen.
Verwandt: Was passiert, wenn bei der Inspektion nicht genehmigte Arbeiten festgestellt werden?
Sanierungsdarlehen
Eine weitere Möglichkeit, die allerdings eher selten ist, besteht darin, dass der Käufer ein Sanierungsdarlehen erhält. Wenn die Immobilie für 300.000 $ verkauft wurde, aber 50.000 $ für Reparaturen benötigt werden, kann der Kreditgeber ein Darlehen in Höhe von 350.000 $ anbieten, wobei 50.000 $ für die Reparaturen auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden. Die Zahlungen für die Reparaturen werden direkt vom Treuhandkonto abgebucht, da dies die Investition des Kreditgebers schützt. Der Käufer muss diese Mittel zur Verbesserung der Immobilie verwenden, und die Mittel können nur vom Treuhänder ausgezahlt werden.
Das Wichtigste ist die Kommunikation. Alle Parteien müssen verstehen, was vor sich geht, und jedes Detail muss schriftlich festgehalten und mit Initialen oder Unterschriften bestätigt werden. Das Verschieben von Geldern, das Anbieten von Krediten und Anreizen kann kreativ sein, aber unabhängig davon müssen Kreditgeber, Treuhänder, Makler sowie Käufer und Verkäufer schriftlich zustimmen und klar verstehen, wie der Prozess ablaufen soll.
Verwandt:
- Tipps für Hauskäufer mit kleinen Kindern
- Was Sie vor Ihrem ersten Umzug mit dem Militär wissen sollten
- 7 wichtige Tipps zur Instandhaltung Ihres Hauses
- Sollten Sie Ihr leerstehendes Haus vermieten oder verkaufen
