Was müssen Sie über die Richtlinien für das Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) bei VA-Hypotheken wissen? Diejenigen, die sich zum ersten Mal mit VA-Hypotheken oder Wohnungsbaudarlehen im Allgemeinen befassen, lernen schnell, dass nicht nur Ihr FICO-Ergebnis darüber entscheidet, ob Sie sich finanziell für eine Hypothek qualifizieren oder nicht, sondern dass auch Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis eine große Rolle bei der Entscheidung des Kreditgebers über die Bewilligung oder Ablehnung einer Hypothek spielt.
VA-Einkommensüberprüfungsrichtlinien
Der Kreditgeber muss zunächst feststellen, wie hoch das nachweisbare Einkommen eines VA-Darlehensantragstellers ist. Das bedeutet, dass das Einkommen, das für die Berechnung der Schuldenquote herangezogen wird, den VA-Kriterien für Stabilität und Kontinuität entsprechen muss.
Das bedeutet, dass einige Einkommen möglicherweise nicht qualifiziert sind und dass diese Einkünfte bei der Berechnung der Darlehensquote nicht berücksichtigt werden. Wenn Sie nicht-traditionelles Einkommen wie Online-Einzelhandelsverkäufe als Selbstständiger verdienen, müssen diese Einkünfte dem Kreditgeber ein Muster der Stabilität über einen längeren Zeitraum zeigen.
Das, was Sie dabei beachten sollten? Die Standards der Kreditgeber sind unterschiedlich, und während es im VA Lender’s Handbook (VA Pamphlet 26-7) einige spezifische Richtlinien gibt, gibt es auch Variablen, die Ihre Transaktion beeinflussen können. Das Wichtigste in Bezug auf überprüfbare Einkünfte ist, dass der Kreditgeber in der Lage sein muss, festzustellen, dass Ihr Einkommen verlässlich ist und wahrscheinlich weiter bestehen wird.
Einige Arten von Einkünften zählen, aber erst, nachdem Sie eine bestimmte Zeit lang verdient haben. Wenn Sie z. B. 24 Monate lang kein Provisionseinkommen erzielt haben, werden die Provisionen möglicherweise nicht auf Ihr DTI-Verhältnis angerechnet. Wenn Sie seit weniger als zwei Jahren selbständig sind, kann dies auch für diese Einkünfte gelten.
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Ihre Schulden
Wie das Einkommen, so zählen auch einige Ihrer Schulden zu Ihrer Schuldenquote, andere nicht. Ihre Ausgaben für die Wohnung zählen, Ihre Kreditkarten zählen, und Ihre Privatkredite und andere Formen von Geschäftskrediten zählen für Ihre Schuldenquote. Rechnungen für Versorgungsleistungen zählen, Unterhaltszahlungen für Kinder und Alimente zählen (auch wenn diese Posten möglicherweise nicht in Ihrer Kreditauskunft erscheinen), und Kinderbetreuungskosten zählen.
Mahnverfahren werden berücksichtigt, wenn sie zu einer monatlichen Zahlung führen. Ihre Krankenversicherungsprämien werden möglicherweise nicht berücksichtigt, Ihre Lebensmittelrechnung wird wahrscheinlich nicht geprüft usw. Einige dieser Faktoren variieren je nach Landesrecht und anderen Variablen.
Berechnung des DTI-Verhältnisses
Das überprüfbare Einkommen ist im Wesentlichen Ihre Hauptschulden pro Monat geteilt durch Ihr monatliches überprüfbares Einkommen. Die sich daraus ergebenden Zahlen werden in einen Prozentsatz umgerechnet. Je höher der Prozentsatz, desto schwieriger kann es für Ihren Kreditgeber sein, die Genehmigung des Hypothekendarlehens zu rechtfertigen.
Der Kreditgeber kann diese Berechnungen mit und ohne Berücksichtigung der neuen Hypothekenzahlung durchführen; es ist die DTI-Berechnung, die die vorgeschlagene monatliche Hypothekenverpflichtung einschließt, mit der sich Kreditnehmer am meisten beschäftigen sollten.
What VA Loan Rules Say About Your Debt Ratio
VA Pamphlet 26-7 rät Ihrem teilnehmenden VA-Kreditgeber, dass die DTI-Berechnung nicht „automatisch zur Genehmigung oder Ablehnung eines Kredits führen sollte“. Ihr Kreditgeber wird angewiesen, den DTI in Verbindung mit „allen anderen Kreditfaktoren“ zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass, selbst wenn Ihr DTI als hoch angesehen wird, Sie nicht automatisch keine Möglichkeit haben, eine VA-Hypothek oder ein Refinanzierungsdarlehen zu erhalten.
Wie hoch ist zu hoch?
Ihre Schuldenquote, die mit der voraussichtlichen Hypothekenzahlung berechnet wird, falls Ihr VA-Darlehensantrag genehmigt wird, ist im Grunde die Art und Weise, wie der Kreditgeber feststellt, ob Sie sich das neue Darlehen realistischerweise leisten können oder nicht.
Viele Kreditnehmer kommen jedoch mit „ausgleichenden Faktoren“ in den VA-Darlehensprozess, wie z. B. großen Barreserven, der Fähigkeit, eine Anzahlung oder eine größere Anzahlung zu leisten, je nach den Umständen, und mehr.
Maximalverschuldung zum Einkommen und ausgleichende Faktoren
Das ist ein Grund, warum ein höherer DTI kein Hindernis für die Kreditgenehmigung ist, wie Sie vielleicht erwarten (zumindest in bestimmten Fällen). Aber im Allgemeinen, wenn Ihre Schuldenquote bei oder über 41% liegt, wird Ihre Kreditwürdigkeit sorgfältiger geprüft, und Sie benötigen möglicherweise diese ausgleichenden Faktoren (zu denen auch ein großes verfügbares Einkommen nach Erfüllung Ihrer monatlichen Verpflichtungen gehören kann), um der Kreditgenehmigung näher zu kommen.
Einige Kreditnehmer können sich sogar mit einem DTI von 50 % für eine Hypothek qualifizieren, wenn sie über ein Resteinkommen oder andere ausgleichende Faktoren verfügen.
Kredit und Schulden
Je mehr Schulden Sie haben, desto höher ist Ihr Kreditrisiko – zumindest in den Augen des Kreditgebers. Wenn Sie außerdem eine niedrigere Kreditwürdigkeit oder eine fleckige Rückzahlungshistorie haben, kann die Kombination dieser Faktoren dazu führen, dass Ihr Darlehen abgelehnt wird.
Diejenigen, die bereit sind, etwas mehr Zeit damit zu verbringen, an ihren Kredit- und Schuldenquoten zu arbeiten, haben oft eine bessere Zeit, wenn sie bereit sind, einen Hypothekendarlehensantrag bei einem teilnehmenden VA-Kreditgeber einzureichen. Hier sind einige Fakten über die zusätzliche Zeit nehmen, um auf Ihre Schuldenquote zu arbeiten:
- Alle Hypothekendarlehen Genehmigungen beruhen auf einer Kombination von FICO Scores, Darlehen Rückzahlung Geschichte, und Schuldenquoten.
- Aufgrund der obigen Ausführungen sollte sich kein Kreditnehmer bei der Überprüfung seiner Finanzen zur Bestimmung der persönlichen Kreditwürdigkeit allein auf den FICO-Score verlassen.
- Kreditnehmer, die ihre Gesamtverschuldung aktiv senken, verbessern dadurch im Laufe der Zeit ihren eigenen FICO-Score.
- Die Saldi Ihrer Kreditkarten auf unter 50 % (am besten 30 %) zu reduzieren, verbessert gleichzeitig Ihre Kreditwürdigkeit UND Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis.
- Der zuverlässigste Weg, Ihre Kreditwürdigkeit im Vorfeld einer VA-Hypothek zu verbessern, besteht darin, mindestens 12 Monate lang pünktliche Zahlungen für ALLE finanziellen Verpflichtungen zu leisten, Ihre Kreditkartenguthaben zu reduzieren und in der Zwischenzeit keine neuen Kredite aufzunehmen.
Wenn Ihr DTI-Wert zu hoch ist, wenn Sie daran denken, Ihren VA-Darlehensantrag einzureichen, sollten Sie noch eine Weile warten, um Ihre Guthaben zu senken. Einige Kreditnehmer können die zusätzliche Wartezeit aus dem einen oder anderen Grund nicht entbehren; in solchen Fällen ist es am besten, Ihren Kreditgeber zu fragen, für wie viel Kredit Sie sich bei Ihren aktuellen DTI-Berechnungen qualifizieren könnten, und von dort aus weiterzumachen.
Joe Wallace ist ein 13-Jahr Veteran der United States Air Force und ein ehemaliger Reporter für Air Force Television News
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