Eines der rätselhaftesten Probleme, mit denen texanische Verbraucher konfrontiert werden, wenn sie versuchen, eine Immobilienübertragung zu dokumentieren, ist die Entscheidung darüber, welche Art von Übertragungsurkunde zu verwenden ist. Seit Generationen haben wohlmeinende Berater ihre Fragesteller unwissentlich in die Irre geführt, indem sie ein weit verbreitetes, aber äußerst ungenaues Mantra wiederholten: Um das Eigentumsrecht an einer Immobilie zu übertragen, sollte der Verkäufer dem Käufer eine Abtretungsurkunde (quitclaim deed) aushändigen, die oft fälschlicherweise als quickclaim oder quick claim deed bezeichnet wird. Bei unzähligen Gelegenheiten haben sich Verbraucher an meine Kanzlei gewandt und nach einem solchen Dokument gefragt und behauptet, dass das Bezirksamt des Gerichts ihnen geraten habe, dieses Dokument zu verwenden. Und die schlechten Ratschläge beschränken sich nicht nur auf die nichtanwaltliche Öffentlichkeit. Viele, viele Scheidungsanwälte und Nachlassanwälte setzen ihre Klienten routinemäßig möglichen Rechtsproblemen aus, indem sie Rücktrittserklärungen in ihre Arbeit aufnehmen. Es ist ein Rätsel, wie solche Fehlinformationen und ein solcher Missbrauch so weit verbreitet werden konnten; das texanische Recht ist jedoch eindeutig, dass ein Quitclaim Deed in den meisten Fällen nicht angemessen ist und zu künftigen Problemen führen könnte.
In Texas gibt es im Wesentlichen vier Arten von Urkunden: eine allgemeine Gewährleistungsurkunde, eine besondere Gewährleistungsurkunde, eine Urkunde ohne Gewährleistung und ein Quitclaim Deed. Die Unterschiede zwischen ihnen sind gravierend, und die Art der Urkunde wirkt sich noch lange nach der Übertragung auf beide Parteien aus.
Doch zurück zu den Grundlagen. Um das Eigentum an einer Immobilie in Texas rechtsgültig zu übertragen, muss der Konzessionsgeber vor einem Notar eine Urkunde über die Immobilie ausstellen. Die Urkunde muss dem Begünstigten vorgelegt und von ihm akzeptiert werden, und sie sollte im Bezirksamt hinterlegt werden, damit die Öffentlichkeit von der Übertragung erfährt. Wird die Urkunde nicht hinterlegt, kann die Immobilie künftigen Ansprüchen anderer Parteien ausgesetzt sein.
Am häufigsten wird vom Erteiler eine allgemeine Gewährleistungsurkunde vorgelegt. Dieses Grundelement des texanischen Immobilienrechts dient der Übertragung des Eigentums auf den Erwerber und enthält eine umfassende Eigentumsgarantie, mit der der Erwerber dem Erwerber zusichert, dass das Eigentum an der Immobilie frei von jeglichen anderen Ansprüchen ist. Es liegt auf der Hand, dass eine solche Urkunde, die weitreichende Eigentumsgarantien enthält, den besten Schutz für den Erwerber bietet.
In bestimmten Situationen kann es dem Erwerber jedoch unangenehm sein, dem Erwerber solch weitreichende Garantien zu geben. Vielleicht ist er sich über den Status des Eigentumsrechts vor seinem Besitz nicht sicher, oder er möchte lieber, dass der Erwerber sich auf die von einer Versicherungsgesellschaft angebotene Rechtsschutzversicherung verlässt, um frühere Probleme mit dem Eigentum abzudecken. In solchen Fällen kann sich ein Erblasser dafür entscheiden, nur eine spezielle Garantieurkunde auszustellen. Trotz der Bedeutung ihres Namens ist eine spezielle Gewährleistungsurkunde in Wirklichkeit eingeschränkter als eine allgemeine Gewährleistungsurkunde, da sie nur während des Zeitraums, in dem der Konzessionsgeber Eigentümer ist, garantiert, dass das Eigentum frei von anderen Ansprüchen ist. Eine spezielle Gewährleistungsurkunde bietet keinen Schutz für Ansprüche, die vor dem Eigentum des Konzessionsgebers entstanden sind.
Wenn ein Konzessionsgeber aus irgendeinem Grund keine Eigentumsgarantien abgeben möchte, kann eine Urkunde ohne Gewährleistung erstellt werden. Von einer solchen Urkunde ist jedoch abzuraten, und der Erwerber würde eine solche Urkunde nur als letzten Ausweg akzeptieren. Diese Art von Urkunde wird in der Regel verwendet, um frühere Probleme mit dem Eigentumsrecht zu klären, z. B. wenn kürzlich Erben in der Rechtskette gefunden wurden, die sich ihres Interesses an der Immobilie gar nicht bewusst waren.
Schließlich ist eine Quitclaim-Urkunde kaum eine Urkunde, da sie technisch gesehen nichts überträgt. Stattdessen ist sie eher eine Freigabe als alles andere. Mit der Unterzeichnung einer Quitclaim-Urkunde verzichtet der Unterzeichner auf die Geltendmachung von Eigentumsrechten gegenüber dem Erwerber. Dieser Verzicht ist vergleichbar mit einem „Rücktritt“; es handelt sich nicht um eine tatsächliche Übertragung oder einen Eigentumsübergang. Aus diesem Grund erkennen die meisten Grundbuchämter Rücktrittserklärungen, die in einer Rechtskette gefunden werden, nicht an, und es müssen Korrekturmaßnahmen ergriffen werden, bevor ein Grundstücksverkauf abgeschlossen werden kann.
Eine Person, die das Eigentum an einem Grundstück erwerben möchte, ist gut beraten, die oft empfohlene „Quick-Claim“-Urkunde zu vermeiden und stattdessen eine tatsächliche Garantieurkunde vom Erteiler zu verlangen. In Verbindung mit einer Rechtsschutzversicherung, die von einer seriösen Gesellschaft ausgestellt wird, die eine vollständige Suche in den Eigentumsunterlagen durchgeführt hat, bietet dies dem Erwerber die größte Sicherheit und ermöglicht viele glückliche Jahre des Immobilienbesitzes.
Kontakt zu Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin ist ein mit AV Pre-eminent bewerteter Anwalt, der vom Texas Board of Legal Specialization im Wohnimmobilienrecht zertifiziert ist. Herr Rattikin bietet seit mehr als 28 Jahren Mandanten im gesamten Bundesstaat Texas Rechtsberatung in den Bereichen Immobilien-, Geschäfts- und Eigentumsrecht. Herr Rattikin setzt auch weiterhin neue rechtliche Maßstäbe, indem er Technologien einsetzt, um den Kontakt zwischen Anwalt und Klient zu verbessern, wie die innovativen Websites seiner Kanzlei www.rattikinlaw.com und www.texaslegaldocs.com zeigen.
