Sie denken darüber nach, ein Erbbaurecht für Ihre Immobilie zu vereinbaren? Wir haben ein paar Details dazu für Sie zusammengefasst.
In diesem Artikel:
- Definition der Erbpacht
- Arten der Erbpacht
- Zahlungen für die Erbpacht festlegen
Wissen Sie mehr über die Erbpacht
Definition des Erbbaurechts
Ein Erbbaurecht oder eine Erbpacht ist eine Art von gewerblichem Immobilienpachtvertrag, bei dem der Pächter die von ihm gemietete Immobilie entwickelt.
Wie bei einem gewöhnlichen Pachtvertrag sind zwei Parteien beteiligt: der Verleiher oder Vermieter/Grundstückseigentümer und der Pächter oder Mieter.
Der Pächter ist verpflichtet, regelmäßig Miete an den Vermieter zu zahlen. Der Vermieter kann den Mieter bei Nichtzahlung auch zwangsräumen.
Das Erbbaurecht ist ein wichtiges Instrument bei der Finanzierung gewerblicher Immobilieninvestitionen.
Es ermöglicht einem Kreditgeber, ein Unternehmen auf einem gut gelegenen Grundstück zu errichten, das nicht gekauft werden kann. Verschiedene große Unternehmen wie McDonalds und Starbucks nutzen die Vorteile eines Erbbaurechts, um an strategischen Standorten zu expandieren.
Diese Art von Erbbaurechtsvertrag hilft sowohl dem Kreditgeber als auch dem Mieter, Grundsteuern zu sparen. Ein Grundstückskauf erfordert höhere Grundsteuern und andere Ausgaben als ein Pachtvertrag.
Im Gegensatz zu einem gewöhnlichen Grundstückskauf sind keine Vorauszahlungen in bar erforderlich. Dies kann das erforderliche Eigenkapital für die Finanzierung der Investition senken.
Damit könnte der Mieter mehr Geld freisetzen, das er für eine andere Investition verwenden kann. Außerdem würde der Vermieter einen stetigen Einkommensstrom aus den Mietzahlungen erhalten, während er das Eigentum an der Immobilie behält.
Ein Grundstückspachtvertrag hat auch Prämissen für Eskalations- und Räumungsrechte.
Diese Prämissen können dem Kreditgeber rechtlich Folgendes erlauben:
a. Eigentum an den Einbauten auf dem gepachteten Grundstück, sobald die Pachtdauer abgelaufen ist
b. Erhöhungen des Pachtpreises im Laufe der Zeit
c. Zusätzlicher Schutz für den Fall, dass der Pächter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt
Arten von Erbpachtverträgen
Es gibt zwei Hauptarten von Erbpachtverträgen – nachrangige und nicht nachrangige Erbpachtverträge. Die Hauptunterschiede zwischen den beiden Arten liegen in der Kreditfinanzierung des Pächters für die Verbesserung von Immobilien.
Ein Beispiel für eine solche Verbesserung von Immobilien ist die Erschließung von Grundstücken.
Typischerweise nimmt ein Pächter auch einen Kredit auf, um den Bau der Verbesserungen auf dem gepachteten Grundstück zu finanzieren. Infolgedessen kann der Pächter mit einem Bauträger zusammenarbeiten, um ein Baudarlehen zu erhalten.
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Nachrangiges Erbbaurecht
Bei einem nachrangigen Erbbaurecht erklärt sich der Vermieter damit einverstanden, dass das Eigentum an der Immobilie als Erbbaurechtshypothek für das Darlehen des Mieters für Immobilienverbesserungen verwendet wird.
Für den Mieter kann dies von Vorteil sein. Die Nutzung der Immobilie als Erbbaurechtshypothek erhöht die Chancen des Mieters, einen Baukredit zu erhalten. Außerdem kann der Mieter dadurch bessere Darlehenskonditionen erhalten.
Für den Vermieter kann dies mit Risiken verbunden sein. Wenn der Pächter mit dem Baudarlehen in Verzug gerät, kann das Baudarlehen zur Zwangsvollstreckung führen, und der Grundstückseigentümer kann das Eigentum an der Gewerbeimmobilie selbst verlieren.
Da diese Art der Verpachtung risikoreich ist, kann der Vermieter eine Erhöhung der Pachtgebühren für das Grundstück verlangen. Außerdem kann der Vermieter die Pachtgeschäfte mit dem Pächter strenger kontrollieren.
Nicht nachrangiges Erbbaurecht
Bei einem nicht nachrangigen Erbbaurecht hingegen lässt der Grundstückseigentümer nicht zu, dass die Immobilie als Erbbaurechtshypothek genutzt wird. Dies bringt den Grundstückseigentümer in eine sicherere Position, da kein Risiko einer Zwangsvollstreckung besteht.
Wenn der Pächter mit dem Baudarlehen in Verzug gerät, kann das Eigentum an der Bodenverbesserung an den Grundstückseigentümer übergehen. Dies kann für den Grundstückseigentümer von Vorteil sein, da eine solche Bodenverbesserung den Marktwert des Erbbaurechts erhöhen kann.
Da diese Art von Erbbaurecht weniger risikoreich ist, kann der Grundstückseigentümer außerdem eine niedrigere Pachtgebühr gewähren.
Festsetzung der Erbbauzinsen
Eine Herausforderung für den Darlehensgeber ist die Festlegung der optimalen Pachtgebühren. Als Immobilieneigentümer kann der Darlehensgeber mit einer hohen Ausfallwahrscheinlichkeit konfrontiert werden, wenn der Preis zu hoch ist.
Der Darlehensgeber kann die Pachtgebühren am Marktwert der Pacht ähnlicher Immobilien festmachen. Dann kann er die Miete jährlich entsprechend der Inflation erhöhen.
Der Darlehensgeber kann sich auch dafür entscheiden, die Miete in regelmäßigen Abständen um einen festen Prozentsatz zu erhöhen. Eine weitere gängige Option ist die Neufestsetzung der Pachtkosten alle 10 bis 20 Jahre.
Der Darlehensgeber kann dem Pächter in der Anfangsphase der Immobilienentwicklung einen Zahlungsaufschub für die Pachtzahlungen gewähren.
Das Aufsetzen eines Erbbaurechtsvertrags mag zu kompliziert erscheinen. Sowohl der Immobilieneigentümer als auch der Pächter müssen unter Umständen verschiedene Fachleute hinzuziehen, aber angesichts der zahlreichen Vorteile eines Erbbaurechts kann es die beste Lösung für Ihre Immobilienbedürfnisse sein.
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