Was passiert, wenn ein Mieter den Mietvertrag vor dem Einzug bricht?

Aktualisiert im September 2020

Wenn ein Mieter seine Meinung über die Anmietung bei Ihnen ändert, bevor er eingezogen ist, was bedeutet das für Sie, den Mieter und das Mietobjekt? Vielleicht hat der Mieter einen Jobwechsel angekündigt, einen familiären Notfall erlebt oder einfach nur kalte Füße bekommen, weil er in Ihr Mietobjekt einziehen wollte.

In unserem Podcast haben wir ein Beispiel aus dem wirklichen Leben besprochen, bei dem ein Mieter den Mietvertrag vor dem Einzug kündigen wollte. Sie können einschalten, um zu hören, wie die Geschichte weiterging.

Es ist wichtig, dass der Vermieter alles dokumentiert, insbesondere das Kündigungsschreiben. Sie brauchen diese Unterlagen, um zu verfolgen und zu kontrollieren, wie viel Geld in dieser Situation gebunden wird, und Sie brauchen die Dokumente möglicherweise, wenn Sie am Ende wegen Unstimmigkeiten vor Gericht gehen.

Ungeachtet der Umstände ändern Mieter manchmal ihre Meinung über die Nutzung einer Wohnung, noch bevor sie einziehen.

Erfahren Sie, wozu Sie beide rechtlich verpflichtet sind, wenn diese ungewöhnliche Situation eintritt, damit Sie die finanziellen Auswirkungen minimieren können.

Sie können sich hier ein kostenloses Exemplar unseres Kündigungsschreibens holen.

Ein Inhaltsverzeichnis für Mieter, die den Mietvertrag vor dem Einzug brechen

• Was passiert, wenn ein Mieter den Mietvertrag vor dem Einzug bricht?
• Mieter, die einen Mietvertrag vor dem Einzug brechen: Ihre Optionen
• Dafür sind Kautionen da
• Kann man innerhalb von 3 Tagen aus einem Mietvertrag aussteigen?
• Mieter bricht den Mietvertrag vor dem Einzug – FAQs

Was passiert, wenn ein Mieter den Mietvertrag vor dem Einzug bricht?

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags sind Vermieter und Mieter einen rechtsverbindlichen Vertrag eingegangen, unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich bezieht oder nicht.

Wenn ein Mieter einen Mietvertrag unterschrieben hat, es sich aber anders überlegt hat, ob er einziehen soll, müssen Sie die Benachrichtigung als Absicht betrachten, den Mietvertrag zu kündigen.

Wenn das passiert, müssen Sie Folgendes tun:

1. Bitte um Dokumentation
   Bitten Sie den Mieter um eine schriftliche 30-Tage-Benachrichtigung für Ihre Unterlagen, dass er den Mietvertrag kündigen wird.
2. Erläutern Sie die nächsten Schritte
   Erläutern Sie dem Mieter, dass er rechtlich für die Miete für den gesamten Mietvertrag haftet; Sie werden jedoch versuchen, die Wohnung so schnell wie möglich wieder zu vermieten, da dies in den meisten Bundesstaaten zu den Bemühungen des guten Willens gehört. Der Mieter ist für die Zahlung der Miete verantwortlich, bis Ihre Immobilie wieder vermietet ist, unabhängig davon, ob er physisch in der Wohnung anwesend ist oder nicht.
3. Versuchen Sie, einen neuen Mieter zu finden
   Die meisten Staaten verlangen, dass Sie sich in gutem Glauben bemühen, einen neuen Mieter zu finden. Das bedeutet, dass Sie sofort mit der Vermarktung der Immobilie beginnen und so bald wie möglich einen neuen Mietvertrag mit einem neuen Mieter abschließen sollten.

Wenn Sie einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, ist der alte Mietvertrag nicht mehr gültig. Auch wenn der Mieter einen Mietvertrag unterschrieben hat, aber nie eingezogen ist, empfiehlt es sich, mit dem ehemaligen Mieter ein vorzeitiges Kündigungsschreiben zu unterzeichnen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Bedingungen für die Beendigung des Mietverhältnisses eindeutig dokumentiert sind.

Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses

Ein vorzeitiges Beendigungsschreiben ist ein Zusatz zu einem Mietvertrag, der von beiden Parteien unterzeichnet wird. In diesem Schreiben heißt es, dass der Mietvertrag ab einem bestimmten Datum als null und nichtig betrachtet wird. Es sollte auch Angaben zu den geschuldeten Gebühren und deren Einziehung enthalten.

Dieses Schreiben dient als rechtliche Dokumentation für das Ende des Mietverhältnisses. Wenn der Mieter die geschuldeten Gebühren nicht bezahlt, ist dieses Schreiben nützlich, um die überfälligen Mieten und Gebühren einzutreiben. Jeder angestellte Immobilienverwalter kann Ihnen dabei helfen, aber wir haben auch ein nützliches Musterschreiben.

Aktualisierung des Standardmietvertrags für die Kündigung

Wenn Sie sich Sorgen machen, dass ein Mieter aussteigt, bevor er einzieht, ist es vielleicht eine gute Idee, dafür zu sorgen, dass Ihr Standardmietvertrag eine klare Kündigungsklausel enthält. Diese Klausel kann regeln, was passiert, wenn der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen will.

In der Regel erlauben diese Klauseln den Mietern, einen bestimmten Betrag als Kündigungsgebühr zu zahlen. Sobald sie diesen Betrag zahlen, sind sie von der Verpflichtung zur Zahlung künftiger Mieten befreit, schulden aber weiterhin die rückständige Miete, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird.

Mieter, der den Mietvertrag vor dem Einzug bricht: Ihre Optionen

Das oben beschriebene schrittweise Vorgehen ist zwar das Standardverfahren, das angewandt werden kann, wenn ein Mieter vor seinem Einzug aus dem Mietvertrag aussteigen will, aber Sie haben auch andere Möglichkeiten. Letztendlich liegt es an Ihnen zu entscheiden, welche Option für Ihre Situation geeignet ist.

Standardprotokoll befolgen

Das erste, was Sie tun können, ist das Standardprotokoll zu befolgen:

1. Verlangen Sie ein vorzeitiges Kündigungsschreiben.
2. Erläutern Sie, dass der Mieter immer noch für die Miete verantwortlich ist, aber Sie werden Ihr Bestes tun, um so schnell wie möglich einen neuen Mieter zu finden.
3. Sammeln Sie die Miete ein, bis Sie einen neuen Mieter gefunden haben (oder verwenden Sie die Kaution, wie es gesetzlich zulässig ist).

Die meisten Staaten verlangen von Vermietern, dass sie ihr Bestes tun, um so schnell wie möglich einen neuen Mieter zu finden; Sie müssen sich nach bestem Wissen und Gewissen darum bemühen.

Wenn das Mietobjekt, mit dem Sie es zu tun haben, schwierig zu vermieten war oder Sie viele Zugeständnisse gemacht haben, um an diesen Mieter zu vermieten, ist es am besten, diesem Protokoll zu folgen. Dieses Protokoll hält sich einfach an den Vertrag, den Sie und der Mieter unterzeichnet haben. Es stellt sicher, dass Sie keine finanziellen Einbußen erleiden. Auch wenn es hart erscheinen mag, hat der Mieter den Vertrag genauso unterschrieben wie Sie.

Erlauben Sie eine vorzeitige Kündigung

Erlaubt Ihr Mietvertrag eine vorzeitige Kündigung? Wenn ja, hat Ihr Mieter das Recht, diese Klausel zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses jederzeit in Anspruch zu nehmen, solange er sich an die im Mietvertrag festgelegte Vorgehensweise hält.

Wenn er beispielsweise aus einem Mietvertrag aussteigen möchte, bevor er einzieht, kann er im Mietvertrag genau nachlesen, wie er dies tun kann.

In der Regel bedeutet dies, dass er eine gewisse Gebühr zahlen muss, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, und dass er möglicherweise auch seine Kaution einbüßen muss. Sobald die Kündigung erfolgt ist, können beide Parteien mit ihren Geschäften wie gewohnt fortfahren.

Erlauben Sie dem Mieter, vorzeitig zu gehen

Wenn Sie in der Lage sind, dies zu tun, ist es in der Regel einfacher, den Mietvertrag zu beenden, ohne um die Miete zu kämpfen, als die Miete von einem unwilligen Mieter einzuziehen. Allerdings ist jede Situation anders, so dass Sie diese Entscheidung mit Bedacht treffen müssen.

Mieter, die einen Job in einer neuen Stadt bekommen, ihre Arbeit verlieren und die Miete nicht mehr aufbringen können oder sich anderweitig in einer veränderten Situation befinden, auf die sie keinen Einfluss haben, sind möglicherweise nicht in der Lage, die Miete weiter zu zahlen. Anstatt sich an die Hoffnung zu klammern, dass sie in der Lage sein werden, die Miete zu zahlen, ist es in der Regel am besten, die Verluste zu begrenzen und weiterzuziehen.

Wenn beide Parteien einverstanden sind, ist es legal, den Mietvertrag jederzeit zu beenden. Sie können sich zu dieser Entscheidung entschließen, wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihr Geschäft dadurch nicht zu sehr beeinträchtigt wird.

Dafür sind Kautionen da

Die Kaution (in der Regel in Höhe von zwei oder drei Monatsmieten) ist für Situationen wie diese gedacht – als Entschädigung für den Fall, dass die Miete nicht bezahlt wird.

Da die meisten Vermieter von den Mietern verlangen, dass sie die Kaution gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Mietvertrags zahlen, kann sie dazu beitragen, die Einkommenslücke zwischen den ersten Monatsmieten Ihres Mieters zu überbrücken.

Wenn Sie die Kaution vom Mieter einkassiert haben, haben Sie und der Mieter zwei Möglichkeiten:

1. Die Kaution für die Miete verwenden
   Sie behalten sie, verrechnen die Kaution mit der Miete, bis die Wohnung wieder vermietet ist, und schicken dann den nicht verwendeten Teil an den Mieter zurück. Der Mieter zahlt erst dann Miete, wenn die geschuldete Miete die gesamte Kaution übersteigt. Dieser Weg ist riskant, weil es schwierig sein kann, die Miete vom Mieter einzutreiben oder einzuklagen, nachdem die Kaution aufgebraucht ist.
2. Miete separat eintreiben
   Sie legen die Kaution beiseite und der Mieter zahlt jeden Monat Miete, bis die Wohnung wieder vermietet ist. Dann schicken Sie die Kaution in voller Höhe zurück, da es keine Schäden an der unbewohnten Wohnung geben wird. Dieser Weg ist für Sie sicherer, weil der Mieter einen Anreiz hat, die Miete zu zahlen, um die Kaution in voller Höhe zurückzubekommen. Wenn der Mieter nicht zahlt, können Sie die Miete trotzdem von der Kaution abziehen.

Denken Sie jedoch daran, dass Ihre örtlichen oder staatlichen Gesetze einen Einfluss darauf haben können, ob Sie die Kaution auf diese Weise verwenden können oder nicht. Wenn Sie den Mietvertrag brechen, darf der Vermieter die Kaution in der Regel behalten, aber es gibt einige Gebiete, in denen die Regeln für Kautionen sehr streng sind.

Es ist immer eine gute Idee, Ihre Gesetze zu überprüfen, bevor Sie die Kaution für etwas anderes als für Schäden an der Wohnung verwenden.

Können Sie innerhalb von 3 Tagen aus einem Mietvertrag aussteigen?

Wenn der Mieter seine Kaution nicht sofort zurückerstattet bekommt oder Ihnen die Ohren langziehen will, wenn Sie auf der Miete beharren, kann er sich auf ein „Rücktrittsrecht“ berufen.

Dies bezieht sich auf ein Verbraucherschutzgesetz, das es Kreditgebern ermöglicht, unter bestimmten Umständen nach drei Tagen von einem Kredit zurückzutreten.

Zum Leidwesen des Mieters bezieht sich dieses Recht in keiner Weise auf Mietverträge und Mietobjekte.

Wenn der Mieter versucht, Sie von dieser Politik zu überzeugen, sollten Sie die Vorstellung widerlegen, dass es ein Recht gibt, innerhalb von drei Tagen von einem Mietvertrag zurückzutreten oder ihn zu kündigen.

Mieter bricht den Mietvertrag vor dem Einzug FAQs

Kann der Vermieter die Kaution behalten, wenn ein Mieter aussteigt?

In den meisten Fällen kann der Vermieter die Kaution behalten, wenn ein Mieter aussteigt. Die genauen Bedingungen, ob dies möglich ist oder nicht, hängen von zwei Dingen ab:

• Was im Mietvertrag steht
• Was die staatlichen und örtlichen Gesetze über Kautionen besagen

Wenn Ihre örtlichen Gesetze es Ihnen erlauben, die Kaution zur Deckung der unbezahlten Miete zu verwenden, wenn der Mieter vor dem Einzug aussteigt, sollten Sie erwägen, dies in Ihren Standardmietvertrag aufzunehmen. Wenn Sie dies in den Vertrag aufnehmen, den Sie und Ihr Mieter unterschreiben, wird es einfacher sein, dies Ihrem Mieter zu erklären, sollte diese Situation eintreten.

Wohnen Sie jedoch an einem Ort, an dem die Kaution niemals zur Deckung der Miete verwendet werden kann, muss sie dem Mieter nach Ablauf des Mietvertrags in voller Höhe zurückgegeben werden. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie wahrscheinlich vor ein Zivilgericht gehen, um die Nichtzahlung der Miete und die Aufgabe des Eigentums zu klären.

Von dort aus kann ein Richter beraten, wie man die Miete eintreibt und was mit der Kaution zu tun ist.

Schadet es der Kreditwürdigkeit eines Mieters, einen Mietvertrag zu brechen?

Mieter, die sich in einer heiklen Situation befinden, machen sich vielleicht Sorgen darüber, ob sich das Brechen des Mietvertrags auf ihre Kreditwürdigkeit auswirkt oder nicht. Manche wenden sich an Sie und bitten um Rat. Sie sollten sie zwar an einen Finanzexperten verweisen, aber es ist gut, die Grundlagen zu kennen.

Wenn ein Mieter nach der Unterzeichnung eines Mietvertrags aussteigt und die Miete nicht zahlt, ist er weiterhin für die unbezahlte Miete verantwortlich. Der Vermieter kann eine Klage einreichen, um die Miete zurückzubekommen. Wenn er die Klage gewinnt, kann er die Schulden an ein Inkassobüro weitergeben. Unbezahlte Schulden, die über ein Inkassobüro abgewickelt werden, können sich auf die Kreditwürdigkeit auswirken.

Das bedeutet, dass die Kreditwürdigkeit eines Mieters dadurch beeinträchtigt werden kann, dass er vom Mietvertrag zurücktritt, wenn er keine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter findet oder seine Schulden nicht bezahlt.

Kann ein Mieter seine Meinung ändern, bevor er einen Mietvertrag unterschreibt?

Es ist zwar frustrierend, aber ein Mieter kann seine Meinung jederzeit ändern, bevor er einen Mietvertrag unterschreibt. Solange der Vertrag nicht unterzeichnet ist, ist er nicht verpflichtet, die Wohnung zu mieten, und kann nicht dazu gezwungen werden.

Wenn ein Mieter bereits eine Kaution gezahlt hat, bevor er seine Meinung ändert, sollten Sie ihm diese in voller Höhe zurückzahlen, wenn er den Mietvertrag nicht unterzeichnet. Da es keine Vereinbarung gab, war es ein Fehler des Mieters, Ihnen die Kaution zu früh zu geben, aber es wäre fragwürdig, dieses Geld zu behalten.

Wenn der Mieter einen Mietvertrag unterschrieben hat, aber nicht einziehen will, haben Sie das Recht, die Miete auf irgendeine Weise einzutreiben.

Keep Moving Forward

Wenn Ihr Mieter den Mietvertrag kündigen will, bevor er in das Mietobjekt einzieht, können Sie mit ihm zusammenarbeiten, um die finanziellen Auswirkungen für Sie beide so gering wie möglich zu halten.

Als Vermieter haben Sie das Recht, die Kaution zu behalten und die Miete einzutreiben, bis die Wohnung wieder vermietet ist. Es ist jedoch Ihre Pflicht, die Zeit bis zur Wiedervermietung so kurz wie möglich zu halten und einen Ersatzmieter zu finden.

So frustrierend diese Situation auch sein kann, es ist immer eine gute Idee, zu versuchen, die Dinge in Richtung eines neuen Mieters zu bewegen, anstatt darauf zu warten, dass der frühere Mieter Ihnen das Geld zurückzahlt. Wie bei vielen überfälligen Mieten kann es sehr schwierig sein, sie einzutreiben. Konzentrieren Sie sich so weit wie möglich auf die Zukunft.

Vermieter ruft an wegen eines Mieters, der den Mietvertrag vorzeitig auflösen wollte

In unserem Podcast „RentPrep For Landlords“ gehen wir auf verschiedene Probleme ein, zu denen Vermieter unser Unternehmen anrufen.

In Folge 164 besprechen wir ein Gespräch, bei dem ein Vermieter einen Mieter hatte, der den Mietvertrag vorzeitig auflösen wollte. Hör dir diese Folge an, wenn du mehr wissen willst!

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