Zuerst Kopfzerbrechen
Ursprünglich war der Teich befüllt und das Angeln erlaubt … aber die Taylors entdeckten bald, dass viele ihrer jüngeren Camper Köder in Gläsern mit sich führten, was zu Glasbruch und verletzten Füßen führte. Joe erfuhr, dass er eine teure Zusatzversicherung abschließen müsste, wenn er das Angeln weiterhin gestatten würde. Deshalb ist das Angeln im Camp nicht mehr erlaubt, obwohl es in vielen nahe gelegenen Seen und Flüssen möglich ist.
Dann – in einem Versuch, etwas zusätzliches Geld einzunehmen – beschlossen die Taylors, mehrere Boote zu kaufen und sie an Camper zu vermieten … ein Schritt, der zu weiteren Problemen führte! Es scheint, dass einige Jugendliche gerne in den kleinen Booten randalierten und die Ruder brachen … während andere Camper sich beschwerten, dass die Boote die Schwimmer behinderten. Jetzt gibt es nur noch ein Boot für Notfälle.
Ein wenig später (und immer noch bemüht, seinen Campingplatz zu verbessern) baute Joe einen kräftigen Steg aus gebrauchten Versorgungsmasten und neuen Planken. Seine Sprungbretter neigten jedoch dazu, zu brechen … und das bedeutete die Gefahr von gebrochenen Gliedmaßen. Das Problem wurde durch den Bau eines 12 Fuß hohen Sprungturms gelöst, und es herrscht nun relative Ruhe am Wasser. … obwohl eine Überwachung der Aktivitäten immer noch notwendig ist, um Raufereien einzudämmen.
Apropos Raufereien … wenn Camper randalieren, werden sie gebeten, sich zu beruhigen. Wenn das nicht klappt, gibt Joe ihnen eine Stunde Zeit, um ihre Sachen zu packen und zu verschwinden … und schmeißt Störenfriede persönlich raus, wenn es nötig ist.
Bei einer Gelegenheit fand der Sohn der Taylors, Clayton, einen Camper, der die Rinde eines lebenden Baumes abhackte, und gab dem Übeltäter 20 Minuten Zeit, das Camp zu verlassen. Als der Mann um sein Geld bat, sagte Clayton zu ihm: „Wenn du den Baum durch einen gleich großen ersetzt hast, der ein Jahr lang gewachsen ist, bekommst du dein Geld zurück.“
Freizeitattraktionen
Wenn Sie einen Campingplatz errichten, müssen Sie entscheiden, welche Freizeiteinrichtungen Sie einrichten wollen. Joe weist darauf hin, dass Sie einen guten Start haben, wenn Sie das Glück haben, ein Grundstück in der Nähe einer großen Touristenattraktion wie einem Wasserfall oder einer Höhle, einem Jagd- oder Skigebiet oder einem National- oder Staatspark zu besitzen. Er sagt aber auch, dass es eine gute Idee ist, einige Formen von Spaß direkt in Ihrem Camp anzubieten!
Neben Schwimmen bietet Camp Taylor Schaukeln, Hufeisenwerfen und Volleyball. Fotografen haben ihren Spaß, wenn sie den kleinen „Zoo“ des Camps fotografieren: eine Herde Rehe, wilde Truthähne, chinesische Gänse, Peking- und Stockenten sowie – zu verschiedenen Zeiten – Biber, Waschbären, Stachelschweine, Pfauen, Schwäne, Amherst- und Ringelhühner. (Von Zeit zu Zeit kommen auch pittoreske kanadische Gänse zu Besuch auf den See.)
Außerdem ist das Wandern eine große Attraktion, denn der 73.000 Hektar große Nationalpark, der das Grundstück der Taylors umgibt, lädt zum Wandern ein. Auch Bootfahren, Jagen, Angeln, Reiten, Skifahren und Schneemobilstrecken sind nur eine kurze Autofahrt entfernt.
Wie man Werbung macht
Joe wirbt für Camp Taylor in allen Campingführern, die er finden kann (einschließlich des von Rand McNally herausgegebenen), die Listen von Campingplätzen kostenlos veröffentlichen. (In vielen Bundesstaaten gibt es auch Campingführer.)
Als Ergänzung zu diesen Verzeichnissen haben die Taylors Schilder an nahegelegenen Autobahnen aufgestellt und Broschüren für den Postversand gedruckt, aber Joe glaubt immer noch, dass Mund-zu-Mund-Propaganda die beste Werbung ist.
„Es sind meistens die guten Leute, die die Nachricht verbreiten … und sie neigen dazu, anderen guten Leuten davon zu erzählen“, sagt er.
Die Einrichtungen
In den Anfangsjahren des Camps errichtete Joe zwei Gebäude, die ursprünglich für den Familiengebrauch gedacht waren, jetzt aber als Miet-Hütten dienen. Das erste Gebäude war ein A-Rahmen (den ich in den letzten Jahren bewohnt habe) mit einem 15′ x 20′ großen Raum und einem Kamin. Das zweite Gebäude – „Big Cabin“ genannt – ist eigentlich eine kleine Hütte mit Küche, Bad und Wirtschaftsraum im ersten Stock und einem großen Aufenthalts- und Wohnzimmer sowie zwei Schlafzimmern im Obergeschoss. Sie wird für 150 Dollar pro Woche für maximal vier Personen vermietet.
Seit einigen Jahren mietet eine Gruppe von Bogenjägern die „Big Cabin“ und die Wälder für 1.000 Dollar für die einwöchige „Primitive Weapons“-Hirschsaison im Herbst. Ein anderer Club – von Bockschrotjägern – hat das Gebäude und die Wälder für die reguläre einwöchige Wildsaison auf 10 Jahre gepachtet (ebenfalls für 1.000 Dollar). (Die Preise decken Mahlzeiten, Heizung, Mobiliar und Wäsche ab.)
Das Camp verfügt auch über eine neuere Struktur … einen Pavillon aus Versorgungsmasten mit einem Fachwerkdach und einer Überdachung aus Aluminiumblech. Der 60′ x 24′ große Pavillon wurde aus Materialien im Wert von 2.000 Dollar und geschnorrten Stangen gebaut. Die gesamte Arbeit – an allen Gebäuden – wurde von der Familie geleistet.
Wartung des Campingplatzes
Wenn Sie Ihren Campingplatz erweitern, müssen Sie sich irgendwann um die Wartung der Straßen kümmern. In flachem und sandigem Land ist das kein großes Problem, aber wenn Ihr Land eher hügelig ist, werden Sie es wahrscheinlich praktisch finden, eine eigene Kiesgrube zu haben (oder zumindest eine nahe gelegene Quelle für Straßenmaterial). Joe muss nach schweren Stürmen und nach jedem Winter 12 Meilen Kies mit seinem Kipplaster transportieren, um die Straßen zu reparieren.
Wenn Sie jedoch ein kleines Lager einrichten, werden Sie feststellen, dass nicht viel Arbeit damit verbunden ist … außer Müll zu entsorgen, Zigarettenstummel aufzusammeln und mit den Campern zu reden. (Sie können natürlich auch Mahlzeiten anbieten, um ein zusätzliches Einkommen zu erzielen.)
Ein großer Campingplatz hingegen bedeutet viele Arbeitsstunden, aber Sie sind Ihr eigener Chef … Sie können sich also gelegentlich ein paar Stunden (oder sogar einen Tag) freinehmen, wenn Ihnen danach ist. Außerdem hängt der Arbeitsaufwand von der Länge der Saison ab, in der Sie geöffnet haben wollen. Viele Campingplatzbesitzer nehmen sechs Monate lang „Kunden“ an und fahren dann für den Winter in den Süden.
Camp Taylor ist jedoch das ganze Jahr über geöffnet. Joe sagt: „Wir gehen von der regulären Campingsaison – 15. Mai bis 1. Oktober – in zwei Jagdsaisons über . . mit Wintercamping und der Big Cabin, die das ganze Jahr über auf Reservierung zur Verfügung steht.“
Neue Projekte
Camp Taylor wird in den Campingführern immer noch als „primitiv“ eingestuft, weil es keine Toiletten mit Wasserspülung oder Duschen gibt … und Joe schätzt, dass er Tausende von Dollar an Geschäften mit Campern verloren hat, die solche Annehmlichkeiten wünschen. Allerdings haben die Taylors vor einiger Zeit einen Strom- und Wasseranschluss vor Ort installiert und vor kurzem eine Entsorgungsstation gebaut, damit Wohnwagencamper ihr Abwasser kostenlos entsorgen können.
Wie Sie sich vorstellen können, sind solche „Verbesserungen“ nicht gerade billig! Obwohl Joe und seine Söhne den Aushub und die Aufschüttung selbst durchführten, kostete die Entsorgungsstation immer noch 2.500 Dollar. (Für diese und andere Arbeiten kaufte Joe einen gebrauchten Bagger für 3.500 Dollar, der, wie er sagt, das nützlichste Gerät auf dem Grundstück ist. Neben dem Bagger und dem Muldenkipper zur Straßeninstandsetzung hat Camp Taylor im Laufe der Jahre zwei gebrauchte Traktoren, eine kleine Planierraupe, einen Schlegelmäher, einen Pickup, mehrere Kettensägen und zahlreiche Handwerkzeuge erworben.)
Das nächste große Projekt der Taylors ist der Bau eines 40.000 Dollar teuren Gebäudes, in dem das Camp-Büro, Duschen und Toiletten mit Wasserspülung untergebracht werden sollen. Wenn das fertig ist, wird das Camp nicht mehr als primitiv eingestuft werden.
Die Wasserversorgung
Eine Quelle reinen Trinkwassers ist natürlich eine Notwendigkeit für jeden Campingplatz. Jahrelang war Joe auf einen gegrabenen Brunnen und eine Quelle für die Versorgung des Camps angewiesen, aber die beiden Quellen reichten bald nicht mehr aus, um den Bedarf der immer größer werdenden Zahl von Campern zu decken. Deshalb bohrten die Taylors vor einigen Jahren einen Tiefbrunnen mit einer Förderleistung von 30 Gallonen pro Minute. (Die Arbeit kostete sie $8,00 pro Fuß für 128 Fuß … oder $1.024.)
Camp Taylor’s Wasser wird über oberirdische Kunststoffrohre zu den Campingplätzen und Bewässerungsstellen geliefert … mit einem frostsicheren Hydranten für Wintergäste.
Örtliche Verordnungen
Bevor Sie einen Campingplatz eröffnen, sollten Sie sich unbedingt über die geltenden örtlichen und staatlichen Verordnungen informieren (viele Gemeinden lassen Campingplätze überhaupt nicht zu!). Denken Sie auch daran, dass regionale Beamte Sie bei Verstößen gegen die Campingplatzgesetze schließen können.
Und da das Gespenst von Unfällen immer mit einem Campingplatzbesitzer einhergeht, müssen Sie darauf vorbereitet sein, solche Probleme durch erste Hilfe auf Ihrem Campingplatz und den Zugang zu einem Rettungsteam zu bewältigen. Natürlich brauchen Sie auch eine Versicherung, um sich gegen Schadensersatzansprüche zu schützen. (Joe hat einen Versicherungsschutz im Wert von einer Million Dollar.)
Sie können viel über mögliche Probleme erfahren, wenn Sie etablierte Campingplatzbesitzer aufsuchen und sich mit ihnen über ihre Erfahrungen austauschen. Und wenn Sie schon dabei sind, schauen Sie sich deren Tarife an und sehen Sie, was Ihre Konkurrenz für das Geld bietet!
Was Sie verlangen sollten
Die Preise in Camp Taylor betragen derzeit $5,00 pro Tag für zwei Personen . . . und $1,50 extra für jeden weiteren Erwachsenen oder 75¢ für jedes weitere Kind. (Für Campingplätze mit Stromanschluss wird eine zusätzliche Gebühr von 1,00 $ erhoben.) Als Reaktion auf die Nachfrage der Kunden nach Saisontarifen hat Joe auch einen 5 1/2-monatigen Tarif für zwei Personen von 385 $ festgelegt (Strom inbegriffen, 30 $ extra für Wasser).
Und obwohl die Taylors ihre Kunden niemals ausnutzen, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen, haben sie neben dem Eintreiben von Campinggebühren noch ein paar andere lohnende Unternehmen. So verkaufen sie zum Beispiel Brennholz für 1,00 Dollar pro Kiste und erzielten in der letzten Saison einen Umsatz von 500 Dollar. Die Familie hat auch Futterspender aufgestellt (für Leute, die Fische, Vögel und Rehe für 5 Cent pro Handvoll füttern wollen), und im Pavillon wurden ein Limonadenautomat und eine Jukebox installiert.
Das Heimgeschäft bringt auch Geld von Nicht-Campern ein. Picknickgruppen – wie Kirchen, Familientreffen oder brüderliche Organisationen – mieten den Platz tageweise, und Joe bietet auch die „tote Lagerung“ von Anhängern zu einem Preis von 7,00 Dollar pro Monat an.
Wie viel Geld?
Das Wetter ist der entscheidende Faktor, so Joe, wenn es darum geht, wie viel Geld ein Campingplatzbesitzer verdienen kann. Die Taylors haben herausgefunden, dass ein regnerischer Freitag ihre Wochenendeinnahmen auf 30 Dollar reduzieren kann, während ein angenehmer Freitag zu einer Auszahlung am Samstag und Sonntag von bis zu 350 Dollar führen kann. Und die drei „großen Wochenenden“ der Saison (Memorial Day, Fourth of July und Labor Day) können jeweils 1.000 Dollar einbringen.
Joe freut sich schon jetzt auf den Tag, an dem er volle Einrichtungen und noch mehr Campingplätze anbieten kann. . und wenn sein Sohn Clayton die volle Verantwortung übernehmen wird. (Clayton hat einen Master-Abschluss in Betriebswirtschaft, so dass er gut gerüstet sein wird, um die Dollars zu zählen, wenn sie eintrudeln.)
Ich habe Joe auch gefragt, ob er in Zukunft einen Laden betreiben will, um die Camper mit Lebensmitteln und anderen Dingen zu versorgen … oder ein Hotel, um ihnen Vollpension zu bieten.
„Nein“, antwortete er, „wir wollen das Geschäft auf eine Größe beschränken, die von der Familie geführt werden kann. Für einen Laden oder ein Hotel müssten wir externes Personal anstellen.“
Warum macht er das?
Da Joe jetzt über 70 Jahre alt ist, wollte ich wissen, warum er so hart arbeitet. Warum, so fragte ich, hat er sich nicht einfach verkauft und sich zur Ruhe gesetzt? Daraufhin sah mich Mr. Taylor an, als wäre ich verrückt geworden.
„Was soll ich denn mit mir anfangen?“, fragte er. „Dies ist der einzige Ort, den ich wirklich Heimat nennen kann! „
Trotz der vielen Arbeit findet Joe bei seinen täglichen Waldspaziergängen Ruhe, und da er ein kontaktfreudiger Mensch ist, unterhält er sich gerne mit den Campern, zeigt gerne Dias von der Tierwelt, die er fotografiert hat, und ist seinen Kunden gegenüber generell hilfsbereit. Dieses Verhältnis zu seinen Kunden trägt wesentlich zur wachsenden Beliebtheit des Camps bei.
Und die Tatsache, dass Joe 300.000 Dollar für den Platz geboten wurden – und er abgelehnt hat – lässt erahnen, wie viel ihm Camp Taylor bedeutet. Warum sollte er einen wahr gewordenen Traum verkaufen?
Ein solcher Campingplatz könnte auch für Sie zu etwas Besonderem werden. Sicher, es bedeutet eine Chance, Geld zu verdienen und auf dem Land zu leben … aber Joe ist der Meinung, dass die Begegnung mit netten Menschen und der Beitrag zu ihrer Lebensfreude viel mehr wert sind als bloßes Geld!
