Cuánto cuesta arreglar y reparar una casa?

Última actualización el 18 de marzo de 2021 por Mark Ferguson

Arreglo muchas casas, ya sea mi casa personal, mis propiedades de alquiler o mis «fix and flips». Cuando arreglo una casa no quiero decir que haga el trabajo yo mismo; tengo un contratista que lo hace por mí. La parte más difícil de arreglar una casa es encontrar un buen contratista y estimar el coste de las reparaciones. Estimar los costes de las reparaciones no es fácil, pero este artículo le dará una idea de lo que costarán las reparaciones. Los costes de las reparaciones variarán en función de la calidad de los productos utilizados, el coste de la mano de obra en su zona y el contratista que utilice.

¡Actualización de los precios de las reparaciones de 2021!

Escribí este artículo antes de que covid llegara al mundo. Se podría suponer que covid disminuiría los precios de las reparaciones pero ha ocurrido lo contrario. Los costes de reparación se han disparado. Muchas empresas de fabricación de materiales cerraron o redujeron la producción, mientras que al mismo tiempo la gente se quedaba en casa completando proyectos de remodelación. El precio de la madera, el aislamiento, las ventanas, las puertas, etc. ha subido mucho.

Espero que el mercado se corrija pronto, pero puede tomar la mayoría de los precios que enumero aquí y añadirles entre un 20 y un 40 por ciento gracias al aumento de los costes.

¿Por qué comprar algo que necesita trabajo?

Casi todas las casas que compro necesitan trabajo y algunas necesitan mucho trabajo. Me encantaría comprar casas que están en gran condición, pero quiero comprar casas que son un gran negocio. Para conseguir una buena oferta, normalmente hay que comprar casas que necesitan algún tipo de reparación, porque hay menos compradores que compren esas casas. Cuando una casa necesita muchas reparaciones, la mayoría de los compradores no pueden obtener un préstamo para esa casa. Cuantos menos compradores haya para una casa, mejor será el trato que se pueda conseguir. También se necesita dinero en efectivo para hacer reparaciones en una casa, lo que reduce aún más el número de personas que pueden comprar casas que necesitan trabajo. Mucha gente no quiere molestarse en hacer reparaciones o encontrar un contratista para hacerlas, lo que reduce aún más los compradores de casas que necesitan trabajo.

Incluso si usted compra una casa que está en gran forma, necesitará trabajo en algún momento. Las instalaciones pueden quedar anticuadas, el interior o el exterior pueden necesitar pintura y las cosas eventualmente se rompen.

Abajo hay un video sobre una casa que cambiamos y cuánto costó arreglarla:

¿Cuánto cuesta pintar?

Cuando arreglo una casa siempre pinto la casa y reemplazo los revestimientos del suelo, a menos que esos elementos se acaben de hacer. El coste de pintar una casa ha aumentado mucho en los últimos años porque el coste de la pintura ha aumentado y la mano de obra también. Mis costos para pintar el interior de una casa son alrededor de $1.50 a $2.00 por pie cuadrado. Para una casa de 1.500 pies cuadrados, cuesta unos 2.200 dólares pintar el interior. Eso incluye pintar las molduras de color blanco y las paredes de un color diferente, como el beige o el gris.

Pintar el exterior de una casa cuesta más porque la pintura es más cara, se necesita más trabajo de preparación y el tiempo tiene que ser bueno. Pintar el exterior de una casa puede costar 3 dólares por pie cuadrado o más, dependiendo de la complejidad y el estado de la casa. Si una casa tiene pintura descascarillada, costará mucho más raspar y preparar la superficie para la nueva pintura. Si una casa tiene pintura con base de plomo, los costes pueden ser mucho mayores debido al trabajo de preparación y limpieza necesario para deshacerse de la pintura vieja. Su contratista o pintor debe estar certificado para eliminar la pintura con base de plomo o puede enfrentarse a enormes multas del gobierno.

¿Cuánto cuesta el suelo?

Cuando reemplazo el suelo casi siempre uso moqueta para las zonas de estar y vinilo o baldosas para las cocinas y los baños. Si una casa tiene madera dura, la retocaré, pero no añado o reemplazo la madera dura debido al coste. Instalar suelos de madera dura cuesta tres veces más que la moqueta. Para mí, reemplazar la alfombra en una casa de 1.500 pies cuadrados costará entre 3.000 y 3.500 dólares instalados. El vinilo o las baldosas costarán otros 500 a 1.000 dólares para la cocina y los baños. Estos costos son para los materiales del medio de la carretera que se ven bien y va a durar, pero no cuestan una fortuna.

Si una casa ya tiene madera dura voy a hacer mi mejor esfuerzo para volver a terminar, porque el reacabado es más barato que la instalación de una nueva alfombra. También me gusta el aspecto de los pisos de madera y los compradores les encanta. Puedo reacabar una casa de 1.500 pies cuadrados que es en su mayor parte de madera dura por alrededor de $ 2.000.

También vamos a utilizar el suelo laminado o de tablones de vinilo ahora que la calidad ha mejorado y que dura si se instala correctamente.

¿Cuánto cuestan los accesorios de iluminación?

Otra gran actualización de una casa es la sustitución de la luz y los accesorios de plomería. Una casa con nuevas luces, manijas de las puertas, y los grifos que todos los partidos, puede transformar una casa. Me gusta usar bronce antiguo, pero también hemos usado níquel cepillado. Los accesorios de iluminación son tan baratos como 2 por 20 dólares para un dormitorio básico y las luces del baño. Una bonita lámpara de araña se puede comprar por menos de 150 dólares, así como un bonito ventilador de techo. Los tiradores de las puertas cuestan 20 dólares o menos, dependiendo del estilo, y los grifos oscilan entre 35 y 150 dólares. Para una casa entera, puede reemplazar las luces, las manijas de las puertas y los grifos por unos 1.200 dólares instalados.

¿Cuánto cuestan los electrodomésticos?

Otra forma de hacer que una casa se vea bien es añadiendo nuevos electrodomésticos. Nosotros ponemos electrodomésticos de acero inoxidable en nuestras casas; puedo conseguir una estufa por 500 a 600 dólares, un lavavajillas por 300 dólares y un microondas por 250 dólares. Por lo general no compro una nevera para mis flips y para mis alquileres puedo comprar electrodomésticos usados de Craigslist. Los electrodomésticos hacen una gran diferencia en el aspecto de una cocina, incluso si los gabinetes son anticuados.

¿Cuánto cuestan las reparaciones cosméticas?

Si usted hace todo el trabajo mencionado anteriormente y el resto de su casa está en forma decente, hará una gran diferencia en el aspecto y la sensación. Casi siempre hago todas las reparaciones que comenté en cada fix and flip. Con mis alquileres, por lo general hacer la mayoría de las reparaciones, pero si una casa está en condiciones decentes que puede salir con menos. Aquí están los costos totales para una actualización cosmética en una casa de 1,500 pies cuadrados:

Pintura interior nueva: $2,200

Revestimientos de piso nuevos: $4,500

Accesorios nuevos: $1,200

Elementos nuevos: $1,300

Costo total: $9,200

Cuando arreglas una casa casi siempre cuesta más de lo que piensas, así que prepárate para gastar más de lo que calculas. Es muy raro que gaste menos de $10,000 en cualquier casa que arregle porque usualmente hay muchas cosas pequeñas que necesitan ser reparadas también. Los agujeros de los paneles de yeso, las tapas de los enchufes, la jardinería y muchas otras cosas aumentan los costes. Tambien es raro que no tenga mas reparaciones mayores para completar.

¿Cuanto cuestan las reparaciones mayores?

Las reparaciones en mis flips y alquileres varían desde cosméticos básicos hasta una remodelación masiva. Aquí hay otras reparaciones comunes que hacemos en las casas y el costo.

• Cocinas: No es tan caro como usted podría pensar para reemplazar una cocina. Puedo reemplazar una cocina básica incluyendo gabinetes, encimeras y fregadero por $2,500 en materiales o menos. Despues de agregar la mano de obra se puede reemplazar una cocina por menos de $5,000.
• Baños: Los baños pueden ser trabajos de tripa o un simple reemplazo de la vanidad. Para un trabajo completo de vaciado, por lo general puedo conseguir el trabajo hecho por menos de $ 3,000. Para reemplazar un tocador, inodoro y rodear el baño se puede hacer por menos de $ 1,000.
• Techo: Tengo un gran techador que reemplazará el techo de una casa de 1.500 pies cuadrados por alrededor de $ 6.000.
• Eléctrico: Las reparaciones eléctricas pueden variar mucho en función de lo que hay que hacer. Las reparaciones menores pueden ser un par de cientos de dólares o grandes trabajos de recableado puede ser de $ 5,000. Es importante que se revise cualquier problema eléctrico para ver su gravedad.
• Fontanería: La plomería es similar a la electricidad. Un trabajo menor puede ser muy barato, pero para volver a plomear, una casa puede costar $5,000 o más.
• Alcantarillado: Las líneas de alcantarillado pueden ser muy costosas de reemplazar. Por suerte nunca he tenido que reemplazar uno, pero para reemplazar una línea puede ser de $ 3,000 a $ 10,000.
• Fundación: La mayoría de las reparaciones de la fundación no son divertidas de tratar. Hay muchos problemas de asentamiento, fugas de agua, problemas de nivelación o problemas estructurales. Si usted tiene problemas de agua en el sótano o el espacio de rastreo que podría ser un problema importante de la fundación que es de $ 10.000 o más o un simple problema de clasificación que algunos trabajos de tierra se solucionará.
• Windows: Terminamos reemplazando un montón de ventanas porque compramos casas antiguas todo el tiempo. Para las ventanas de vinilo básico, por lo general me cobran alrededor de $ 300 una ventana por el material y install.
• Puertas: Tambien reemplazamos muchas puertas interiores. Las puertas blancas de seis paneles hacen que una casa se vea muy bien. Las puertas son por lo general $ 100 a $ 150 por puerta instalada.
• Estuco y revestimiento: Raramente reemplazo el revestimiento de una casa, pero lo he hecho en alguna ocasión. Estoy poniendo estuco nuevo en un fix and flip que está costando alrededor de $ 8.500 para una casa de 1.250 pies cuadrados. Reemplazar el revestimiento de madera es más barato, pero luego hay que pintar el revestimiento de madera. Usted puede volver a pintar una casa por menos de estuco en la mayoría de los casos.
• Drywall/Sheetrock: Con las casas viejas, veo un montón de yeso y drywall mal. Los paneles de yeso a estrenar hacen que una casa vieja se vea mucho mejor que el yeso desigual que se desmorona. En una casa reciente, un especialista en paneles de yeso cobró alrededor de $ 3,000 para hacer las paredes y los techos en tres habitaciones que suman alrededor de 500 pies cuadrados.
• Horno / calentador de agua: Tuve un nuevo sistema de horno de aire forzado instalado por cerca de $ 5,000 este año. Para reemplazar sólo el horno es de alrededor de $ 2,500 y un calentador de agua alrededor de $ 800.

¿Cuánto gasto en mis remodelaciones?

En mi más reciente arreglar y voltear que está a punto de ser puesto a la venta, he gastado alrededor de $ 18.000 en la remodelación. Eso incluyó pintura interior y exterior, nueva alfombra, nuevas puertas, nuevas molduras, algunos trabajos eléctricos, algunos nuevos paneles de yeso, la basura, el trabajo de jardinería y muchos pequeños arreglos. En una casa que está a punto de comenzar el trabajo, voy a gastar más de $ 50.000 en las reparaciones. Esa casa necesita fontanería nueva, electricidad nueva, pintura nueva en todas partes, trabajo de revestimiento, ventanas nuevas, puertas nuevas, paneles de yeso nuevos, baños nuevos, cocina nueva, suelos nuevos, accesorios nuevos, molduras nuevas y mucho más.

¿Dónde compro los materiales para arreglar mis casas?

Compro en Home Depot para la mayoría de los materiales, incluyendo accesorios, puertas, ventanas, manillas, cocinas, baños y todas las cosas pequeñas. Tengo una cuenta profesional con Home Depot, lo que me permite obtener grandes descuentos en los materiales que compramos para las reformas y los alquileres.

Conclusión

Reparar una casa no cuesta 50.000 o 100.000 dólares para reparaciones cosméticas básicas. Veo remodelaciones de cocina en la televisión que cuestan 50.000 dólares y no puedo creer lo que ven mis ojos y mis oídos. Incluso si usted utiliza materiales de alta gama como contadores de granito y gabinetes de encargo no debe gastar $ 50.000 en una cocina a menos que sea en una casa de un millón de dólares. Las reparaciones pueden acumularse rápidamente en las remodelaciones y siempre espero unos 5.000 dólares más en costos que planeo gastar debido a las incógnitas. Encuentre un gran contratista, asegúrese de que ese contratista hace su trabajo y busque los mejores precios para mantener sus costos bajos. Recuerde que estos costes son los que yo pago por arreglar las casas de mi zona. Si usted vive en una ciudad cara, sus costos pueden ser significativamente más altos.

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