¿Qué necesita saber sobre las directrices de la relación deuda-ingreso (DTI) para los préstamos hipotecarios VA? Los nuevos en las hipotecas VA o préstamos para la vivienda en general pronto aprenden que no es sólo sus puntuaciones FICO que determinan si usted califica financieramente para una hipoteca o no; su relación deuda-ingreso también juega un papel importante en la decisión del prestamista para aprobar o negar una hipoteca.
Directrices de Verificación de Ingresos VA
El prestamista debe determinar primero lo que es el ingreso verificable de un solicitante de préstamo VA. Esto significa que los ingresos utilizados en el cálculo de su proporción de la deuda debe cumplir con los criterios de VA para ser estable y es probable que continúe.
Eso significa que algunos ingresos pueden no calificar y esas ganancias se dejará fuera de la relación para fines de calificación del préstamo. Si usted obtiene ingresos no tradicionales, como las ventas minoristas en línea como trabajador autónomo, por ejemplo, esas ganancias tendrían que mostrar al prestamista un patrón de estabilidad en el tiempo.
¿Lo que hay que tener en cuenta sobre esto? Las normas de los prestamistas varían, y aunque hay algunas directrices específicas en el Manual del Prestamista de la VA (Folleto 26-7 de la VA), también hay variables que pueden afectar a su transacción. Lo principal a recordar acerca de los ingresos verificables es que el prestamista debe ser capaz de determinar su ingreso es confiable y probable que continúe.
Algunos tipos de ingresos cuentan, pero sólo después de haber ganado por una cantidad específica de tiempo. Por ejemplo, si no ha obtenido ingresos por comisiones durante 24 meses seguidos, es posible que las comisiones no cuenten para su coeficiente DTI. Si usted ha sido autónomo durante menos de dos años, que también puede aplicarse a esas ganancias, too.
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Su deuda
Al igual que los ingresos, algunas de sus deudas cuentan para su ratio de deuda, y otras no. Los gastos de su casa cuentan, sus tarjetas de crédito cuentan, y sus préstamos personales y otras formas de crédito comercial cuentan para su ratio de deuda. Las facturas de servicios públicos cuentan, la manutención de los hijos y la pensión alimenticia cuentan (aunque estos elementos no aparezcan en sus informes de crédito), y los gastos de cuidado de los hijos cuentan.
Las acciones de cobro se cuentan SI dan lugar a un pago mensual. Es posible que no se cuenten las primas de su seguro médico, es poco probable que se analice la factura de la compra de alimentos, etc. Algunos de estos factores varían dependiendo de la ley estatal y otras variables.
Calcular el ratio DTI
Los ingresos verificables son esencialmente sus principales deudas al mes divididas por sus ingresos mensuales verificables. Los números resultantes se convierten en un porcentaje. Cuanto más alto sea el porcentaje, más difícil será para su prestamista justificar la aprobación del préstamo hipotecario.
El prestamista puede realizar estos cálculos con y sin el nuevo pago de la hipoteca incluido; es el cálculo del DTI que incluye la obligación hipotecaria mensual propuesta lo que más debe preocupar a los prestatarios.
Las reglas de los préstamos VA dicen sobre su ratio de deuda
El folleto 26-7 de la VA aconseja a su prestamista VA participante que el cálculo del DTI no debe «desencadenar automáticamente la aprobación o el rechazo de un préstamo». Su prestamista tiene instrucciones de considerar el DTI asociado con «todos los demás factores de crédito». Eso significa que incluso si su DTI se considera alta, no puede ser automáticamente fuera de las opciones para la hipoteca del VA o la aprobación del préstamo de refinanciación.
¿Qué tan alto es demasiado alto?
Su proporción de la deuda, calculada con el pago de la hipoteca proyectada en caso de que su solicitud de préstamo del VA sea aprobada, es básicamente la forma en que el prestamista determina si es realista o no puede pagar el nuevo préstamo.
Pero muchos prestatarios llegan al proceso de préstamo VA con «factores de compensación», tales como grandes reservas de efectivo, la capacidad de hacer un pago inicial o un pago inicial más grande dependiendo de las circunstancias, y más.
Máxima deuda a los ingresos y factores de compensación
Esa es una razón por la que un DTI más alto no es la barrera para la aprobación del préstamo que podría esperar (al menos en ciertos casos). Pero, en general, si su ratio de endeudamiento es igual o superior al 41%, su crédito se mirará con más atención y es posible que necesite esos factores compensatorios (que pueden incluir tener una gran cantidad de ingresos discrecionales que le queden después de cumplir con sus obligaciones mensuales) para acercarse a la aprobación del préstamo.
Algunos prestatarios pueden ser capaces de calificar para una hipoteca, incluso con un 50% DTI si tienen ingresos residuales u otros factores de compensación.
Crédito y deuda
Cuantas más deudas tenga, más riesgo crediticio puede ser, al menos a los ojos del prestamista. Si usted también tiene puntuaciones de crédito más bajas o un historial de pago irregular, la combinación de estos factores puede llevar a su préstamo a ser negado.
Pero los que están dispuestos a pasar algún tiempo extra trabajando en sus ratios de crédito y deuda a menudo tienen un mejor momento cuando están listos para presentar una solicitud de préstamo hipotecario a un prestamista VA participante. Aquí hay algunos hechos acerca de tomar tiempo extra para trabajar en su proporción de la deuda:
- Todas las aprobaciones de préstamos hipotecarios se basan en una combinación de las puntuaciones FICO, el historial de pago del préstamo, y las proporciones de la deuda.
- En base a lo anterior, ningún prestatario debe basarse únicamente en las puntuaciones de crédito cuando revise sus finanzas para determinar la solvencia personal.
- Los prestatarios que reduzcan activamente la cantidad de deuda general que tienen mejorarán sus propias puntuaciones FICO con el tiempo al hacerlo.
- Reducir los saldos de sus tarjetas de crédito por debajo del 50% (el 30% es lo mejor) mejora simultáneamente sus puntuaciones de crédito Y mejora su relación deuda-ingresos.
- La forma más fiable de reparar su crédito antes de una hipoteca VA es establecer 12 meses o más de pagos a tiempo en TODAS las obligaciones financieras, reducir los saldos de sus tarjetas de crédito, y evitar tomar un nuevo crédito en el ínterin.
Si su DTI es demasiado alto cuando usted está pensando en presentar su solicitud de préstamo VA, considere la posibilidad de esperar un tiempo más para reducir sus saldos. Algunos prestatarios no pueden prescindir del tiempo de espera adicional por una razón u otra; en tales casos, es mejor preguntar a su prestamista para cuánto préstamo podría calificar bajo sus cálculos actuales de DTI y proceder desde allí.
Joe Wallace es un veterano de 13años de la Fuerza Aérea de los Estados Unidos y ex reportero de Air Force Television News
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