Contratar a un profesional para trabajos de remodelación de la casa puede ser un proceso frustrante para un propietario. Probablemente es raro que usted se ocupe de contratos de reparación o construcción de viviendas a gran escala, sin embargo, se enfrenta a un contratista que probablemente emite varios contratos de este tipo cada semana. Con esta disparidad de experiencia, es fácil sentir que la baraja está en su contra cuando evalúa y negocia contratos con un profesional. Pero puede ganar confianza rápidamente si aprende los fundamentos de las dos formas en que los contratistas profesionales estiman los costes al crear contratos: las propuestas de precio fijo (también conocidas como propuestas de licitación) y las propuestas de estimación.
Cómo entender las propuestas de precio fijo
Una propuesta de precio fijo es aquella en la que el contratista ve la situación, evalúa la cantidad de trabajo y los materiales que se requieren, y luego cotiza un único precio fijo para completar el trabajo. Este tipo de propuesta también se denomina propuesta de estilo de licitación o propuesta de precios con todo incluido.
La propuesta de precio fijo es la que se utiliza casi siempre en los proyectos más pequeños. Las reparaciones ocasionales o los pequeños proyectos de remodelación, como la instalación de un calentador de agua, la reparación de un lavavajillas o incluso la instalación de un piso, son lo suficientemente simples como para que un contratista pueda predecir sus propios costos y cotizarle una oferta fija por el trabajo.
Tenga en cuenta, sin embargo, que los contratos basados en una propuesta de precio fijo aún incluirán una cuota de contingencia incorporada que protege el margen de ganancia del contratista. A menudo, esta contingencia sólo la conoce el contratista. Se trata de un recargo que permite al contratista proteger su beneficio incluso si surgen circunstancias imprevistas. Por ejemplo, un pintor de interiores que ha contratado con una propuesta de precio fijo puede darse cuenta de que ha calculado mal la cantidad de pintura necesaria. En lugar de cobrar al propietario una tarifa adicional por el gasto añadido, el pintor absorbe el coste a través de la cuota de contingencia incluida en la oferta.
Esta contingencia representa una parte normal, incluso necesaria, de hacer negocios como contratista. Si no se utiliza la contingencia, ésta se convierte esencialmente en un beneficio adicional para el contratista. No hay nada ilegal o poco ético en este acuerdo, aunque tiene sentido que usted vigile los materiales que se utilizan en la obra. La oferta y el contrato detallarán los materiales que se utilizarán, y cualquier rebaja en los materiales deberá ser discutida y aprobada por el propietario. Usted tendrá la oportunidad de ver y elegir los materiales y deberá ser consultado siempre que sea necesario realizar cambios.
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Las propuestas de precio fijo (oferta) garantizan un trabajo específico por un precio concreto, lo que simplifica el proceso y le da mayor tranquilidad.
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Si los costes del proyecto aumentan, el contratista los absorberá, hasta cierto punto, con la contingencia. Por eso la oferta se denomina a veces oferta con todo incluido. El propietario de la vivienda no está aceptando el riesgo de elementos menores excluyentes. Sabiendo que los costes del proyecto no pueden salirse de control, puede elaborar mejor su presupuesto.
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Las propuestas de licitación son las más comunes y, por tanto, pueden ser el tipo de propuesta más cómodo para muchos propietarios.
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Hay un límite para los costes inesperados que pueden ser cubiertos por la contingencia. Por ejemplo, no se puede esperar que un contratista de suelos repare las viguetas del suelo si se descubre que están en mal estado. El contratista lo hará como un proyecto separado a través de una orden de cambio, o usted tiene la opción de contratar a otra persona para hacer el trabajo.
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Un contratista puede estar motivado para comprar los materiales más baratos y contratar a los subcontratistas más baratos. Aunque lo barato no siempre se traduce en una menor calidad, a veces sí. De hecho, el término calidad de contratista (o calidad de constructor) se utiliza ampliamente para referirse a los materiales de construcción mínimamente aceptables y baratos.
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Las propuestas de precio fijo hacen más difícil la comparación entre diferentes contratistas porque los elementos pueden estar listados de forma diferente.
Entendiendo las propuestas de estimación
En una propuesta de estilo de estimación, cada actividad de trabajo y material en el proyecto se enumeran con minucioso detalle. Se facturan los materiales utilizados, las horas reales trabajadas y el trabajo realizado por los subcontratistas. Los honorarios del contratista se expresan en forma de porcentaje del coste del proyecto. Este tipo de contrato también se denomina contrato de tiempo-material o de coste-plus.
Estos contratos son los más transparentes, ya que se ve claramente el beneficio que obtiene el contratista, pero pueden ser muy extensos y complicados, ya que pueden enumerar cientos de partidas diferentes. No se omitirá nada, ni siquiera los elementos periféricos, como los aseos portátiles, los contenedores de basura, los permisos y la recogida de escombros.
Las propuestas de presupuesto son características de los proyectos de mayor envergadura, como las ampliaciones o la construcción de viviendas. De hecho, debido a la complejidad de estos proyectos, sería casi imposible emitir una propuesta de precio fijo para este tipo de trabajos.
Al evaluar los presupuestos de diferentes contratistas (el consejo estándar es solicitar tres ofertas), estos tipos de contratos pueden ser más fáciles de comparar, ya que los elementos deben coincidir, uno por uno.
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Como propietario, puede preferir una facturación que identifique claramente el tiempo de trabajo y los materiales, ya que no hay nada protegido por una cuota de contingencia. Usted pagará sólo por el trabajo realizado y los materiales utilizados, además de un porcentaje fijo de recargo para el contratista.
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Si le gusta tener un mayor control sobre el proyecto, este tipo de contrato es el mejor para usted.
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Un contratista tiene menos incentivos para buscar materiales y subcontratistas de menor precio. Un contratista puede elegir un subcontratista de mayor precio en lugar de uno de menor precio simplemente porque le gusta trabajar con uno en lugar de con otro.
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Este tipo de contrato conlleva cierto riesgo, ya que es fácil que los costes se disparen debido a circunstancias imprevistas. El propietario de la vivienda debe estar dispuesto a participar activamente para controlar los costes.
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Como los honorarios del contratista se incluyen en el coste del proyecto, puede ganar más dinero si los costes son mayores.
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