Después de una oferta aceptada, mis vendedores recibieron el informe de inspección de los compradores de su casa. El informe de inspección indicó que la propiedad necesitaba un nuevo techo. Pidieron a mis vendedores que pagaran todo el tejado, pero negociamos hasta la mitad de la cantidad citada.
¿Cómo se transfieren esos fondos? ¿Se acreditan al comprador en el momento del cierre? ¿El vendedor entrega el dinero en efectivo en el momento del cierre? ¿Cómo entregan los vendedores el dinero a los compradores por las reparaciones o sustituciones encontradas en la inspección? ¿Cómo funcionan exactamente los créditos del vendedor al comprador?
¿Puedo dar dinero a los compradores en el cierre para las reparaciones?
El costo de comprar una casa o condominio puede sumar rápidamente para los compradores. Para las ofertas de financiación, los compradores generalmente pueden redondear en cualquier costo adicional en la cantidad total del préstamo, tales como los costos de cierre y los honorarios de evaluación. Normalmente, los compradores pagan los costes de adquisición del préstamo, como los procesos de depósito en garantía y el seguro del título. Sin embargo, los compradores pueden pedir al vendedor que les abone una cantidad determinada en el momento del cierre para ayudar a sufragar cualquiera de estos gastos, incluidos los elementos que aparecen en el informe de inspección. La concesión del vendedor debe incluirse en el contrato de compraventa y el importe y las condiciones del crédito pueden ser negociables, al igual que cualquier otra cosa en el contrato de compraventa.
Tanto el vendedor como el comprador pagan su parte de los costes de cierre para liquidar la transacción. Estos gastos incluyen los gastos de depósito en garantía, el seguro del título, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de mensajería, los depósitos de garantía, los pagos iniciales, los gastos de la asociación de propietarios y cualquier otro gasto menor que se incluya en la suma global de los gastos de cierre. Los prestamistas suelen exigir a los compradores que paguen las tasas que se consideran habituales y razonables para ese mercado. Por ello, el crédito del vendedor podría cubrir los gastos que se ajusten a esa descripción, incluidas las reparaciones o sustituciones de la inspección. Sin embargo, los prestamistas suelen limitar la cantidad de honorarios que un vendedor puede acreditar a un comprador entre el 3% y el 9% del importe del préstamo.
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Ahora bien, en un caso en el que un vendedor se compromete a dar al comprador fondos para reparar o reemplazar un elemento, no pueden simplemente entregar una bolsa de dinero en efectivo a través de la mesa en el cierre. Hay varias opciones. Una de ellas es que el dinero se puede incluir en un plazo de crédito del vendedor. Las reparaciones pueden hacerse antes o después del cierre, pero si el vendedor hace las reparaciones antes del cierre, el comprador debe llevar al inspector de viviendas para que las vuelva a revisar lo antes posible. Sin embargo, hay algunos casos en los que las reparaciones pueden hacerse después del cierre.
El vendedor puede dar al comprador una suma global en el momento del cierre para cubrir el coste de las reparaciones, que el comprador se compromete a realizar. El vendedor también puede pagar por adelantado a un contratista para que realice el trabajo. O bien, una parte de los ingresos del vendedor puede mantenerse en fideicomiso tras el cierre y utilizarse para las reparaciones. El método suele depender de la complejidad de las reparaciones y de las negociaciones. Las reparaciones sencillas deben realizarse antes del cierre a expensas del vendedor, pero las reparaciones de gran envergadura deben cotizarse de antemano y acordarse antes del cierre.
Créditos del vendedor al comprador
Los créditos del vendedor pueden beneficiar tanto a los compradores como a los vendedores, ya que los vendedores pueden ofrecer a los compradores un incentivo con el crédito del vendedor y los compradores pueden reducir sus gastos de bolsillo. En el caso de los compradores con un pago inicial bajo o incluso sin pago inicial, pueden solicitar un crédito del vendedor y aumentar el precio de venta para cubrir esos costes, si la tasación cubre el coste inflado.
El tipo de crédito que un vendedor puede dar a un comprador depende de la financiación del comprador. Su prestamista puede no permitir el crédito del vendedor y puede exigir que las reparaciones se hagan antes del cierre. Para evitar esto, el crédito puede ser en forma de un crédito de costos de cierre y hay límites. Para una hipoteca FHA, el vendedor puede pagar hasta el 6% del precio de venta del crédito de costes de cierre para el comprador. En las hipotecas convencionales con un pago inicial del 5% a algo menos del 10%, el vendedor puede acreditar hasta el 3% y en un pago inicial del 10% a casi el 25%, el vendedor puede acreditar hasta el 6% de crédito de costes de cierre. Las cantidades suben en función del pago inicial, por lo que el prestamista tendrá que tener cuidado de no superar el importe real de los gastos de cierre.
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Aunque esto no está diseñado específicamente para la reparación del techo, puede ser acreditado de nuevo hacia el comprador en el cierre técnicamente establecido como dar fondos al comprador para las reparaciones del techo.
Esto no es raro que un vendedor ofrezca una cantidad de dinero al comprador en lugar de hacer las reparaciones. Puede ser simplemente que el vendedor no pueda permitirse las reparaciones, que no quiera ocuparse de ellas o que el comprador tenga múltiples problemas de los que deban ocuparse varios reparadores.
El enfoque más preferido es que el vendedor se ofrezca a pagar los costes de cierre del comprador hasta el importe de la reparación. Esto reducirá los fondos que el comprador necesita llevar al cierre y cualquier ahorro se reserva para hacer las reparaciones después del cierre. El comprador y el vendedor deben firmar un apéndice en el que se indica que el vendedor se compromete a abonar al comprador una determinada cantidad en el momento del cierre. Este apéndice se añade al contrato y cubre la cantidad acordada en lugar de que el vendedor realice las reparaciones por sí mismo.
Esto puede parecer sencillo, pero requiere una negociación, como ocurre con cualquier cambio en un contrato de compraventa. Los compradores suelen tener cinco días para responder a las solicitudes de inspección y los compradores tienen cinco días desde la recepción de la respuesta del vendedor para tomar una decisión. Tanto el comprador como el agente vendedor pueden acordar las condiciones por adelantado. Cualquier decisión debe acordarse por escrito y ser firmada por todas las partes implicadas. A partir de aquí, la plica puede tomarla y llevar a cabo las instrucciones sobre cómo dispersar los fondos.
Reducir el precio
Otra opción es que el vendedor simplemente reduzca el precio de la casa en sí. Digamos que la casa tiene un precio aceptado de 400.000 dólares pero el presupuesto de la reparación del tejado es de 10.000 dólares. El vendedor puede reducir el precio de la casa a 390.000 dólares o negociar para dividir el coste con el comprador. La evaluación todavía tendrá que venir en la cantidad de dólares, pero porque estamos bajando el precio, esto le da al comprador un poco más de margen de maniobra para hacer las reparaciones después del cierre.
¿Qué pasa si las reparaciones no se pueden hacer?
Esto podría suceder si la casa está en un lugar donde está cubierto por la nieve durante meses a la vez y las reparaciones del techo simplemente no se puede hacer durante esa época del año. En este caso, un techador puede ofrecer un certificado de tejado, que garantice el tejado durante un mínimo de cinco años, lo que exige un prestamista. Una vez más, esto puede no ser posible y en este caso, una garantía de la casa podría cubrir las reparaciones cuando o si es necesario, sin embargo, el prestamista tiene que aprobar esto también.
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Préstamo de rehabilitación
Otra opción, aunque es bastante infrecuente, es que el comprador obtenga un préstamo de rehabilitación. Si la propiedad se vendió por 300.000 dólares, pero necesita 50.000 dólares en reparaciones, el prestamista puede ofrecer un préstamo completo de 350.000 dólares con 50.000 dólares de esos fondos reservados en depósito para hacer las reparaciones. Los pagos de las reparaciones se realizan directamente desde la cuenta de depósito en garantía, ya que así se protege la inversión del prestamista. El comprador debe utilizar esos fondos para mejorar la propiedad y los fondos sólo pueden ser distribuidos por el agente de la plica.
La mayor enseñanza es la comunicación. Todas las partes deben entender lo que está sucediendo y tener cada detalle por escrito y aprobado con iniciales o firmas. Mover el dinero de un lado a otro, ofrecer créditos e incentivos puede ser creativo, pero independientemente de ello, los prestamistas, las partes de la plica, los agentes y los compradores y vendedores deben estar de acuerdo por escrito y entender claramente cuál debe ser el proceso.
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