¿Qué pasa si un inquilino rompe el contrato antes de mudarse?

Actualizado en septiembre de 2020

Cuando un inquilino cambia de opinión sobre el alquiler antes de mudarse, ¿qué significa eso para usted, el inquilino y la propiedad de alquiler? Tal vez el inquilino recibió el aviso de un traslado de trabajo, se encontró con una emergencia familiar, o simplemente se arrepintió de mudarse a su propiedad de alquiler.

En nuestro podcast, realmente discutimos un ejemplo de la vida real de un inquilino que quiere romper el contrato de arrendamiento antes de mudarse. Usted puede sintonizar para escuchar cómo esa historia progressed.

Es importante que el propietario para documentar todo, especialmente la carta de terminación temprana. Necesitará esta documentación para hacer un seguimiento y controlar cuánto dinero se inmoviliza en esta situación, y es posible que necesite los documentos si acaba acudiendo a los tribunales por cualquier desacuerdo.

Sin importar las circunstancias, a veces los inquilinos cambian de opinión sobre la ocupación de una unidad incluso antes de mudarse.

Aprenda lo que ambos están legalmente obligados a hacer cuando se produce esta situación inusual para que pueda minimizar el impacto financiero.

Puede obtener una copia gratuita de nuestra carta de terminación anticipada aquí.

Una tabla de contenidos para los inquilinos que rompen el contrato antes de mudarse

• ¿Qué sucede cuando un inquilino rompe el contrato antes de mudarse?
• El inquilino que rompe un contrato antes de mudarse: Sus opciones
• Para esto sirven las fianzas
• ¿Se puede echar atrás un contrato de alquiler en 3 días?
• Preguntas frecuentes sobre el inquilino que rompe el contrato antes de mudarse

¿Qué ocurre cuando un inquilino rompe el contrato antes de mudarse?

Una vez que se ha firmado el contrato de alquiler, el propietario y el inquilino han firmado un contrato legalmente vinculante, independientemente de que el inquilino ocupe realmente la unidad.

Si un inquilino firmó un contrato de alquiler pero cambió de opinión sobre la mudanza, usted debe tratar la notificación como su intención de romper el contrato de alquiler.

Esto es lo que debe hacer cuando esto sucede:

1. Pida documentación
   Pida al inquilino que le proporcione una notificación por escrito de 30 días para sus registros de que va a romper el contrato de arrendamiento.
2. Explique los próximos pasos
   Explique al inquilino que es legalmente responsable del alquiler durante todo el contrato de arrendamiento; sin embargo, tratará de volver a alquilarlo lo antes posible como parte del esfuerzo de buena fe requerido por la mayoría de los estados. El inquilino es responsable de pagar la renta hasta que su propiedad se alquile de nuevo, ya sea que esté físicamente presente en la unidad o no.
3. Trate de encontrar un nuevo inquilino
   La mayoría de los estados requieren un esfuerzo de buena fe de su parte para encontrar un nuevo inquilino. Esto significa que usted debe comenzar a comercializar la propiedad de inmediato y firmar un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo inquilino tan pronto como sea posible.

Una vez que usted tiene un nuevo contrato de arrendamiento en el lugar, el antiguo contrato de arrendamiento ya no es válido. Aunque el inquilino haya firmado un contrato de alquiler pero nunca se haya mudado, le recomendamos que firme una carta de rescisión anticipada con el antiguo inquilino. Esto asegurará que los términos de esta terminación estén claramente documentados.

Carta de terminación anticipada del contrato de arrendamiento

Una carta de terminación anticipada del contrato de arrendamiento es un anexo a un acuerdo de arrendamiento que es firmado por ambas partes. En esta carta se indica que el contrato de alquiler se considerará nulo a partir de una fecha determinada. También debe incluir detalles de las cuotas que se deben y cómo se van a cobrar.

Esta carta servirá como documentación legal para la finalización del contrato de alquiler. Si el inquilino no paga las cuotas adeudadas, esta carta será útil para perseguir el cobro de las rentas y cuotas atrasadas. Cualquier administrador de fincas contratado puede ayudar con este proceso, pero también tenemos un ejemplo de carta útil.

Actualización de su contrato de alquiler estándar para la terminación

Si le preocupa que un inquilino se eche atrás antes de mudarse, puede ser una buena idea asegurarse de que su contrato estándar tenga una cláusula de terminación clara. Esta cláusula puede contemplar lo que ocurrirá si el inquilino quiere rescindir el contrato antes de tiempo.

Por lo general, estas cláusulas permiten a los inquilinos pagar una cantidad específica como cuota de rescisión. Una vez que pagan esta cantidad, pueden considerarse libres de la obligación de pagar cualquier alquiler futuro, pero seguirán debiendo cualquier alquiler atrasado a menos que se organice otro acuerdo.

Inquilino que rompe un contrato antes de mudarse: Sus opciones

Aunque el proceso paso a paso dado anteriormente es el procedimiento estándar que se puede seguir cuando un inquilino quiere echarse atrás antes de mudarse, usted tiene otras opciones. En última instancia, es usted quien debe decidir qué opción se adapta a su situación.

Siga el protocolo estándar

Lo primero que puede hacer es seguir el protocolo estándar:

1. Pida una carta de rescisión anticipada.
2. Explique que siguen siendo responsables del alquiler, pero que hará todo lo posible por encontrar un nuevo inquilino lo antes posible.
3. Cobre el alquiler hasta que encuentre un nuevo inquilino (o aplique el depósito de seguridad como se permite legalmente).

La mayoría de los estados requieren que los propietarios hagan todo lo posible para encontrar un inquilino tan pronto como sea posible; usted debe hacer un esfuerzo de buena fe para hacerlo.

Si la propiedad de alquiler con la que está tratando era difícil de alquilar o hizo muchas concesiones para alquilar a este inquilino, es mejor seguir este protocolo. Este protocolo simplemente sigue el contrato que usted y el inquilino firmaron. Garantiza que usted no saldrá perdiendo económicamente. Aunque pueda parecer duro, el inquilino firmó el contrato legal al igual que usted.

Permitir una rescisión anticipada

¿Su contrato de alquiler permite la rescisión anticipada? Si es así, su inquilino tiene derecho a utilizar esta cláusula de terminación anticipada en cualquier momento, siempre y cuando sigan el protocolo descrito en el contrato de arrendamiento.

Si quieren salir de un contrato de arrendamiento de un apartamento antes de mudarse, por ejemplo, podrán ver claramente cómo hacerlo en su contrato de arrendamiento.

Por lo general, esto significa que tendrán que pagar alguna cuota con el fin de terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo, y también pueden tener que perder su depósito de seguridad. Una vez que la terminación se ha producido, ambas partes pueden continuar con su negocio como de costumbre.

Permita que se vayan antes de tiempo

Si usted está en una posición en la que puede hacerlo, por lo general es más fácil terminar el contrato de arrendamiento sin luchar por el alquiler que perseguir el cobro de la renta de un inquilino que no quiere. Sin embargo, cada situación es diferente, por lo que debe tener cuidado a la hora de tomar esta decisión.

Los inquilinos que consiguen un trabajo en una nueva ciudad, pierden su empleo y no pueden pagar el alquiler, o se encuentran en una situación cambiante fuera de su control, pueden no ser capaces de seguir pagando el alquiler. En lugar de aferrarse a la esperanza de que serán capaces de encontrar dinero para pagar el alquiler, suele ser mejor cortar las pérdidas y seguir adelante.

Si ambas partes están de acuerdo, es legal terminar el contrato de alquiler en cualquier momento. Puede decidir tomar esta decisión si cree que no va a perjudicar demasiado a su negocio.

Para esto sirven los depósitos de seguridad

El depósito de seguridad (generalmente equivalente a dos o tres meses de alquiler) se hace para situaciones como ésta: para compensarle en caso de impago del alquiler.

Debido a que la mayoría de los propietarios requieren que los inquilinos paguen el depósito de seguridad al mismo tiempo que se firma el contrato de alquiler, puede ayudar a cubrir la brecha de ingresos entre los primeros meses de alquiler de su inquilino.

Si ha cobrado el depósito del inquilino, usted y el inquilino tienen dos opciones:

1. Aplicar el depósito de seguridad para el alquiler
   Usted se lo queda, aplica el depósito de seguridad al alquiler que debe hasta que la propiedad se vuelva a alquilar, y luego envía la parte no utilizada al inquilino. El inquilino no paga el alquiler a no ser que la renta que debe supere el total del depósito. Esta vía es arriesgada porque puede ser difícil cobrar o demandar el alquiler al inquilino una vez agotado el depósito de seguridad.
2. Cobra el alquiler por separado
   Lo apartas y el inquilino paga el alquiler cada mes hasta que la propiedad se vuelva a alquilar. Entonces, devuelves el depósito en su totalidad, ya que no habrá daños en la unidad desocupada. Esta vía es más segura para ti porque el inquilino tiene el incentivo de pagar el alquiler para recuperar la fianza en su totalidad. Si el inquilino no lo hace, puede deducir el alquiler del depósito de seguridad de todos modos.

Recuerde, sin embargo, que sus leyes locales o estatales pueden tener un efecto sobre si puede o no utilizar el depósito de seguridad de esta manera. Romper el contrato de arrendamiento suele permitir al propietario quedarse con el depósito de seguridad, pero hay algunas zonas en las que las normas sobre los depósitos de seguridad son increíblemente estrictas.

Siempre es una buena idea volver a comprobar sus leyes antes de utilizar el depósito de seguridad para cubrir cualquier cosa, excepto los daños hechos a la propiedad.

¿Se puede echar atrás un contrato de arrendamiento en 3 días?

Cuando el inquilino no consigue que le devuelvan la fianza inmediatamente o quiere echarle la bronca cuando se mantiene firme en la responsabilidad del alquiler, puede invocar un «derecho de rescisión».

Esto se refiere a una ley de protección al consumidor que exige a los prestamistas financieros que permitan a los prestatarios echarse atrás en un préstamo bajo ciertas circunstancias después de tres días.

Desgraciadamente para el inquilino, este derecho no se relaciona de ninguna manera con los contratos de arrendamiento y las propiedades de alquiler.

Si el inquilino intenta convencerle de esta política, siga adelante y desmienta la idea de que existe un derecho a rescindir o cancelar un contrato de alquiler en un plazo de tres días.

El inquilino rompe el contrato antes de mudarse Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario quedarse con la fianza si el inquilino se echa atrás?

En la mayoría de los casos, el propietario puede quedarse con la fianza si el inquilino se echa atrás. Los términos exactos de si esto es posible o no dependerán de dos cosas:

• Lo que esté escrito en el contrato de alquiler
• Lo que digan las leyes estatales y locales sobre los depósitos de seguridad

Si sus leyes locales le permiten utilizar el depósito de seguridad para cubrir el alquiler impagado si el inquilino se echa atrás antes de mudarse, debería considerar escribir esto en su contrato de alquiler estándar. Si lo incluye en el acuerdo específico que usted y su inquilino firman, será más fácil explicárselo al inquilino en caso de que se produzca esta situación.

Sin embargo, si vive en un lugar en el que el depósito de seguridad nunca puede utilizarse para cubrir el alquiler, deberá devolvérselo al inquilino en su totalidad una vez finalizado el periodo del acuerdo de alquiler. Si se encuentra en esta situación, es probable que tenga que acudir a un tribunal civil para resolver el impago del alquiler y el abandono de la propiedad.

A partir de ahí, un juez puede aconsejar cómo seguir con el cobro del alquiler y qué hacer con el depósito de seguridad.

¿La ruptura de un contrato de alquiler perjudica el crédito de un inquilino?

Los inquilinos que se encuentran en una situación complicada pueden estar preocupados por si la ruptura del contrato afectará o no a su crédito. Algunos pueden acudir a usted en busca de consejo. Aunque debería remitirles a un experto financiero para que les informe, es bueno saber lo básico.

Si un inquilino se echa atrás y no paga el alquiler después de firmar un contrato de arrendamiento, sigue siendo responsable de las rentas impagadas. El propietario puede presentar una demanda para recuperar ese alquiler. Si gana la demanda, puede pasar la deuda a una agencia de cobros. Las deudas impagadas que pasan por una agencia de cobros pueden afectar a la puntuación de crédito.

En última instancia, esto significa que el crédito de un inquilino podría verse afectado si se echa atrás en un contrato de alquiler si no llega a una resolución aceptable con el propietario o no paga las cuotas que se le deben.

¿Puede un inquilino cambiar de opinión antes de firmar un contrato de alquiler?

Aunque es frustrante, un inquilino puede cambiar de opinión en cualquier momento antes de firmar un contrato. Hasta que no se firme el contrato, no hay nada que les obligue a alquilar la vivienda, y no se les puede forzar a hacerlo.

Si un inquilino ya ha pagado una fianza antes de cambiar de opinión, debe devolvérsela en su totalidad si no firma el contrato. No existía ningún acuerdo, por lo que el hecho de que te dieran la fianza antes de tiempo fue un error por su parte, pero sería cuestionable quedarse con este dinero.

Sin embargo, una vez que hayan firmado el contrato pero no quieran mudarse, estás en tu derecho de perseguir el cobro del alquiler de alguna manera.

Siga adelante

Cuando su inquilino quiere terminar el contrato de arrendamiento antes de ocupar la propiedad de alquiler, usted puede trabajar con ellos para minimizar el impacto financiero para ambos.

Como propietario, usted tiene derecho a mantener el depósito de seguridad, y tiene derecho a cobrar el alquiler hasta que la unidad vuelva a alquilar. Sin embargo, es su deber minimizar el tiempo que se tarda en volver a alquilar y encontrar un inquilino de reemplazo.

A pesar de lo frustrante que puede ser esta situación, siempre es una buena idea tratar de mantener las cosas en movimiento a un nuevo inquilino en lugar de esperar a que el antiguo inquilino le pague. Como ocurre con muchos alquileres atrasados, puede ser muy difícil cobrarlos. Concéntrese en el futuro tanto como sea posible.

El propietario llama por un inquilino que quería romper el contrato antes de tiempo

En nuestro podcast «RentPrep For Landlords», nos sumergimos en diferentes temas que los propietarios llaman a nuestra empresa.

En el episodio 164, discutimos una conversación donde un propietario tenía un inquilino que quería romper el contrato antes de tiempo. Si quieres saber más, echa un vistazo a este episodio.

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