Una de las cuestiones más desconcertantes que enfrentan los consumidores de Texas al intentar documentar una transferencia de bienes raíces es decidir qué tipo de escritura de transferencia es apropiado utilizar. Durante generaciones, asesores bienintencionados han desviado a sus interlocutores, sin saberlo, repitiendo un mantra muy difundido pero extremadamente inexacto: para transferir el título de propiedad de un inmueble, el vendedor debe entregar al comprador una escritura de renuncia, a menudo mal pronunciada como «quickclaim» o «quick claim deed». En innumerables ocasiones, los consumidores se han puesto en contacto con mi despacho solicitando dicho documento, alegando que la oficina del secretario del condado en el juzgado les había aconsejado utilizarlo. Y el mal consejo no se limita sólo al público que no es abogado. Muchos, muchos abogados de divorcios y abogados de sucesiones someten rutinariamente a sus clientes a potenciales problemas de título al incluir escrituras de renuncia en su producto de trabajo. Es un misterio cómo se ha extendido tanto la desinformación y el mal uso; sin embargo, la ley de Texas es muy clara en cuanto a que en la mayoría de los casos, una escritura de renuncia no es apropiada, y podría conducir a futuros problemas.
En Texas, hay básicamente cuatro tipos principales de escrituras: una escritura de garantía general, una escritura de garantía especial, una escritura sin garantía y una escritura de renuncia. Las diferencias entre ellas son profundas, y el tipo utilizado sigue afectando a ambas partes mucho después de que se produzca la transferencia.
Pero volvamos a lo básico. Para transmitir válidamente el título de propiedad de un inmueble en Texas, el otorgante debe ejecutar una escritura de la propiedad ante un notario público. La escritura debe ser presentada y aceptada por el cesionario, y debe ser archivada en la oficina del secretario del condado para poner al público en aviso de la transferencia. La falta de presentación de la escritura puede someter la propiedad a futuras reclamaciones de otras partes.
Lo más común es que el otorgante otorgue una escritura de garantía general. Este elemento básico de la ley de bienes raíces de Texas sirve para transferir el título al cesionario, y contiene una garantía total del título, por la cual el otorgante garantiza al cesionario que el título de la propiedad está libre de cualquier otro reclamo. Obviamente, una escritura de este tipo, que contiene amplias garantías de titularidad, proporciona la mejor protección para el cesionario.
Sin embargo, en ciertas situaciones, un otorgante puede no sentirse cómodo haciendo tales garantías amplias a un cesionario. Tal vez no esté seguro del estado de la titularidad antes de su propiedad, o prefiera que el cesionario confíe en el seguro de título proporcionado por una compañía de títulos para cubrir cualquier problema de título pasado. En estos casos, el otorgante puede optar por proporcionar únicamente una escritura de garantía especial. A pesar de las implicaciones de su nombre, una escritura de garantía especial es en realidad más limitada que una escritura de garantía general, ya que garantiza que el título está libre de otras reclamaciones sólo durante el período de propiedad del otorgante. Una escritura de garantía especial no ofrece ninguna protección para las reclamaciones que surjan antes de la propiedad del otorgante.
Si por alguna razón un otorgante no se siente cómodo haciendo ninguna garantía de título, se puede preparar una escritura sin garantía. Sin embargo, no se aconseja este tipo de documento, y el cesionario sólo lo aceptaría como último recurso. Este tipo de escritura se utiliza normalmente para resolver problemas de titularidad pasados, como herederos recientemente encontrados en la cadena de titularidad que ni siquiera eran conscientes de su interés en la propiedad.
Por último, una escritura de renuncia no es en absoluto una escritura, ya que técnicamente no transmite nada. En cambio, es más una liberación que otra cosa. Al ejecutar una escritura de renuncia, el firmante está liberando, o renunciando, a cualquier reclamación de título al cesionario. Esta renuncia es similar a un «paso al costado»; no equivale a una transferencia real del título. Por esta razón, la mayoría de las compañías de títulos no dan crédito a las escrituras de renuncia que se encuentran en una cadena de títulos, y se deben tomar medidas correctivas antes de que se pueda cerrar la venta de una propiedad.
Una persona que desee tomar el título de propiedad está bien aconsejada para evitar la tan recomendada escritura de «reclamación rápida», y exigir en su lugar una escritura de garantía real del otorgante. Esto, junto con una póliza de seguro de título emitido por una compañía de título de renombre que ha realizado una búsqueda completa de los registros de título de la propiedad, proporciona un cesionario de la mayor seguridad, facilitando muchos años felices de la propiedad de bienes raíces.
Contacto Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin es un abogado clasificado AV preeminente, Junta -Certificado en la Ley de Bienes Raíces Residenciales por la Junta de Especialización Legal de Texas. El Sr. Rattikin ha proporcionado servicios legales transaccionales a clientes en todo el Estado de Texas por más de 28 años, enfatizando la ley de bienes raíces, negocios y títulos. El Sr. Rattikin continúa definiendo nuevas fronteras legales a través de su incorporación de la tecnología para mejorar la experiencia del abogado-cliente, como lo demuestran los innovadores sitios web de su firma www.rattikinlaw.com y www.texaslegaldocs.com.
