Combien coûte la réfection et la réparation d’une maison ?

Dernière mise à jour le 18 mars 2021 par Mark Ferguson

Je répare beaucoup de maisons que ce soit ma maison personnelle, mes propriétés locatives ou mes fix and flips. Quand je répare une maison, je ne veux pas dire que je fais le travail moi-même ; je demande à un entrepreneur de le faire pour moi. La partie la plus difficile de la rénovation d’une maison est de trouver un bon entrepreneur et d’estimer le coût des réparations. Il n’est pas facile d’estimer le coût des réparations, mais cet article vous donnera une idée de ce qu’elles coûteront. Les coûts de réparation varieront en fonction de la qualité des produits utilisés, du coût de la main-d’œuvre dans votre région et de l’entrepreneur que vous utilisez.

Mise à jour des prix de réparation 2021 !

J’ai écrit cet article avant que le covid ne frappe le monde. Vous pourriez supposer que covid diminuerait les prix des réparations mais c’est le contraire qui s’est produit. Les coûts de réparation ont explosé. De nombreuses entreprises de fabrication de matériaux ont fermé leurs portes ou réduit leur production, alors que dans le même temps, les gens restaient chez eux et achevaient leurs projets de rénovation ! Le prix du bois, de l’isolation, des fenêtres, des portes, etc. a beaucoup augmenté.

J’espère que le marché se corrige bientôt mais vous pouvez prendre la plupart des prix que j’énumère ici et ajouter 20 à 40 pour cent grâce à l’augmentation des coûts.

Pourquoi acheter quelque chose qui a besoin de travaux ?

Presque toutes les maisons que j’achète ont besoin de travaux et certaines ont besoin de beaucoup de travaux. J’aimerais acheter des maisons en excellent état, mais je veux acheter des maisons qui sont une bonne affaire. Pour faire une bonne affaire, vous devez généralement acheter des maisons qui nécessitent des réparations, car il y a moins d’acheteurs pour ces maisons. Lorsqu’une maison nécessite de nombreuses réparations, la plupart des acheteurs ne sont pas en mesure d’obtenir un prêt pour cette maison. Moins il y a d’acheteurs pour une maison, plus vous pouvez faire une bonne affaire. Il faut également de l’argent pour effectuer des réparations sur une maison, ce qui réduit encore le nombre de personnes susceptibles d’acheter des maisons nécessitant des travaux. Beaucoup de gens ne veulent pas s’embêter à faire des réparations ou à trouver un entrepreneur pour faire les réparations, ce qui réduit encore les acheteurs pour les maisons qui ont besoin de travaux.

Même si vous achetez une maison qui est en grande forme, elle aura besoin de travaux à un moment donné. Les installations peuvent devenir désuètes, l’intérieur ou l’extérieur peut avoir besoin de peinture et les choses finissent par se briser.

Vous trouverez ci-dessous une vidéo sur une maison que nous avons retournée et combien cela a coûté pour la réparer :

Combien cela coûte-t-il de peindre ?

Lorsque je répare une maison, je la peins toujours et je remplace les revêtements de sol, à moins que ces éléments ne viennent d’être faits. Le coût de la peinture d’une maison a beaucoup augmenté au cours des dernières années parce que le coût de la peinture a augmenté et la main-d’œuvre a également augmenté. Mes coûts pour peindre l’intérieur d’une maison sont d’environ 1,50 $ à 2,00 $ par pied carré. Pour une maison de 1 500 pieds carrés, il faut compter environ 2 200 $ pour peindre l’intérieur. Cela comprend la peinture des garnitures en blanc et des murs d’une couleur différente comme le beige ou le gris.

L’extérieur d’une maison coûte plus cher à peindre parce que la peinture est plus chère, qu’il faut plus de travail préparatoire et que le temps doit être beau. Peindre l’extérieur d’une maison peut coûter 3,00 $ le pied carré ou plus, selon la complexité et l’état de la maison. Si une maison a une peinture écaillée, il en coûtera beaucoup plus pour gratter et préparer la surface pour la nouvelle peinture. Si une maison a de la peinture à base de plomb, les coûts peuvent être beaucoup plus élevés en raison des travaux de préparation et de nettoyage nécessaires à l’élimination de la vieille peinture. Votre entrepreneur ou peintre doit être certifié pour enlever la peinture à base de plomb ou il peut faire face à d’énormes amendes du gouvernement.

Combien coûte un revêtement de sol ?

Lorsque je remplace le revêtement de sol, j’utilise presque toujours de la moquette pour les pièces à vivre et du vinyle ou du carrelage pour les cuisines et les salles de bain. Si une maison a du bois dur, je vais refaire la finition du bois dur, mais je n’ajoute pas ou ne remplace pas le bois dur à cause du coût. La pose d’un plancher en bois dur coûte trois fois plus cher que celle d’une moquette. Pour remplacer la moquette d’une maison de 1 500 pieds carrés, il faut compter entre 3 000 et 3 500 dollars pour la pose. Le vinyle ou le carrelage coûtera encore 500 à 1 000 dollars pour la cuisine et les salles de bains. Ces coûts sont pour des matériaux moyens qui ont l’air bien et qui dureront, mais qui ne coûtent pas une fortune.

Si une maison a déjà du bois dur, je ferai de mon mieux pour le re-finir, parce que la re-finition est moins chère que l’installation d’un nouveau tapis. J’aime aussi l’aspect des planchers de bois franc et les acheteurs les adorent. Je peux refaire la finition d’une maison de 1 500 pieds carrés qui est principalement en bois dur pour environ 2 000 $.

Nous utiliserons également des planchers stratifiés ou en planches de vinyle maintenant que la qualité s’est améliorée et qu’ils durent s’ils sont installés correctement.

Combien coûtent les appareils d’éclairage?

Une autre grande mise à jour d’une maison est le remplacement des appareils d’éclairage et de plomberie. Une maison avec des lumières, des poignées de porte et des robinets tout neufs et assortis, peut transformer une maison. J’aime utiliser du bronze antique, mais nous avons aussi utilisé du nickel brossé. Les luminaires sont aussi bon marché que 2 pour 20 $ pour une chambre de base et des lumières de salle de bain. Un beau lustre peut être acheté pour moins de 150 $, de même qu’un beau ventilateur de plafond. Les poignées de porte coûtent 20 $ ou moins selon le style et les robinets varient entre 35 $ et 150 $. Pour une maison entière, vous pouvez remplacer les lumières, les poignées de porte et les robinets pour environ 1 200 $ installés.

Combien coûtent les appareils électroménagers ?

Une autre façon de donner une belle apparence à une maison est d’ajouter de nouveaux appareils électroménagers. Nous mettons des appareils en acier inoxydable dans nos maisons ; je peux obtenir une cuisinière pour 500 à 600 $, un lave-vaisselle pour 300 $ et un micro-ondes pour 250 $. En général, je n’achète pas de réfrigérateur pour mes flips et pour mes locations, je peux acheter des appareils d’occasion sur Craigslist. Les appareils électroménagers font une énorme différence dans l’apparence d’une cuisine, même si les armoires sont datées.

Combien coûtent les réparations cosmétiques ?

Si vous faites tous les travaux mentionnés ci-dessus et que le reste de votre maison est en état décent, cela fera une énorme différence dans l’apparence et la sensation. Je fais presque toujours toutes les réparations dont j’ai parlé sur chaque fix and flip. Avec mes locations, je fais généralement la plupart de ces réparations, mais si une maison est en bon état, je peux m’en sortir avec moins. Voici les coûts totaux pour une amélioration cosmétique sur une maison de 1 500 pieds carrés :

Nouvelle peinture intérieure : 2 200

Nouveaux revêtements de sol : 4 500

Nouveaux luminaires : 1 200 $

Nouveaux appareils électroménagers : 1 300 $

Coût total : 9 200 $

Lorsque vous réparez une maison, cela coûte presque toujours plus que vous ne le pensez, alors soyez prêt à dépenser plus que ce que vous avez calculé. Il est très rare que je dépense moins de 10 000 $ pour une maison que je répare, car il y a généralement beaucoup de petites choses à réparer. Les trous dans les cloisons sèches, les cache-prises, l’aménagement paysager et bien d’autres choses encore font augmenter les coûts. Il est également rare que je n’aie pas de réparations plus importantes à effectuer.

Combien coûtent les réparations majeures ?

Les réparations sur mes flips et mes locations varient des cosmétiques de base à un remodelage massif. Voici d’autres réparations courantes que nous faisons sur les maisons et leur coût.

• Cuisines : Il n’est pas aussi coûteux que vous pourriez le penser de remplacer une cuisine. Je peux remplacer une cuisine de base, y compris les armoires, les comptoirs et l’évier, pour 2 500 $ en matériaux ou moins. Après avoir ajouté la main-d’œuvre, vous pouvez remplacer une cuisine pour bien moins de 5 000 $.
• Bains : Les salles de bains peuvent être des travaux gut ou un simple remplacement de vanité. Pour un gut job complet, je peux généralement faire le travail pour moins de 3 000 $. Pour le remplacement d’une vanité, d’une toilette et d’un contour de bain, cela peut être fait pour moins de 1 000 $.
• Toiture : J’ai un excellent couvreur qui remplacera le toit d’une maison de 1 500 pieds carrés pour environ 6 000 $.
• Électricité : Les réparations électriques peuvent varier beaucoup en fonction de ce qui doit être fait. Des réparations mineures peuvent coûter quelques centaines de dollars ou des travaux de recâblage majeurs peuvent coûter 5 000 $. Il est important de faire vérifier tout problème électrique pour voir s’il est sérieux.
• Plomberie : La plomberie est similaire à l’électricité. Un travail mineur peut être très bon marché, mais pour refaire la plomberie, une maison peut coûter 5 000 $ ou plus.
• Égout : Les lignes d’égout peuvent être très coûteuses à remplacer. Heureusement, je n’ai jamais eu à en remplacer une, mais remplacer une ligne peut coûter de 3 000 à 10 000 $.
• Fondation : La plupart des réparations de fondation ne sont pas amusantes à traiter. Il y a beaucoup de problèmes de tassement, de fuites d’eau, de problèmes de nivellement ou de problèmes structurels. Si vous avez des problèmes d’eau dans le sous-sol ou le vide sanitaire, il peut s’agir d’un problème majeur de fondation qui coûte 10 000 $ ou plus ou d’un simple problème de nivellement qu’un simple travail de terrassement permettra de régler.
• Fenêtres : Nous finissons par remplacer beaucoup de fenêtres parce que nous achetons des maisons plus anciennes tout le temps. Pour des fenêtres de base en vinyle, mes entrepreneurs me facturent généralement environ 300 $ par fenêtre pour le matériel et l’installation.
• Portes : Nous remplaçons également beaucoup de portes intérieures. Les portes blanches à six panneaux donnent un très bel aspect à une maison. Les portes coûtent généralement de 100 à 150 $ par porte installée.
• Stucco et revêtement : Je remplace rarement le revêtement d’une maison, mais je l’ai fait à l’occasion. Je mets un stuc tout neuf sur un fix and flip qui coûte environ 8 500 $ pour une maison de 1 250 pieds carrés. Remplacer le revêtement en bois est moins cher, mais vous devez ensuite le peindre. Vous pouvez toujours refaire le parement et peindre une maison pour moins que le stucco dans la plupart des cas.
• Parois sec/feuille : Avec les vieilles maisons, je vois beaucoup de plâtre et de mauvais cloisons sèches. Les cloisons sèches flambant neuves rendent une vieille maison tellement plus belle que le plâtre irrégulier qui s’effrite. Sur un flip récent, un spécialiste des cloisons sèches a facturé environ 3 000 $ pour faire les murs et les plafonds de trois pièces qui totalisaient environ 500 pieds carrés.
• Fourneau/chauffe-eau : J’ai fait installer un tout nouveau système de fournaise à air pulsé pour environ 5 000 $ cette année. Pour remplacer juste la fournaise est d’environ 2 500 $ et un chauffe-eau environ 800 $.

Combien dois-je dépenser sur mes remodelages ?

Sur mon plus récent fix and flip qui est sur le point d’être mis en vente, j’ai dépensé environ 18 000 $ sur le remodelage. Cela comprenait la peinture intérieure et extérieure, une nouvelle moquette, de nouvelles portes, de nouvelles garnitures, des travaux électriques, de nouvelles cloisons sèches, le ramassage des ordures, des travaux d’aménagement paysager et de nombreux petits travaux. Pour une maison dont les travaux sont sur le point de commencer, je dépenserai plus de 50 000 $ pour les réparations. Cette maison a besoin d’une nouvelle plomberie, d’une nouvelle électricité, d’une nouvelle peinture partout, de travaux de revêtement, de nouvelles fenêtres, de nouvelles portes, de nouvelles cloisons sèches, de nouvelles salles de bain, d’une nouvelle cuisine, de nouveaux planchers, de nouveaux luminaires, de nouvelles garnitures et plus encore.

Où est-ce que j’achète les matériaux pour réparer mes maisons ?

J’achète chez Home Depot pour la plupart des matériaux, y compris les luminaires, les portes, les fenêtres, les poignées de porte, les cuisines, les salles de bain et toutes les petites choses. J’ai un compte pro avec Home Depot, ce qui me permet d’obtenir d’énormes rabais sur les matériaux que nous achetons pour les flips et les locations.

Conclusion

Réparer une maison ne coûte pas 50 000 $ ou 100 000 $ pour des réparations cosmétiques de base. Je vois à la télévision des rénovations de cuisine qui coûtent 50 000 $ et je n’en crois pas mes yeux et mes oreilles ! Même si vous utilisez des matériaux haut de gamme comme des comptoirs en granit et des armoires sur mesure, vous ne devriez pas dépenser 50 000 $ pour une cuisine, à moins qu’elle ne se trouve dans une maison d’un million de dollars. Les réparations peuvent s’accumuler rapidement lors d’une rénovation et je m’attends toujours à environ 5 000 $ de plus que ce que je prévois de dépenser en raison d’inconnues. Trouvez un excellent entrepreneur, assurez-vous qu’il fait son travail et magasinez pour obtenir les meilleurs prix afin de réduire vos coûts. N’oubliez pas que ces coûts correspondent à ce que je paie pour réparer des maisons dans ma région. Si vous vivez dans une ville chère, vos coûts peuvent être sensiblement plus élevés.

Mon livre Fix and Flip Your Way to Financial Freedom, passe en revue comment exactement je retourne les propriétés. Il couvre comment trouver des affaires, financer les propriétés, quelles réparations faire, et comment commercialiser les flips finis ! Il est disponible en livre de poche et en ebook sur Amazon.