D’abord, les maux de tête
A l’origine, l’étang était empoissonné et la pêche était autorisée… mais les Taylor ont vite découvert que beaucoup de leurs jeunes campeurs transportaient des appâts dans des bocaux en verre, ce qui entraînait des bris de verre et des coupures aux pieds. Joe a appris que s’il devait continuer à accorder le privilège de la pêche, il devrait également ajouter un avenant coûteux à sa police d’assurance. Par conséquent, la pêche n’est plus autorisée au camp, bien qu’elle soit disponible dans de nombreux lacs et cours d’eau des environs.
Puis – pour tenter de gagner un peu plus d’argent – les Taylor ont décidé d’acheter plusieurs bateaux et de les louer aux campeurs… une décision qui a entraîné d’autres problèmes ! Il semble que certains jeunes aimaient s’amuser dans les petites embarcations et casser les rames… tandis que d’autres campeurs se plaignaient que les plaisanciers gênaient les nageurs. Maintenant, il n’y a plus qu’un seul bateau gardé sous la main, pour les urgences.
Quelque temps plus tard (et toujours en essayant d’améliorer son terrain de camping), Joe a construit un quai solide avec des poteaux électriques usagés et des planches neuves. Ses plongeoirs, cependant, avaient tendance à se casser… et cela présentait la possibilité de membres cassés. Le problème a été résolu par la construction d’une plate-forme de saut et de plongée de 12 pieds de haut, et une paix relative règne sur le front de mer . … bien que la supervision des activités soit toujours nécessaire pour limiter les bousculades.
En parlant de bousculades… lorsqu’un campeur devient turbulent, on lui demande de se calmer. Si cela échoue, Joe leur donne une heure pour faire leurs bagages et partir… et expulse personnellement les fauteurs de troubles dont les actions l’exigent.
Une fois, le fils des Taylor, Clayton, a trouvé un campeur en train de couper l’écorce d’un arbre vivant, et a donné au délinquant 20 minutes pour quitter le camp. Quand l’homme a crié pour être remboursé, Clayton lui a dit : « Quand tu auras remplacé cet arbre par un autre de taille égale, et qu’il aura poussé pendant un an, tu seras remboursé. »
Attraits récréatifs
Si vous établissez un terrain de camping, ce sera à vous de décider des installations récréatives à inclure. Joe souligne que vous prendrez un bon départ si vous avez la chance de posséder une propriété près d’une grande attraction touristique comme une chute d’eau ou une grotte, une zone de chasse ou de ski, ou un parc national ou d’État. Il dit aussi, cependant, que c’est une bonne idée d’avoir quelques formes d’amusement disponibles directement dans votre camp, aussi!
En plus de la natation, Camp Taylor offre des balançoires, des fers à cheval et du volley-ball. Les photographes s’en donnent à cœur joie pour photographier le petit »zoo » du camp : un troupeau de cerfs, des dindes sauvages, des oies chinoises, des canards pékinois et des canards colvert, et – à différents moments – des castors, des ratons laveurs, des porcs-épics, des paons, des cygnes et des faisans Amherst et à collier. (Les pittoresques oies canadiennes font également un saut sur le lac pour une visite de temps en temps.)
En outre – avec 73 000 acres de parc national entourant la propriété du camp des Taylor – la randonnée est une grande attraction. Et la navigation de plaisance, la chasse, la pêche, l’équitation, le ski et les pistes de motoneige sont tous à une courte distance en voiture.
Comment faire de la publicité
Joe fait de la publicité pour le Camp Taylor dans tous les guides de camping qu’il peut trouver (y compris celui édité par Rand McNally) qui publiera des listes de terrains de camping sans frais. (De nombreux États produisent également des livres d’accès aux terrains de camping.)
Pour compléter ces listes, les Taylor ont placé des panneaux sur les autoroutes voisines et imprimé des brochures pour les distribuer par courrier, mais Joe croit toujours que la publicité de bouche à oreille est la meilleure.
« Ce sont surtout les bonnes personnes qui répandent le mot… et elles ont tendance à le dire à d’autres bonnes personnes », dit-il.
Les installations
Dans les premières années du camp, Joe a mis en place deux bâtiments qui étaient initialement destinés à un usage familial, mais qui servent maintenant de cabines de location. La première structure était un A-frame (que j’ai occupé ces dernières années) avec une pièce de 15′ x 20′ et une cheminée. Le deuxième bâtiment – appelé « Big Cabin » – est en fait un petit pavillon avec une cuisine, une salle de bains et une buanderie au premier étage, et une grande salle de détente et de séjour et deux chambres à l’étage. Il se loue à 150 $ par semaine pour un maximum de quatre personnes.
Depuis plusieurs années, un groupe de chasseurs à l’arc loue la grande cabane et les bois à 1 000 $ pour la saison de chasse au chevreuil d’une semaine à « arme primitive » chaque automne. Un autre club – de chasseurs à la chevrotine – a un bail de 10 ans sur le bâtiment et les bois (également pour 1 000 $) pour la saison régulière de chasse d’une semaine. (Les tarifs couvrent les repas, le chauffage, l’ameublement et le linge de maison.)
Le camp comporte également une structure plus récente… un pavillon fait de poteaux électriques avec un toit en treillis et une couverture en tôle d’aluminium. Le pavillon de 60′ x 24′ a été construit avec des matériaux d’une valeur de 2 000 $, plus des poteaux récupérés. Toute la main-d’œuvre – sur tous les bâtiments – a été faite par la famille.
Entretien du camp
Si vous agrandissez votre terrain de camping, vous devrez éventuellement faire face aux tracas de l’entretien des routes. Dans un pays plat et sablonneux, ce ne sera pas un gros problème… mais si votre terrain est principalement vallonné, vous trouverez plus que probablement pratique d’avoir votre propre gravière (ou au moins une source proche de matériaux pour les routes). Joe doit transporter du gravier sur 12 miles dans son camion à benne pour réparer les routes, après de fortes tempêtes et après chaque hiver.
Cependant, si vous installez un petit camp, vous constaterez qu’il n’y a pas vraiment beaucoup de travail à faire… à part jeter les ordures, ramasser les mégots de cigarettes et parler avec les campeurs. (Vous pouvez, bien sûr, offrir des repas pour un revenu supplémentaire.)
Un grand terrain de camping – d’autre part – signifie de nombreuses heures de travail, mais vous laissera être votre propre patron … donc vous pouvez prendre quelques heures (ou même une journée) à l’occasion si vous en avez envie. En outre, la quantité de travail dépendra de la durée de la saison pendant laquelle vous choisissez d’être ouvert. De nombreux propriétaires de terrains de camping acceptent des » clients » pendant six mois, puis partent dans le sud pour l’hiver.
Camp Taylor fonctionne cependant toute l’année. Joe dit : » Nous passons de la saison de camping régulière – du 15 mai au 1er octobre – à deux saisons de chasse . … avec le camping d’hiver et la grande cabane disponibles, toute l’année, sur réservation. »
Nouveaux projets
Le camp Taylor est toujours classé comme « primitif » dans les guides des terrains de camping parce que la propriété n’a pas de toilettes à chasse d’eau ni de douches … et Joe estime avoir perdu des milliers de dollars d’affaires de la part des campeurs qui veulent de telles commodités. Cependant, les Taylor ont installé l’électricité et l’eau sur place il y a quelque temps, et ont récemment construit une station de vidange… pour que les campeurs en caravane puissent se débarrasser de leurs eaux usées sans frais.
Comme vous pouvez l’imaginer, cependant, de telles « améliorations » ne sont pas bon marché ! Même si Joe et ses fils ont fait l’excavation et le remblayage, la station de vidange leur a quand même coûté 2 500 $. (Pour ce travail et d’autres, Joe a acheté une pelle rétrocaveuse d’occasion de 3 500 $ qui, selon lui, est la pièce d’équipement la plus utile du site. Et en plus de la pelle rétrocaveuse et du camion-benne pour réparer les routes, le Camp Taylor a – au fil des ans – acquis deux tracteurs d’occasion, un petit bulldozer, une faucheuse à fléau, une camionnette, plusieurs scies à chaîne et de nombreux outils à main.)
Le prochain grand projet des Taylor sera l’érection d’un bâtiment de 40 000 $ pour abriter le bureau du camp, les douches et les toilettes à chasse d’eau. Quand ce sera fait, le camp ne sera plus classé comme primitif.
L’approvisionnement en eau
Une source d’eau potable pure est, bien sûr, une nécessité pour tout terrain de camping. Pendant des années, Joe a dépendu d’un puits creusé et d’une source pour l’approvisionnement du camp, mais les deux sources ont rapidement été incapables de répondre aux besoins du nombre toujours croissant de campeurs. Alors – il y a quelques années – les Taylor ont foré un puits profond qui produit 30 gallons par minute. (Le travail leur a coûté 8,00 $ par pied pour 128 pieds … ou 1 024 $.)
L’eau du Camp Taylor est livrée aux campings et aux points d’eau par des tuyaux en plastique en surface … avec une borne-fontaine à l’épreuve du gel fournie pour les invités d’hiver.
Ordonnances locales
Avant d’ouvrir un terrain de camping, il est essentiel de se renseigner sur les ordonnances locales et étatiques applicables (de nombreux cantons n’autorisent pas du tout les terrains de camping ! ). N’oubliez pas non plus que les fonctionnaires régionaux peuvent vous faire fermer pour infraction aux lois sur les terrains de camping.
Et, comme le spectre des accidents plane toujours sur le propriétaire d’un terrain de camping, vous devez être prêt à faire face à de tels problèmes grâce aux premiers soins prodigués dans votre camp et à l’accès à une équipe de secours. Vous aurez aussi, bien sûr, besoin d’une assurance pour vous protéger contre les réclamations pour dommages. (Joe a une couverture d’assurance d’un million de dollars.)
Vous pouvez en apprendre beaucoup sur les problèmes potentiels si vous vous faites un devoir de rendre visite aux propriétaires de terrains de camping établis et de discuter de leurs expériences. Et pendant que vous y êtes, vérifiez leurs tarifs et voyez exactement ce que votre concurrence offre pour l’argent !
Que facturer
Les tarifs au Camp Taylor sont actuellement de 5,00 $ par jour pour deux personnes … et 1,50 $ de plus pour chaque adulte supplémentaire ou 75 ¢ pour chaque enfant supplémentaire. (Un supplément de 1,00 $ est facturé pour les emplacements de camping avec des branchements électriques.) En réponse à la demande des clients pour des tarifs saisonniers, Joe a également établi un tarif de 5 mois et demi pour deux personnes de 385 $ (électricité incluse, 30 $ supplémentaires pour l’eau).
Et bien que les Taylor n’exploitent jamais leurs clients pour obtenir des revenus supplémentaires, ils ont quelques entreprises payantes qui fonctionnent en plus de la collecte des frais de camping. Par exemple, ils vendent du bois de chauffage à 1 $ la boîte, avec des ventes de 500 $ la saison dernière. La famille a également installé des distributeurs de nourriture (pour les personnes qui veulent traiter les poissons, les oiseaux et les cerfs à 5¢ la poignée), et une machine à soda et un juke-box ont été installés dans le pavillon.
L’entreprise familiale rapporte également de l’argent aux non-campeurs. Les groupes de pique-niqueurs – comme les églises, les réunions de famille ou les organisations fraternelles – louent l’espace à la journée, et Joe offre également un « stockage mort » des remorques au tarif de 7 $ par mois.
Combien d’argent ?
La météo est le facteur décisif, selon Joe, pour savoir combien d’argent un propriétaire de terrain de camping peut gagner. Les Taylor ont découvert qu’une pluie le vendredi peut réduire leur profit du week-end à 30 $… alors qu’un vendredi agréable peut mener à un profit le samedi et le dimanche de 350 $. Et les trois » grands week-ends » de la saison (Memorial Day, Fourth of July et Labor Day) peuvent rapporter 1 000 $ chacun.
En ce moment, Joe attend avec impatience le jour où il pourra offrir des installations complètes et encore plus d’emplacements de camping . . et quand son fils Clayton sera entièrement responsable. (Clayton a obtenu une maîtrise en administration des affaires, il sera donc bien équipé pour compter les dollars au fur et à mesure qu’ils affluent.)
J’ai également demandé à Joe si ses plans futurs pourraient inclure un magasin pour fournir aux campeurs de la nourriture et d’autres articles… ou un hôtel pour offrir la pension complète.
« Non, a-t-il répondu, nous voulons garder cette entreprise à une taille qui peut être gérée par la famille. Un magasin ou un hôtel nécessiterait l’embauche de personnel extérieur. »
Pourquoi le faire?
Puisque Joe a maintenant plus de 70 ans, je voulais savoir pourquoi il travaille si fort. Pourquoi, ai-je demandé, n’a-t-il pas simplement vendu et pris sa retraite ? En réponse, M. Taylor m’a regardé comme si j’étais devenu fou.
« Que ferais-je de moi-même ? » a-t-il demandé. « C’est le seul endroit que je peux vraiment appeler ma maison ! «
Malgré tout le travail, Joe trouve la paix dans ses promenades quotidiennes dans les bois, et – étant un homme extraverti – il apprécie ses discussions avec les campeurs… aime montrer des diapositives de la faune qu’il a photographiée… et est généralement utile à ses clients. Ce rapport avec ses clients est une contribution majeure à la popularité croissante du camp.
Et le fait que Joe se soit vu offrir 300 000 $ pour l’endroit – et qu’il ait refusé – vous donne une idée de l’importance de Camp Taylor pour lui. Après tout, pourquoi devrait-il vendre un rêve devenu réalité ?
Un tel terrain de camping pourrait devenir quelque chose de spécial pour vous aussi. Bien sûr, il s’agit d’une chance de gagner de l’argent et de vivre à la campagne… mais Joe pense que rencontrer des gens bien et contribuer à leur plaisir de vivre vaut bien plus que de l’argent !
