Que devez-vous savoir sur les directives relatives au ratio dette-revenu (DTI) pour les prêts immobiliers VA ? Ceux qui sont nouveaux dans les prêts hypothécaires VA ou les prêts immobiliers en général apprennent rapidement que ce ne sont pas seulement vos scores FICO qui déterminent si vous êtes financièrement admissible à un prêt hypothécaire ; votre ratio dette-revenu joue également un rôle important dans la décision du prêteur d’approuver ou de refuser un prêt hypothécaire.
Directives de vérification du revenu VA
Le prêteur doit d’abord déterminer quel est le revenu vérifiable d’un demandeur de prêt VA. Cela signifie que le revenu utilisé dans le calcul de votre ratio d’endettement doit répondre aux critères VA pour être stable et susceptible de se poursuivre.
Cela signifie que certains revenus peuvent ne pas être admissibles et ces gains seront laissés hors du ratio pour la qualification du prêt. Si vous gagnez un revenu non traditionnel, comme la vente au détail en ligne en tant que travailleur indépendant, par exemple, ces revenus devront montrer au prêteur un modèle de stabilité au fil du temps.
La chose à garder à l’esprit à ce sujet ? Les normes des prêteurs varient, et bien qu’il existe des directives spécifiques dans le VA Lender’s Handbook (VA Pamphlet 26-7), il existe également des variables qui peuvent affecter votre transaction. La principale chose à retenir au sujet du revenu vérifiable est que le prêteur doit être en mesure de déterminer que votre revenu est fiable et susceptible de se poursuivre.
Certains types de revenus comptent, mais seulement après avoir gagné pendant une durée déterminée. Si vous n’avez pas gagné de revenus de commissions pendant 24 mois consécutifs, par exemple, les commissions peuvent ne pas compter dans votre ratio DTI. Si vous avez été indépendant pendant moins de deux ans, cela peut également s’appliquer à ces revenus, aussi.
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Votre dette
Comme le revenu, certaines de vos dettes comptent dans votre ratio d’endettement, et d’autres non. Vos dépenses de maison comptent, vos cartes de crédit comptent, et vos prêts personnels et autres formes de crédit commercial comptent dans votre ratio d’endettement. Les factures de services publics comptent, les pensions alimentaires comptent (même si ces éléments n’apparaissent pas dans vos rapports de crédit) et les frais de garde d’enfants comptent.
Les actions de recouvrement sont comptées SI elles donnent lieu à un paiement mensuel. Vos primes d’assurance maladie peuvent ne pas être comptées, votre facture d’épicerie a peu de chances d’être scrutée, etc. Certains de ces facteurs varient en fonction de la loi de l’État et d’autres variables.
Calcul du ratio DTI
Le revenu vérifiable est essentiellement vos principales dettes par mois divisées par votre revenu mensuel vérifiable. Les chiffres qui en résultent sont convertis en pourcentage. Plus le pourcentage est élevé, plus il peut être difficile pour votre prêteur de justifier l’approbation du prêt hypothécaire.
Le prêteur peut effectuer ces calculs avec et sans le nouveau paiement hypothécaire pris en compte ; c’est le calcul du DTI qui inclut l’obligation hypothécaire mensuelle proposée qui devrait préoccuper le plus les emprunteurs.
Ce que les règles du prêt VA disent de votre ratio d’endettement
Le Pamphlet 26-7 du VA conseille à votre prêteur VA participant que le calcul du DTI ne doit pas « déclencher automatiquement l’approbation ou le rejet d’un prêt. » Votre prêteur a pour instruction de considérer le DTI associé à « tous les autres facteurs de crédit ». Cela signifie que même si votre DTI est considéré comme élevé, il se peut que vous ne soyez pas automatiquement hors des options pour l’approbation d’un prêt hypothécaire VA ou d’un prêt de refinancement.
Combien élevé est trop élevé ?
Votre ratio d’endettement, calculé avec le paiement hypothécaire projeté si votre demande de prêt VA est approuvée, est essentiellement la façon dont le prêteur détermine si oui ou non vous pouvez raisonnablement vous permettre le nouveau prêt.
Mais de nombreux emprunteurs se présentent au processus de prêt VA avec des « facteurs compensatoires » tels que des réserves de trésorerie importantes, la capacité de verser un acompte ou un acompte plus important selon les circonstances, et plus encore.
Dette maximale par rapport au revenu et facteurs compensatoires
C’est l’une des raisons pour lesquelles un DTI plus élevé n’est pas l’obstacle à l’approbation du prêt auquel vous pourriez vous attendre (au moins dans certains cas). Mais en général, si votre ratio d’endettement est égal ou supérieur à 41%, votre crédit sera examiné plus attentivement et vous aurez peut-être besoin de ces facteurs compensatoires (qui peuvent inclure le fait d’avoir un revenu discrétionnaire important restant après avoir rempli vos obligations mensuelles) pour vous rapprocher de l’approbation du prêt.
Certains emprunteurs peuvent être en mesure de se qualifier pour un prêt hypothécaire même avec un DTI de 50% s’ils ont un revenu résiduel ou d’autres facteurs compensatoires de ce type.
Crédit et dette
Plus vous avez de dettes, plus vous pouvez représenter un risque de crédit – du moins aux yeux du prêteur. Si vous avez également des scores de crédit inférieurs ou un historique de remboursement irrégulier, la combinaison de ces facteurs peut entraîner le refus de votre prêt.
Mais ceux qui sont prêts à passer un peu plus de temps à travailler sur leurs ratios de crédit et de dette ont souvent un meilleur moment lorsqu’ils sont prêts à soumettre une demande de prêt hypothécaire à un prêteur VA participant. Voici quelques faits sur le fait de prendre du temps supplémentaire pour travailler sur votre ratio d’endettement :
- Toutes les approbations de prêts hypothécaires reposent sur une combinaison de scores FICO, d’historique de remboursement de prêts et de ratios d’endettement.
- Sur la base de ce qui précède, aucun emprunteur ne devrait se fier uniquement aux scores de crédit lorsqu’il examine ses finances pour déterminer sa solvabilité personnelle.
- Les emprunteurs qui réduisent activement le montant de la dette globale qu’ils portent amélioreront leurs propres scores FICO au fil du temps en le faisant.
- Réduire les soldes de vos cartes de crédit en dessous de 50% (30% est le mieux) améliore simultanément vos scores de crédit ET améliore votre ratio dette-revenu.
- Le moyen le plus fiable de réparer votre crédit avant un prêt hypothécaire VA est d’établir 12 mois ou plus de paiements à temps sur TOUTES les obligations financières, de réduire les soldes de vos cartes de crédit et d’éviter de prendre un nouveau crédit entre-temps.
Si votre DTI est trop élevé lorsque vous envisagez de soumettre votre demande de prêt VA, envisagez d’attendre un peu plus longtemps pour réduire vos soldes. Certains emprunteurs ne peuvent pas épargner le temps d’attente supplémentaire pour une raison ou une autre ; dans ce cas, il est préférable de demander à votre prêteur à quel montant de prêt vous pourriez être admissible selon vos calculs actuels de DTI et de procéder à partir de là.
Joe Wallace est un vétéran de 13-ans de l’armée de l’air des États-Unis et ancien reporter pour Air Force Television News
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