L’une des questions les plus déroutantes auxquelles sont confrontés les consommateurs texans lorsqu’ils tentent de documenter un transfert immobilier est de décider du type d’acte de transfert qu’il convient d’utiliser. Depuis des générations, des conseillers bien intentionnés ont, sans le savoir, égaré leurs interlocuteurs en répétant un mantra bien diffusé mais extrêmement inexact : pour transférer le titre de propriété d’un bien immobilier, le vendeur doit donner à l’acheteur un acte de renonciation (quitclaimed deed), souvent mal prononcé (quickclaim ou quick claim deed). En d’innombrables occasions, des consommateurs ont contacté mon bureau pour demander un tel document, affirmant que le bureau du greffier du comté au palais de justice leur avait conseillé d’utiliser ce document. Et les mauvais conseils ne sont pas limités aux non-avocats. De très nombreux avocats spécialisés dans les divorces et les successions exposent régulièrement leurs clients à des problèmes de titres potentiels en incluant des actes de renonciation dans leur travail. Comment une telle désinformation et une telle utilisation abusive sont devenues si répandues est un mystère ; cependant, la loi du Texas est très claire : dans la plupart des cas, un acte de renonciation n’est pas approprié, et pourrait conduire à des problèmes futurs.
Au Texas, il existe fondamentalement quatre principaux types d’actes : un acte de garantie générale, un acte de garantie spéciale, un acte sans garantie et un acte de renonciation. Les différences entre eux sont profondes, et le type utilisé continue d’affecter les deux parties bien après que le transfert ait eu lieu.
Mais revenons aux bases. Afin de transférer valablement le titre de propriété d’un bien immobilier au Texas, un concédant doit signer un acte de propriété devant un notaire public. L’acte doit être présenté au preneur et accepté par lui, et il doit être enregistré au bureau du greffier du comté pour que le public soit informé du transfert. Le défaut de dépôt de l’acte peut soumettre la propriété à des réclamations futures par d’autres parties.
Le plus souvent, un concédant fournit un acte de garantie générale. Cet acte de base du droit immobilier texan sert à transférer le titre de propriété au preneur, et contient une garantie complète du titre, par laquelle le concédant garantit au preneur que le titre de propriété est libre et clair de toute autre réclamation. De toute évidence, un tel acte, contenant de larges garanties de titre, fournit la meilleure protection pour le cessionnaire.
Cependant, dans certaines situations, un concédant peut ne pas être à l’aise pour faire de telles garanties larges à un cessionnaire. Peut-être ne sont-ils pas sûrs de l’état du titre avant leur propriété, ou préfèrent-ils que le cessionnaire se fie à l’assurance titre fournie par une société de titres pour couvrir tout problème de titre antérieur. Dans de tels cas, un concédant peut choisir de ne fournir qu’un acte de garantie spécial. Malgré les implications de son nom, un acte de garantie spéciale est en fait plus limité qu’un acte de garantie générale, dans la mesure où il garantit que le titre est libre de toute autre réclamation uniquement pendant la période de propriété du concédant. Un acte de garantie spéciale n’offre aucune protection pour les réclamations survenant avant la propriété du concédant.
Si, pour une raison quelconque, un concédant n’est pas à l’aise pour faire des garanties de titre du tout, un acte sans garantie peut être préparé. Cependant, un tel document n’est pas conseillé, et un concessionnaire n’accepterait un tel acte qu’en dernier recours. Ce type d’acte est généralement utilisé pour éclaircir des problèmes de titres passés, tels que des héritiers récemment trouvés dans la chaîne de titres qui n’étaient même pas conscients de leur intérêt dans la propriété.
Enfin, un acte de renonciation n’est guère un acte du tout, dans la mesure où techniquement, il ne transmet rien. Au contraire, il s’agit plus d’une libération qu’autre chose. En exécutant un acte de renonciation, le signataire libère, ou renonce, à toute revendication de titre au profit du bénéficiaire du transfert. Cette renonciation est similaire à un « pas de côté » ; elle n’équivaut pas du tout à une cession ou à un transfert réel de titre. Pour cette raison, la plupart des compagnies de titres n’accorderont pas de crédit aux actes de renonciation trouvés dans une chaîne de titres, et des mesures correctives doivent être prises avant qu’une vente de propriété puisse être conclue.
Une personne désirant prendre le titre de propriété est bien avisée d’éviter l’acte de « réclamation rapide » souvent recommandé, et d’exiger plutôt un acte de garantie réel du concédant. Ceci, couplé à une police d’assurance titre émise par une société de titres réputée qui a effectué une recherche complète des registres de titres de propriété, fournit au cessionnaire la plus grande sécurité, facilitant de nombreuses années heureuses de propriété immobilière.
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Jeffrey A. Rattikin est un avocat noté AV Pre-eminent, Board -Certified in Residential Real Estate Law by the Texas Board of Legal Specialization. Depuis plus de 28 ans, M. Rattikin fournit des services juridiques transactionnels à ses clients dans tout l’État du Texas, en mettant l’accent sur le droit immobilier, le droit des affaires et le droit des titres. M. Rattikin continue à définir de nouvelles frontières juridiques en intégrant la technologie pour améliorer l’expérience avocat-client, comme en témoignent les sites Internet innovants de son cabinet www.rattikinlaw.com et www.texaslegaldocs.com.
