Embaucher un professionnel pour des travaux de remodelage de la maison peut être un processus frustrant pour un propriétaire. Il est probablement rare que vous ayez affaire à des contrats de réparation ou de construction de maison à grande échelle, et pourtant vous êtes face à un entrepreneur qui émet probablement plusieurs contrats de ce type chaque semaine. Compte tenu de cette disparité d’expérience, il est facile d’avoir l’impression que les cartes sont pipées contre vous lorsque vous évaluez et négociez des contrats avec un professionnel. Mais vous pouvez rapidement gagner en confiance en apprenant les bases des deux façons dont les entrepreneurs professionnels estiment les coûts lors de la création de contrats : les propositions à prix fixe (également appelées propositions de soumission), et les propositions d’estimation.
Comprendre les propositions à prix fixe
Une proposition à prix fixe est une proposition dans laquelle l’entrepreneur examine la situation, évalue la quantité de travail et de matériaux nécessaires, puis propose un prix forfaitaire unique pour effectuer le travail. Ce type de proposition est également appelé proposition de type soumission ou proposition de prix tout compris.
La proposition à prix fixe est presque toujours ce qui est utilisé pour les petits projets. Les réparations ponctuelles occasionnelles ou les petits projets de remodelage, comme l’installation d’un chauffe-eau, la réparation d’un lave-vaisselle ou même la pose d’un plancher, sont assez simples pour qu’il soit assez facile pour un entrepreneur de prévoir ses propres coûts et de vous proposer une offre forfaitaire pour le travail.
Sachez toutefois que les contrats basés sur une proposition à prix fixe comprendront toujours une contingence intégrée qui protège la marge bénéficiaire de l’entrepreneur. Souvent, cette contingence n’est connue que de l’entrepreneur. Il s’agit d’une majoration supplémentaire qui permet à l’entrepreneur de protéger son bénéfice même en cas de circonstances imprévues. Par exemple, un peintre d’intérieur qui a passé un contrat dans le cadre d’une proposition à prix fixe peut se rendre compte qu’il a mal calculé la quantité de peinture nécessaire. Au lieu de facturer au propriétaire des frais supplémentaires pour cette dépense additionnelle, le peintre absorbe le coût par le biais des honoraires conditionnels intégrés à la soumission.
Cette éventualité représente une partie normale, voire nécessaire, des activités d’un entrepreneur. Si la contingence n’est pas utilisée, cela devient essentiellement un profit supplémentaire pour l’entrepreneur. Il n’y a rien d’illégal ou de contraire à l’éthique dans cet arrangement, bien qu’il soit logique que vous gardiez un œil sur les matériaux utilisés dans les travaux. L’offre et le contrat détailleront les matériaux à utiliser, et toute baisse de qualité des matériaux doit être discutée et approuvée par le propriétaire. Vous aurez l’occasion de voir et de faire des choix sur les matériaux et vous devriez être consulté chaque fois que des changements deviennent nécessaires.
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Les propositions à prix fixe (soumission) garantissent un travail spécifique pour un prix spécifique, ce qui rend le processus simple et vous donne une plus grande tranquillité d’esprit.
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Si les coûts du projet augmentent, l’entrepreneur les absorbera, dans une certaine mesure, avec la contingence. C’est pourquoi l’offre est parfois qualifiée d’offre tout compris. Le propriétaire n’accepte pas le risque d’éléments d’exclusion mineurs. Sachant que les coûts du projet ne risquent pas de s’emballer, vous pouvez mieux élaborer votre budget.
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Les propositions de soumission sont les plus courantes et peuvent donc être le type de proposition le plus confortable pour de nombreux propriétaires.
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Il y a une limite aux coûts imprévus qui peuvent être couverts par la contingence. Par exemple, on ne peut pas s’attendre à ce qu’un entrepreneur en revêtement de sol répare les solives de plancher si l’on découvre qu’elles sont en mauvais état. L’entrepreneur le fera en tant que projet distinct par le biais d’un ordre de modification, ou vous avez la possibilité d’engager une autre personne pour faire le travail.
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Un entrepreneur peut être motivé pour acheter les matériaux les moins chers et engager les sous-traitants les moins chers. Bien que bon marché ne se traduise pas toujours par une qualité inférieure, c’est parfois le cas. En fait, le terme contractor-grade (ou builder-grade) est largement utilisé pour désigner des matériaux de construction minimalement acceptables et peu coûteux.
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Les propositions à prix fixe rendent plus difficile la comparaison entre différents entrepreneurs parce que les articles peuvent être listés différemment.
Comprendre les propositions d’estimation
Dans une proposition de style estimation, chaque activité de main-d’œuvre et chaque matériau du projet sont énumérés dans les moindres détails. Vous êtes facturé pour les matériaux utilisés, les heures réelles travaillées et le travail effectué par les sous-traitants. Les honoraires de l’entrepreneur sont exprimés sous la forme d’un pourcentage du coût du projet. Ce type de contrat est également appelé contrat temps-matériel ou contrat à prix coûtant majoré.
Ces contrats sont les plus transparents puisque vous verrez très clairement le montant des bénéfices réalisés par l’entrepreneur, mais ces contrats peuvent être très volumineux et compliqués, puisqu’ils peuvent énumérer des centaines de postes différents. Rien ne sera oublié – pas même les périphériques tels que les toilettes portables, les bennes à ordures roulantes, les permis et le ramassage des débris.
Les propositions d’estimation sont caractéristiques des projets à grande échelle tels que les ajouts ou la construction de maisons. En fait, en raison de la complexité de ces projets, il serait presque impossible d’émettre une proposition à prix fixe pour de tels travaux.
Lorsque vous évaluez les estimations de différents entrepreneurs (le conseil standard est de solliciter trois soumissions), ces types de contrats peuvent être plus faciles à comparer, puisque les éléments devraient correspondre, un pour un.
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En tant que propriétaire, vous pouvez préférer une facturation qui identifie clairement le temps de travail et les matériaux, car il n’y a rien de protégé par des honoraires conditionnels. Vous ne paierez que pour le travail effectué et les matériaux utilisés – plus un pourcentage fixe de majoration pour l’entrepreneur.
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Si vous aimez avoir un contrôle plus étroit sur un projet, ce type de contrat vous convient mieux.
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Un entrepreneur est moins incité à magasiner pour trouver des matériaux et des sous-traitants moins chers. Un entrepreneur peut choisir un sous-traitant plus cher qu’un autre moins cher simplement parce qu’il aime travailler avec l’un plutôt qu’avec l’autre.
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Ce type de contrat s’accompagne d’un certain risque, car il est facile pour les coûts de monter en flèche en raison de circonstances imprévues. Un propriétaire doit être prêt à offrir une participation pratique afin de contrôler les coûts.
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Parce que les honoraires de l’entrepreneur sont pris en compte dans le coût du projet, il risque de gagner plus d’argent si les coûts sont plus élevés.
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