Après une offre acceptée, mes vendeurs ont reçu le rapport d’inspection en retour des acheteurs de leur maison. Le rapport d’inspection indiquait que la propriété avait besoin d’un nouveau toit. Ils ont demandé à mes vendeurs de payer pour l’ensemble du toit mais nous avons négocié jusqu’à environ la moitié du montant proposé.
Comment ces fonds sont-ils transférés ? Sont-ils crédités à l’acheteur à la clôture ? Le vendeur remet-il l’argent liquide à la clôture ? Comment les vendeurs donnent-ils de l’argent aux acheteurs pour les réparations ou les remplacements trouvés lors de l’inspection ? Comment fonctionnent exactement les crédits du vendeur à l’acheteur ?
Puis-je donner de l’argent aux acheteurs à la clôture pour les réparations ?
Le coût d’achat d’une maison ou d’un condo peut s’additionner rapidement pour les acheteurs. Pour les transactions de financement, les acheteurs peuvent généralement arrondir tous les coûts supplémentaires dans le montant total du prêt, tels que les frais de clôture et les frais d’évaluation. En général, les acheteurs paient les frais d’acquisition du prêt, tels que les processus d’entiercement et l’assurance titre. Toutefois, les acheteurs peuvent demander au vendeur de leur créditer un montant déterminé à la clôture pour les aider à couvrir ces dépenses, y compris les éléments figurant dans le rapport d’inspection. La concession du vendeur doit être incluse dans le contrat de vente et le montant et les conditions du crédit peuvent être négociables, comme tout autre élément du contrat de vente.
Le vendeur et l’acheteur paient tous deux leur part des frais de clôture pour régler la transaction. Ces frais comprennent les frais d’entiercement, l’assurance titre, les taxes foncières, les frais de messagerie, les dépôts d’arrhes, les acomptes, les frais d’association des propriétaires et tous les autres frais mineurs qui sont intégrés dans la somme forfaitaire des frais de clôture. Les prêteurs demandent généralement aux acheteurs de payer les frais qui sont considérés comme habituels et raisonnables pour ce marché. De ce fait, le crédit vendeur peut couvrir les frais qui correspondent à cette description, y compris les réparations ou remplacements liés à l’inspection. Cependant, les prêteurs plafonnent généralement le montant des frais qu’un vendeur peut créditer à un acheteur entre 3 % et 9 % du montant du prêt.
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Maintenant, dans le cas où un vendeur accepte de donner à l’acheteur des fonds pour réparer ou remplacer un élément, il ne peut pas simplement remettre un sac d’argent liquide à travers la table à la clôture. Il y a plusieurs options. L’une d’elles est que l’argent peut être intégré dans un crédit du vendeur. Les réparations peuvent être effectuées avant ou après la clôture, mais si le vendeur effectue les réparations avant la clôture, l’acheteur doit faire revenir l’inspecteur du logement pour une nouvelle vérification dès que possible. Cependant, il existe certains scénarios où les réparations peuvent être effectuées après la clôture.
Le vendeur peut donner à l’acheteur une somme forfaitaire à la clôture pour couvrir le coût des réparations, que l’acheteur accepte d’effectuer. Le vendeur peut également payer à l’avance un entrepreneur pour effectuer les travaux. Ou encore, une partie du produit de la vente peut être conservée en fiducie après la clôture et utilisée pour les réparations. Le choix de la méthode dépend généralement de la complexité des réparations et des négociations. Les éléments simples devraient être pris en charge avant la clôture aux frais du vendeur, mais les réparations importantes devraient faire l’objet d’un devis préalable et d’un accord avant la clôture.
Crédits du vendeur à l’acheteur
Les crédits du vendeur peuvent bénéficier à la fois aux acheteurs et aux vendeurs, car les vendeurs peuvent offrir aux acheteurs une incitation avec le crédit du vendeur et les acheteurs peuvent réduire leurs débours. Pour les acheteurs à faible mise de fonds ou même sans mise de fonds, ils peuvent demander un crédit vendeur et augmenter le prix de vente pour couvrir ces coûts, si l’évaluation couvre le coût gonflé.
Le type de crédit qu’un vendeur peut donner à un acheteur dépend du financement des acheteurs. Leur prêteur peut ne pas autoriser le crédit du vendeur et peut exiger que les réparations soient effectuées avant la clôture. Pour contourner cela, le crédit peut être sous la forme d’un crédit pour frais de clôture et il y a des limites. Pour un prêt hypothécaire FHA, le vendeur peut payer jusqu’à 6 % du prix de vente du crédit de frais de clôture pour l’acheteur. Sur les prêts hypothécaires conventionnels avec une mise de fonds de 5 % à un peu moins de 10 %, le vendeur peut créditer jusqu’à 3 % et sur une mise de fonds de 10 % à près de 25 %, le vendeur peut créditer jusqu’à 6 % du crédit pour frais de clôture. Les montants augmentent en fonction de l’acompte, le prêteur devra donc faire attention à ne pas dépasser le montant réel des frais de clôture.
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Bien que cela ne soit pas spécifiquement conçu pour la réparation du toit, il peut être crédité vers l’acheteur à la clôture techniquement mis en place comme donnant des fonds à l’acheteur pour les réparations du toit.
Il n’est pas rare qu’un vendeur offre un montant en dollars à l’acheteur au lieu de faire des réparations. Cela pourrait simplement être que le vendeur ne peut pas se permettre les réparations, ne veut pas s’en occuper, ou l’acheteur a de multiples problèmes qui doivent être pris en charge par plusieurs réparateurs.
L’approche la plus préférée est que le vendeur offre de payer les frais de clôture des acheteurs jusqu’au montant de la réparation. Cela réduira les fonds que l’acheteur doit apporter à la clôture et toute épargne est mise de côté pour effectuer les réparations après la clôture. L’acheteur et le vendeur doivent signer un addendum, qui stipule que le vendeur accepte de créditer l’acheteur d’un certain montant à la clôture. Cet addendum est ajouté au contrat et couvre le montant convenu au lieu que le vendeur effectue lui-même les réparations.
Cela peut sembler simple mais cela nécessite une négociation, comme pour toute modification d’un contrat d’achat et de vente. Les acheteurs ont généralement cinq jours pour répondre aux demandes d’inspection et les acheteurs ont cinq jours à compter de la réception de la réponse du vendeur pour prendre une décision. Les conditions peuvent être élaborées à l’avance par l’acheteur et l’agent vendeur. Toute décision doit faire l’objet d’un accord écrit et être signée par toutes les parties concernées. De là, le séquestre peut le prendre et exécuter les instructions sur la façon de disperser les fonds.
Réduire le prix
Une autre option est pour le vendeur de simplement réduire le prix de la maison elle-même. Disons que la maison a un prix accepté de 400 000 $, mais que le devis pour la réparation du toit est de 10 000 $. Le vendeur peut soit réduire le prix de la maison à 390 000 $, soit négocier le partage des coûts avec l’acheteur. L’évaluation devra toujours arriver au montant en dollars, mais parce que nous baissons le prix, cela donne à l’acheteur un peu plus de marge de manœuvre pour effectuer les réparations après la clôture.
Qu’en est-il si les réparations ne peuvent pas être faites ?
Cela peut arriver si la maison est dans un endroit où elle est couverte de neige pendant des mois et que les réparations du toit ne peuvent tout simplement pas être faites pendant cette période de l’année. Dans ce cas, un couvreur peut offrir un certificat de toiture, qui garantit la toiture pour un minimum de cinq ans, ce qu’exige un prêteur. Encore une fois, cela peut même ne pas être possible et dans ce cas, une garantie de maison pourrait couvrir les réparations quand ou si nécessaire, cependant, le prêteur doit approuver cela aussi.
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Prêt de réhabilitation
Une autre option, bien qu’elle soit assez rare, est que l’acheteur obtienne un prêt de réhabilitation. Si la propriété s’est vendue pour 300 000 $ mais a besoin de 50 000 $ de réparations, le prêteur peut offrir un prêt complet de 350 000 $ avec 50 000 $ de ces fonds mis de côté dans un séquestre pour effectuer les réparations. Les paiements des réparations sont effectués directement à partir du compte séquestre, ce qui protège l’investissement du prêteur. L’acheteur doit utiliser ces fonds pour améliorer la propriété et les fonds ne peuvent être dispersés que par l’agent de séquestre.
La plus grande leçon à retenir est la communication. Toutes les parties doivent comprendre ce qui se passe et avoir chaque détail par écrit et approuvé par des initiales ou des signatures. Déplacer l’argent, offrir des crédits et des incitations peut devenir créatif, mais quoi qu’il en soit, les prêteurs, les parties de séquestre, les agents et les acheteurs et les vendeurs doivent convenir par écrit et comprendre clairement ce que le processus devrait être.
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