Que se passe-t-il si un locataire rompt le bail avant d’emménager ?

Mise à jour septembre 2020

Lorsqu’un locataire change d’avis sur la location chez vous avant d’avoir emménagé, qu’est-ce que cela signifie pour vous, le locataire et la propriété locative ? Peut-être que le locataire a reçu un avis de transfert d’emploi, a rencontré une urgence familiale, ou a simplement eu la frousse d’emménager dans votre propriété locative.

Sur notre podcast, nous avons effectivement discuté d’un exemple réel d’un locataire voulant rompre le bail avant d’emménager. Vous pouvez syntoniser pour entendre comment cette histoire a progressé.

Il est important pour le propriétaire de tout documenter, en particulier la lettre de résiliation anticipée. Vous aurez besoin de cette documentation pour suivre et contrôler combien d’argent est immobilisé dans cette situation, et vous pourriez avoir besoin des documents si vous finissez par aller au tribunal pour tout désaccord.

Quelles que soient les circonstances, il arrive que les locataires changent d’avis sur l’occupation d’un logement avant même d’emménager.

Apprenez ce que vous êtes tous deux légalement obligés de faire lorsque cette situation inhabituelle se produit afin de minimiser l’impact financier.

Vous pouvez obtenir une copie gratuite de notre lettre de résiliation anticipée ici.

Une table des matières pour les locataires qui rompent le bail avant d’emménager

• Que se passe-t-il lorsqu’un locataire rompt le bail avant d’emménager ?
• Le locataire qui rompt le bail avant d’emménager : Vos options
• C’est à cela que servent les dépôts de garantie
• Pouvez-vous vous retirer d’un bail dans les 3 jours ?
• Le locataire rompt le bail avant d’emménager FAQs

Que se passe-t-il lorsqu’un locataire rompt le bail avant d’emménager ?

Une fois que le contrat de location a été signé, le propriétaire et le locataire ont conclu un contrat juridiquement contraignant, que le locataire occupe effectivement le logement ou non.

Si un locataire a signé un bail mais a changé d’avis sur son emménagement, vous devez traiter la notification comme son intention de rompre le contrat de location.

Voici ce que vous devez faire lorsque cela se produit :

1. Demander de la documentation
   Demander au locataire de fournir un avis écrit de 30 jours pour vos dossiers qu’il va rompre le contrat de location.
2. Expliquer les prochaines étapes
   Expliquer au locataire qu’il est légalement responsable du loyer pour l’ensemble du contrat de location ; cependant, vous allez essayer de le relouer dès que possible dans le cadre de l’effort de bonne foi requis par la plupart des États. Le locataire est responsable du paiement du loyer jusqu’à ce que votre propriété soit relouée, qu’il soit physiquement présent dans l’unité ou non.
3. Tenter de trouver un nouveau locataire
   La plupart des États exigent un effort de bonne foi de votre part pour trouver un nouveau locataire. Cela signifie que vous devez commencer à commercialiser la propriété immédiatement et signer un nouveau contrat de bail avec un nouveau locataire dès que possible.

Une fois que vous avez un nouveau contrat de bail en place, l’ancien contrat de bail n’est plus valide. Même si le locataire a signé un bail mais n’a jamais emménagé, nous vous recommandons de signer une lettre de résiliation anticipée avec l’ancien locataire. Cela permettra de s’assurer que les termes de cette résiliation sont clairement documentés.

Lettre de résiliation anticipée de bail

Une lettre de résiliation anticipée de bail est un addendum à un contrat de bail qui est signé par les deux parties. Cette lettre indique que le contrat de location sera considéré comme nul et non avenu à partir d’une date spécifique. Elle doit également inclure des détails sur les frais dus et la façon dont ils seront perçus.

Cette lettre servira de documentation légale pour la fin du bail. Si le locataire ne paie pas les frais dus, cette lettre sera utile pour poursuivre la collecte de tout loyer et frais en retard. Tout gestionnaire immobilier employé peut aider à ce processus, mais nous avons également une lettre type utile.

Mise à jour de votre bail standard pour la résiliation

Si vous êtes inquiet qu’un locataire se retire avant qu’il n’emménage, ce pourrait être une bonne idée de vous assurer que votre bail standard contient une clause de résiliation claire. Cette clause peut couvrir ce qui se passera si le locataire veut se retirer du bail plus tôt.

En général, ces clauses permettent aux locataires de payer un montant spécifique comme frais de résiliation. Une fois qu’ils ont payé ce montant, ils peuvent être considérés comme libérés de l’obligation de payer tout loyer futur, mais ils devront toujours tout loyer en retard, à moins qu’un autre arrangement soit organisé.

Le locataire rompt un bail avant d’emménager : Vos options

Bien que le processus étape par étape donné ci-dessus soit la procédure standard qui peut être suivie lorsqu’un locataire veut faire marche arrière avant d’emménager, vous avez d’autres options. En fin de compte, c’est à vous de décider quelle option convient à votre situation.

Suivre le protocole standard

La première chose que vous pouvez faire est de suivre le protocole standard :

1. Demander une lettre de résiliation anticipée.
2. Expliquer qu’ils sont toujours responsables du loyer, mais que vous ferez de votre mieux pour trouver un nouveau locataire dès que possible.
3. Collectez le loyer jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau locataire (ou appliquez le dépôt de garantie comme la loi le permet).

La plupart des États exigent que les propriétaires fassent de leur mieux pour trouver un locataire dès que possible ; vous devez faire un effort de bonne foi pour le faire.

Si le bien locatif auquel vous avez affaire était difficile à louer ou si vous avez fait beaucoup de concessions pour louer à ce locataire, il est préférable de suivre ce protocole. Ce protocole suit simplement le contrat que vous et le locataire avez tous deux signé. Il garantit que vous ne serez pas perdant financièrement. Bien que cela puisse sembler dur, le locataire a signé le contrat légal aussi bien que vous.

Autoriser une résiliation anticipée

Votre contrat de bail permet-il une résiliation anticipée ? Si c’est le cas, votre locataire a le droit d’utiliser cette clause de résiliation anticipée à tout moment, tant qu’il suit le protocole décrit dans le contrat de bail.

S’il veut sortir du bail d’un appartement avant d’emménager, par exemple, il pourra voir clairement comment le faire dans son bail.

En général, cela signifie qu’il devra payer des frais pour mettre fin au contrat de bail de manière anticipée, et il devra peut-être aussi renoncer à son dépôt de garantie. Une fois que la résiliation a eu lieu, les deux parties peuvent continuer leurs affaires comme d’habitude.

Autorisez-les à partir plus tôt

Si vous êtes dans une position où vous pouvez le faire, il est généralement plus facile de mettre fin au contrat de bail sans se battre pour le loyer que de poursuivre la collecte de loyer d’un locataire réticent. Cependant, chaque situation est différente et vous devez donc être prudent avant de faire ce choix.

Les locataires qui obtiennent un emploi dans une nouvelle ville, qui perdent leur emploi et ne peuvent pas payer le loyer, ou qui sont autrement dans une situation de changement hors de leur contrôle peuvent ne pas être en mesure de continuer à payer le loyer. Plutôt que de garder l’espoir qu’ils pourront trouver de l’argent pour payer le loyer, il est généralement préférable de couper les ponts et de passer à autre chose.

Si les deux parties sont d’accord, il est légal de mettre fin au contrat de location à tout moment. Vous pouvez décider de faire ce choix si vous estimez que cela ne va pas trop nuire à votre entreprise.

C’est à cela que sert le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (généralement égal à deux ou trois mois de loyer) est fait pour des situations comme celle-ci – pour vous dédommager en cas de loyer impayé.

Parce que la plupart des propriétaires demandent aux locataires de payer le dépôt de garantie au moment de la signature du bail, il peut aider à combler l’écart de revenu entre les premiers mois de loyer de votre locataire.

Si vous avez collecté le dépôt de garantie auprès du locataire, vous et le locataire avez deux options :

1. Appliquer le dépôt de garantie au loyer
   Vous le gardez, vous appliquez le dépôt de garantie au loyer dû jusqu’à ce que la propriété soit relouée, puis vous renvoyez la partie non utilisée au locataire. Le locataire ne paie pas de loyer à moins que le loyer dû ne dépasse le montant total du dépôt. Cette voie est risquée parce qu’il peut être difficile de recouvrer ou de poursuivre le locataire pour le loyer une fois que le dépôt de garantie est épuisé.
2. Collecter le loyer séparément
   Vous le mettez de côté et le locataire paie le loyer chaque mois jusqu’à ce que la propriété soit relouée. Ensuite, vous renvoyez le dépôt en entier, puisqu’il n’y aura pas de dommages au logement inoccupé. Cette solution est plus sûre pour vous, car le locataire est incité à payer le loyer afin de récupérer la totalité du dépôt de garantie. Si le locataire échoue, vous pouvez de toute façon déduire le loyer du dépôt de garantie.

N’oubliez pas, cependant, que les lois de votre région ou de votre État peuvent avoir un effet sur la possibilité d’utiliser ou non le dépôt de garantie de cette façon. La rupture du bail permet généralement au propriétaire de conserver le dépôt de garantie, mais il y a certaines régions où les règles concernant les dépôts de garantie sont incroyablement strictes.

C’est toujours une bonne idée de revérifier vos lois avant d’utiliser le dépôt de garantie pour couvrir quoi que ce soit d’autre que les dommages faits à la propriété.

Pouvez-vous vous retirer d’un bail dans les 3 jours ?

Lorsque le locataire n’obtient pas le remboursement immédiat de son dépôt ou qu’il veut vous en faire voir de toutes les couleurs lorsque vous tenez bon sur la responsabilité du loyer, il peut invoquer un  » droit de résiliation « .

Ce droit fait référence à une loi de protection des consommateurs qui exige que les prêteurs financiers permettent aux emprunteurs de se retirer d’un prêt dans certaines circonstances après trois jours.

Malheureusement pour le locataire, ce droit ne se rapporte en aucune façon aux contrats de location et aux propriétés locatives.

Si le locataire tente de vous convaincre de cette politique, allez-y et démystifiez l’idée qu’il existe un droit de résiliation ou d’annulation d’un contrat de location dans les trois jours.

Le locataire rompt le bail avant d’emménager FAQs

Le propriétaire peut-il garder le dépôt de sécurité si un locataire se retire ?

Dans la plupart des cas, le propriétaire peut garder le dépôt de sécurité si un locataire se retire. Les termes exacts de cette possibilité dépendront de deux choses :

• Ce qui est écrit dans le contrat de bail
• Ce que les lois de l’état et locales disent sur les dépôts de sécurité

Si vos lois locales vous permettent d’utiliser le dépôt de sécurité pour couvrir le loyer impayé si le locataire se retire avant d’emménager, vous devriez envisager de l’écrire dans votre contrat de bail standard. Le fait de l’inclure dans l’accord spécifique que vous et votre locataire signez facilitera l’explication à votre locataire si cette situation se produit.

Cependant, si vous vivez quelque part où le dépôt de garantie ne peut jamais être utilisé pour couvrir le loyer, il devra être rendu au locataire dans son intégralité une fois la période du contrat de bail terminée. Si vous vous trouvez dans cette situation, il est probable que vous devrez vous adresser à un tribunal civil pour résoudre le non-paiement du loyer et l’abandon de la propriété.

À partir de là, un juge peut vous conseiller sur la façon de poursuivre le recouvrement du loyer et sur ce qu’il faut faire avec un dépôt de garantie.

La rupture d’un bail nuit-elle au crédit d’un locataire ?

Les locataires qui sont pris dans une situation délicate peuvent s’inquiéter de savoir si la rupture du bail affectera ou non leur crédit. Certains peuvent se tourner vers vous pour obtenir des conseils. Bien que vous devriez les diriger vers un expert financier pour obtenir des informations, il est bon de connaître les bases.

Si un locataire se défile et ne paie pas son loyer après avoir signé un contrat de location, il est toujours responsable de tout loyer impayé. Le propriétaire peut intenter un procès pour récupérer ce loyer. S’il gagne le procès, il peut alors transmettre la dette à une agence de recouvrement. Une dette impayée qui passe par une agence de recouvrement peut avoir un effet sur le pointage de crédit.

En fin de compte, cela signifie que le crédit d’un locataire pourrait être affecté par le fait qu’il se retire d’un contrat de location s’il ne rencontre pas une résolution acceptable avec le propriétaire ou ne paie pas ses droits dus.

Un locataire peut-il changer d’avis avant de signer un bail ?

Bien que ce soit frustrant, un locataire est autorisé à changer d’avis à tout moment avant de signer un bail. Jusqu’à ce que le contrat soit signé, rien ne les oblige à louer la propriété, et ils ne peuvent pas être forcés à le faire.

Si un locataire a déjà payé un dépôt de garantie avant qu’il ne change d’avis, vous devriez le lui rembourser en totalité s’il ne signe pas le bail. Il n’y avait pas d’accord en place, donc le fait qu’ils vous aient donné le dépôt de garantie plus tôt était une erreur de leur part, mais il serait discutable de garder cet argent.

Une fois qu’ils ont signé un bail mais ne veulent pas emménager, cependant, il est dans votre droit de poursuivre la collecte du loyer d’une manière ou d’une autre.

Continuez à aller de l’avant

Lorsque votre locataire veut mettre fin au contrat de location avant d’occuper le bien locatif, vous pouvez travailler avec lui pour minimiser l’impact financier pour vous deux.

En tant que propriétaire, vous avez le droit de conserver le dépôt de garantie, et vous avez le droit de percevoir le loyer jusqu’à ce que le logement soit reloué. Cependant, il est de votre devoir de minimiser le temps nécessaire pour relouer et trouver un locataire de remplacement.

Aussi frustrante que cette situation puisse être, il est toujours bon d’essayer de faire avancer les choses vers un nouveau locataire plutôt que d’attendre que l’ancien locataire vous rembourse. Comme pour beaucoup de loyers en retard, il peut être très difficile de les recouvrer. Concentrez-vous sur l’avenir autant que possible.

Un propriétaire appelle au sujet d’un locataire qui voulait rompre le bail plus tôt

Sur notre podcast « RentPrep pour les propriétaires », nous plongeons dans différents problèmes pour lesquels les propriétaires appellent notre société.

Dans l’épisode 164, nous discutons d’une conversation où un propriétaire avait un locataire qui voulait rompre le bail plus tôt. Regardez cet épisode si vous voulez en savoir plus !

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