Vous envisagez de mettre en place un bail foncier pour votre bien immobilier ? Nous avons résumé pour vous quelques détails à ce sujet.
Dans cet article :
- Définition du bail foncier
- Types de bail foncier
- Fixation des paiements du bail foncier
En savoir plus sur le bail foncier
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Définition du bail foncier
Un bail foncier ou un loyer foncier est un type de bail immobilier commercial dans lequel un locataire développe le bien immobilier qu’il loue.
Comme pour un bail ordinaire, il y a deux parties impliquées – le prêteur ou le propriétaire/bailleur immobilier, et le preneur ou le locataire.
Le preneur est tenu de payer un loyer au propriétaire sur une base périodique. Le propriétaire peut également expulser le locataire en cas de non-paiement.
Le bail foncier a été un élément de base dans le financement des investissements immobiliers commerciaux.
Il permet à un prêteur de construire une entreprise sur un terrain bien situé qui ne peut être acheté. Différentes énormes entreprises comme McDonalds et Starbucks profitent d’un bail foncier pour pouvoir s’étendre dans des endroits stratégiques.
Ce type d’accord de bail foncier aide également le prêteur et le locataire à économiser sur les taxes immobilières. L’achat d’un terrain nécessite des taxes immobilières plus élevées et d’autres dépenses par rapport à un accord de location.
Contrairement à un achat de terrain habituel, les paiements en espèces initiaux ne sont pas nécessaires. Cela peut réduire les fonds propres initiaux requis pour financer l’investissement.
En conséquence, le locataire pourrait libérer plus de liquidités qu’il peut ensuite utiliser pour un autre investissement. De plus, le propriétaire recevrait un flux de revenu régulier provenant des paiements de loyer tout en conservant la propriété du bien immobilier.
Un accord de bail foncier a des prémisses pour l’escalade et les droits d’expulsion, aussi.
Ces prémisses peuvent légalement permettre au prêteur ce qui suit :
a. La propriété des améliorations sur le terrain loué une fois la durée du bail terminée
b. Des augmentations des frais de loyer au fil du temps
c. Protection supplémentaire en cas de défaut du locataire
Types de bail foncier
Il existe deux principaux types d’accord de bail foncier – le bail foncier subordonné et non subordonné. Les principales différences entre les deux sont liées au financement du prêt du locataire sur les améliorations des biens immobiliers.
Un exemple d’une telle amélioration des biens immobiliers est le développement du terrain.
Typiquement, un locataire emprunterait également de l’argent pour financer la construction pour les améliorations sur le terrain loué. Par conséquent, le locataire peut s’associer à un promoteur foncier pour obtenir un prêt de construction.
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Bail foncier subordonné
Dans un bail foncier subordonné, le propriétaire accepte que le titre de propriété soit utilisé comme une hypothèque à bail pour le prêt du locataire sur les améliorations de la propriété.
Pour le locataire, cela peut être bénéfique. Le fait d’avoir la propriété comme hypothèque à bail augmente les chances du locataire d’obtenir un prêt de construction. Et, cela peut donner au locataire de meilleures conditions sur le prêt, aussi.
Pour le propriétaire, cela peut être risqué. Dans le cas où le locataire ne respecte pas le prêt de construction, le prêt d’amélioration foncière peut entraîner une forclusion et le propriétaire foncier peut perdre le titre de propriété de l’immobilier commercial lui-même.
Puisque ce type de tenure à bail est risqué, le propriétaire peut demander des augmentations de frais de loyer pour la location foncière. De plus, le propriétaire peut imposer un contrôle plus strict sur les transactions de bail avec le locataire.
Bail foncier non subordonné
En revanche, dans un bail foncier non subordonné, le propriétaire foncier ne permet pas que la propriété soit utilisée comme une hypothèque de bail. Cela place le propriétaire foncier dans une position plus sûre puisqu’il n’y a aucun risque de forclusion.
Dans le cas où le locataire fait défaut au prêt de construction, la propriété de l’amélioration foncière peut revenir au propriétaire foncier. Cela peut être bénéfique pour le propriétaire foncier, puisque cette amélioration foncière peut augmenter la juste valeur marchande du bail.
De plus, puisque ce type de bail est moins risqué, le propriétaire foncier peut accorder des frais de location moins élevés.
Fixation des paiements de bail foncier
Un défi auquel le prêteur immobilier peut faire face est de fixer les frais de location les plus optimaux. Le prêteur, en tant que propriétaire du bien, peut faire face à une énorme probabilité de défaut si le prix est trop élevé.
Le prêteur peut fixer les frais de location sur la juste valeur marchande du loyer de propriétés similaires. Et ensuite, il peut donner des augmentations de loyer annuelles en raison de l’inflation.
Le prêteur peut également opter pour un pourcentage d’augmentation fixe périodiquement. Une autre option commune que le prêteur peut faire est de réinitialiser les coûts de loyer tous les 10 à 20 ans.
Le prêteur peut accorder un report de paiement de loyer au locataire comme aide au financement hypothécaire de bailhold pendant la phase initiale du développement de la propriété.
La mise en place d’un contrat de bail foncier peut sembler trop compliquée. Le propriétaire et le locataire peuvent avoir besoin d’impliquer différents professionnels, mais étant donné les nombreux avantages d’un bail foncier, il peut être la meilleure solution pour vos besoins immobiliers.
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