Considerando di stabilire un contratto di locazione a terra per il vostro immobile? Abbiamo riassunto alcuni dettagli su di esso per voi.
In questo articolo:
- Definizione di contratto d’affitto
- Tipi di contratto d’affitto
- Impostazione dei pagamenti del contratto d’affitto
Conoscere di più sul contratto d’affitto
Definizione di contratto di locazione a terra
Un contratto di locazione a terra o un affitto a terra è un tipo di contratto di locazione immobiliare commerciale in cui un locatario sviluppa la proprietà immobiliare che lui o lei sta affittando.
Come un contratto di locazione ordinario, ci sono due parti coinvolte – il prestatore o il locatore/proprietario dell’immobile, e il locatario o l’affittuario.
Il locatario è tenuto a pagare l’affitto al locatore su base periodica. Il locatore può anche sfrattare il locatario in caso di mancato pagamento.
Il leasing del terreno è stato un punto fermo nel finanziamento degli investimenti immobiliari commerciali.
Permette a un prestatore di costruire un business su un terreno ben posizionato che non può essere acquistato. Diverse grandi imprese come McDonalds e Starbucks approfittano di un contratto di locazione a terra per essere in grado di espandersi in luoghi strategici.
Questo tipo di contratto di locazione aiuta anche sia il finanziatore che l’inquilino a risparmiare sulle tasse immobiliari. L’acquisto di un terreno richiede maggiori tasse immobiliari e altre spese rispetto a un contratto di locazione.
A differenza di un normale acquisto di terreno, non sono necessari pagamenti in contanti anticipati. Questo può abbassare il capitale iniziale richiesto per finanziare l’investimento.
Come risultato, l’inquilino potrebbe liberare più denaro che può poi utilizzare per un altro investimento. Inoltre, il padrone di casa riceverebbe un flusso di reddito costante dai pagamenti dell’affitto, pur mantenendo la proprietà della proprietà reale.
Un contratto di locazione di terreni ha anche delle premesse per i diritti di escalation e di sfratto.
Queste premesse possono legalmente permettere al prestatore quanto segue:
a. La proprietà dei miglioramenti sul terreno affittato una volta terminato il periodo di locazione
b. Aumenti del canone d’affitto nel tempo
c. Protezione aggiuntiva nel caso in cui il locatario sia inadempiente
Tipi di locazione del terreno
Ci sono due tipi principali di contratto di locazione del terreno – locazione subordinata e non subordinata. Le principali differenze tra i due sono in relazione al finanziamento del prestito dell’affittuario sui miglioramenti della proprietà immobiliare.
Un esempio di tali miglioramenti della proprietà immobiliare è lo sviluppo del terreno.
In genere, un affittuario prenderebbe anche in prestito denaro per finanziare la costruzione dei miglioramenti sul terreno affittato. Di conseguenza, l’affittuario può associarsi con uno sviluppatore di terreni per un prestito di costruzione.
RELATO: Come creare un efficace piano di marketing immobiliare commerciale
Locazione di terra subordinata
In una locazione di terra subordinata, il padrone di casa accetta che il titolo della proprietà sarà usato come un’ipoteca di leasehold per il prestito dell’inquilino sui miglioramenti della proprietà.
Per l’inquilino, questo può essere vantaggioso. Avere la proprietà come ipoteca leasehold aumenta le possibilità dell’inquilino di ottenere un prestito di costruzione. E questo può dare all’inquilino anche termini migliori sul prestito.
Per il padrone di casa, questo può essere rischioso. Nel caso in cui il locatario sia inadempiente sul prestito di costruzione, il prestito di miglioramento del terreno può risultare in un pignoramento e il proprietario del terreno può perdere il titolo della proprietà immobiliare commerciale stessa.
Siccome questo tipo di leasehold è rischioso, il padrone di casa può richiedere un aumento del canone di affitto per il contratto di locazione del terreno. Inoltre, il padrone di casa può imporre un controllo più severo sulle transazioni di locazione con l’inquilino.
Unsubordinated Ground Lease
D’altra parte, in un leasing di terra non subordinato, il proprietario del terreno non permette che la proprietà sia usata come un’ipoteca di leasehold. Questo mette il proprietario terriero in una posizione più sicura dato che non c’è il rischio di un eventuale pignoramento.
Nel caso in cui l’inquilino sia inadempiente sul prestito di costruzione, la proprietà del miglioramento del terreno può passare al proprietario terriero. Questo può essere vantaggioso per il proprietario terriero, dato che tale miglioramento del terreno può aumentare il valore equo di mercato del leasehold.
Inoltre, dato che questo tipo di leasehold è meno rischioso, il proprietario terriero può concedere un canone d’affitto più basso.
Fissare i canoni di locazione del terreno
Una sfida che il finanziatore immobiliare può affrontare è fissare i canoni d’affitto più ottimali. Il prestatore, come il proprietario dell’immobile, può affrontare un’enorme probabilità di inadempienza se il prezzo è troppo alto.
Il prestatore può fissare i canoni di affitto sul valore equo di mercato dell’affitto di proprietà simili. E poi, lui o lei può dare aumenti annuali di affitto dovuti all’inflazione.
Il prestatore può anche scegliere di avere un aumento percentuale fisso periodicamente. Un’altra opzione comune che il prestatore può fare è quella di azzerare i costi di affitto ogni 10 o 20 anni.
Il prestatore può concedere il differimento del pagamento dell’affitto al locatario come aiuto al finanziamento ipotecario leasehold durante la fase iniziale dello sviluppo della proprietà.
Impostare un contratto di locazione a terra può sembrare troppo complicato. Sia il proprietario dell’immobile che il locatario potrebbero aver bisogno di coinvolgere diversi professionisti, ma visti i numerosi vantaggi di un contratto di locazione a terra, potrebbe essere la soluzione migliore per le vostre esigenze immobiliari.
Fatevi conoscere, connettetevi immediatamente, e vincete più affari! In questa sessione del webinar, Bo Barron vi mostrerà come la presenza, una grande proposta di valore e una campagna di prospezione mirata possono far crescere il vostro business senza caos! Puoi guardare il webinar qui.
Al prossimo: Prestiti Immobiliari Commerciali | Tutto quello che devi sapere
