Cosa succede se un inquilino rompe il contratto prima di trasferirsi?

Aggiornato a settembre 2020

Quando un inquilino cambia idea sull’affitto da te prima di essersi trasferito, cosa significa per te, per l’inquilino e per la proprietà in affitto? Forse l’inquilino è stato avvisato di un trasferimento di lavoro, ha incontrato un’emergenza familiare, o semplicemente ha avuto paura di trasferirsi nella vostra proprietà in affitto.

Nel nostro podcast, abbiamo discusso un esempio di vita reale di un inquilino che vuole rompere il contratto di locazione prima di trasferirsi. Potete sintonizzarvi per sentire come è andata quella storia.

È importante che il padrone di casa documenti tutto, specialmente la lettera di rescissione anticipata. Avrete bisogno di questa documentazione per tracciare e controllare quanto denaro viene vincolato in questa situazione, e potreste aver bisogno dei documenti se finite per andare in tribunale per eventuali disaccordi.

Non importa quali siano le circostanze, a volte gli inquilini cambiano idea sull’occupazione di un’unità anche prima di trasferirsi.

Impara cosa entrambi siete legalmente obbligati a fare quando questa situazione insolita si verifica in modo da poter ridurre al minimo l’impatto finanziario.

Puoi prendere una copia gratuita della nostra lettera di risoluzione anticipata qui.

Un indice per gli inquilini che rompono il contratto di locazione prima di trasferirsi

• Cosa succede quando un inquilino rompe il contratto di locazione prima di trasferirsi? Le tue opzioni
• Ecco a cosa servono i depositi cauzionali
• Puoi recedere da un contratto di locazione entro 3 giorni?
• L’inquilino rompe il contratto di locazione prima di trasferirsi

Cosa succede quando un inquilino rompe il contratto prima di trasferirsi?

Una volta che il contratto di locazione è stato firmato, il proprietario e l’inquilino hanno stipulato un contratto legalmente vincolante, sia che l’inquilino occupi effettivamente l’unità.

Se un inquilino ha firmato un contratto di locazione ma ha cambiato idea sul trasferimento, dovete considerare la notifica come la sua intenzione di rompere il contratto di locazione.

Ecco cosa dovete fare quando questo accade:

1. Richiedi la documentazione
   Richiedi all’inquilino di fornire una notifica scritta di 30 giorni per i tuoi archivi che romperà il contratto di locazione.
2. Spiega i prossimi passi
   Spiega all’inquilino che è legalmente responsabile dell’affitto per l’intero contratto di locazione; tuttavia, proverai a riaffittarlo il prima possibile come parte dello sforzo in buona fede richiesto dalla maggior parte degli stati. L’inquilino è responsabile del pagamento dell’affitto fino a quando la vostra proprietà non viene affittata di nuovo, sia che sia fisicamente presente nell’unità o meno.
3. Tentare di trovare un nuovo inquilino
   La maggior parte degli stati richiede uno sforzo di buona fede da parte vostra per trovare un nuovo inquilino. Questo significa che si dovrebbe iniziare a commercializzare la proprietà immediatamente e firmare un nuovo contratto di locazione con un nuovo inquilino il più presto possibile.

Una volta che avete un nuovo contratto di locazione in atto, il vecchio contratto di locazione non è più valido. Anche se l’inquilino ha firmato un contratto d’affitto ma non si è mai trasferito, si consiglia di firmare una lettera di risoluzione anticipata con l’ex inquilino. Questo assicurerà che i termini di questa cessazione siano chiaramente documentati.

Lettera di cessazione anticipata del contratto di locazione

Una lettera di cessazione anticipata del contratto di locazione è un addendum ad un contratto di locazione che è firmato da entrambe le parti. Questa lettera dichiara che il contratto di locazione sarà considerato nullo a partire da una data specifica. Dovrebbe anche includere i dettagli di tutte le tasse dovute e come devono essere raccolte.

Questa lettera servirà come documentazione legale per la fine del contratto di locazione. Se l’inquilino non paga le tasse dovute, questa lettera sarà utile per perseguire la riscossione dell’affitto e delle tasse arretrate. Qualsiasi manager di proprietà impiegato può aiutare con questo processo, ma abbiamo anche un utile esempio di lettera.

Aggiornare il tuo contratto di locazione standard per la cessazione

Se sei preoccupato per un inquilino che si tira indietro prima di trasferirsi, potrebbe essere una buona idea assicurarsi che il tuo contratto di locazione standard abbia una chiara clausola di risoluzione. Questa clausola può coprire cosa succederà se l’inquilino vuole tirarsi indietro dal contratto di locazione in anticipo.

Di solito, queste clausole permettono agli inquilini di pagare un importo specifico come tassa di risoluzione. Una volta pagato questo importo, possono essere considerati liberi dall’obbligo di pagare qualsiasi affitto futuro, ma saranno ancora in debito di qualsiasi affitto arretrato a meno che non venga organizzato un altro accordo.

Inquilino che rompe un contratto di locazione prima di trasferirsi: Le vostre opzioni

Mentre il processo passo dopo passo indicato sopra è la procedura standard che può essere seguita quando un inquilino vuole ritirarsi prima di trasferirsi, avete altre opzioni. In definitiva, sta a te decidere quale opzione si adatta alla tua situazione.

Seguire il protocollo standard

La prima cosa che puoi fare è seguire il protocollo standard:

1. Chiedere una lettera di disdetta anticipata.
2. Spiegare che sono ancora responsabili dell’affitto, ma che farai del tuo meglio per trovare un nuovo inquilino il prima possibile.
3. Raccogliete l’affitto fino a quando non trovate un nuovo inquilino (o applicate il deposito cauzionale come legalmente consentito).

La maggior parte degli stati richiede ai proprietari di fare del loro meglio per trovare un inquilino il più presto possibile; dovete fare uno sforzo in buona fede per farlo.

Se l’immobile in affitto che state trattando era difficile da affittare o avete fatto molte concessioni per affittare a questo inquilino, è meglio seguire questo protocollo. Questo protocollo segue semplicemente il contratto che voi e l’inquilino avete firmato. Vi assicura che non ci perderete finanziariamente. Anche se può sembrare duro, l’inquilino ha firmato il contratto legale così come te.

Consenti una rescissione anticipata

Il tuo contratto di locazione permette una rescissione anticipata? Se è così, il vostro inquilino ha il diritto di utilizzare questa clausola di risoluzione anticipata in qualsiasi momento, purché segua il protocollo delineato nel contratto di locazione.

Se vuole uscire da un contratto di locazione di un appartamento prima di trasferirsi, per esempio, sarà in grado di vedere chiaramente come farlo nel contratto di locazione.

Di solito, questo significa che dovrà pagare una tassa per terminare il contratto di locazione in anticipo, e potrebbe anche essere necessario rinunciare al suo deposito cauzionale. Una volta che la rescissione è avvenuta, entrambe le parti possono continuare con i loro affari come al solito.

Permettere loro di andarsene prima

Se siete in una posizione in cui potete farlo, di solito è più facile terminare il contratto di locazione senza lottare per l’affitto che perseguire la riscossione dell’affitto da un inquilino riluttante. Tuttavia, ogni situazione è diversa, quindi bisogna stare attenti a fare questa scelta.

Gli inquilini che trovano lavoro in una nuova città, perdono il lavoro e non possono pagare l’affitto, o si trovano altrimenti in una situazione di cambiamento fuori dal loro controllo potrebbero non essere in grado di continuare a pagare l’affitto. Piuttosto che aggrapparsi alla speranza che saranno in grado di trovare i soldi per pagare l’affitto, di solito è meglio tagliare le perdite e andare avanti.

Se entrambe le parti sono d’accordo, è legale porre fine al contratto di locazione in qualsiasi momento. Potete decidere di fare questa scelta se ritenete che non danneggerà troppo i vostri affari.

Ecco a cosa servono i depositi cauzionali

Il deposito cauzionale (generalmente pari a due o tre mesi di affitto) è fatto per situazioni come questa: per compensarvi in caso di affitto non pagato.

Perché la maggior parte dei padroni di casa richiedono agli inquilini di pagare il deposito cauzionale nello stesso momento in cui viene firmato il contratto di locazione, esso può aiutare a colmare il divario di reddito tra i primi mesi di affitto del vostro inquilino.

Se avete raccolto il deposito dall’inquilino, voi e l’inquilino avete due opzioni:

1. Applicare il deposito di sicurezza per l’affitto
   Voi lo tenete, applicate il deposito di sicurezza all’affitto dovuto fino a quando la proprietà viene riaffittata, e poi mandate la parte non utilizzata all’inquilino. L’inquilino non paga l’affitto a meno che l’affitto dovuto non superi il deposito totale. Questo percorso è rischioso perché può essere difficile raccogliere o citare in giudizio l’inquilino per l’affitto dopo che il deposito cauzionale si è esaurito.
2. Raccogliere l’affitto separatamente
   Lo si mette da parte e l’inquilino paga l’affitto ogni mese fino a quando la proprietà viene affittata di nuovo. Poi, mandi indietro il deposito per intero, dato che non ci saranno danni all’unità non occupata. Questo percorso è più sicuro per voi perché l’inquilino ha l’incentivo a pagare l’affitto per riavere il deposito cauzionale per intero. Se l’inquilino fallisce, potete comunque dedurre l’affitto dal deposito cauzionale.

Ricordate, comunque, che le vostre leggi locali o statali possono avere un effetto sul fatto che possiate o meno usare il deposito cauzionale in questo modo. Rompere il contratto d’affitto di solito permette al padrone di casa di tenere il deposito cauzionale, ma ci sono alcune aree dove le regole sui depositi cauzionali sono incredibilmente severe.

È sempre una buona idea ricontrollare le tue leggi prima di usare il deposito cauzionale per coprire qualsiasi cosa, tranne i danni fatti alla proprietà.

Puoi recedere da un contratto d’affitto entro 3 giorni?

Quando l’inquilino non si fa rimborsare immediatamente il suo deposito o vuole darvi una strigliata quando vi fate valere sulla responsabilità dell’affitto, può invocare il “diritto di rescissione”

Questo si riferisce a una legge di protezione dei consumatori che richiede ai prestatori finanziari di permettere ai mutuatari di ritirarsi da un prestito in determinate circostanze dopo tre giorni.

Purtroppo per l’inquilino, questo diritto non riguarda in alcun modo i contratti di locazione e le proprietà in affitto.

Se l’inquilino cerca di convincervi di questa politica, andate avanti e sfatate la nozione che esiste un diritto di rescindere o cancellare un contratto di locazione entro tre giorni.

L’inquilino rompe il contratto prima di trasferirsi nelle FAQs

Il padrone di casa può tenere il deposito di sicurezza se un inquilino si tira indietro? I termini esatti del fatto che questo sia possibile o meno dipendono da due cose:

• Cosa è scritto nel contratto di locazione
• Cosa dicono le leggi statali e locali sui depositi di sicurezza

Se le vostre leggi locali vi permettono di usare il deposito di sicurezza per coprire l’affitto non pagato se l’inquilino si ritira prima di trasferirsi, dovreste considerare di scriverlo nel vostro contratto di locazione standard. Averlo incluso nell’accordo specifico che voi e il vostro inquilino firmate renderà più facile spiegarlo al vostro inquilino se questa situazione dovesse verificarsi.

Tuttavia, se vivete in un posto dove il deposito cauzionale non può mai essere usato per coprire l’affitto, esso dovrà essere restituito all’inquilino per intero una volta che il periodo del contratto di locazione è finito. Se vi trovate in questa situazione, è probabile che abbiate bisogno di un tribunale civile per risolvere il mancato pagamento dell’affitto e l’abbandono della proprietà.

Da lì, un giudice può consigliare come perseguire la riscossione dell’affitto e cosa fare con un deposito cauzionale.

La rottura di un contratto d’affitto danneggia il credito di un inquilino?

Gli inquilini che si trovano in una situazione difficile possono essere preoccupati se la rottura del contratto d’affitto influenzerà o meno il loro credito. Alcuni potrebbero rivolgersi a voi per un consiglio. Anche se dovreste indirizzarli ad un esperto finanziario per informazioni, è bene conoscere le basi.

Se un inquilino si tira indietro e non paga l’affitto dopo aver firmato un contratto di locazione, è ancora responsabile per qualsiasi affitto non pagato. Il padrone di casa può intentare una causa per riavere indietro l’affitto. Se vince la causa, può passare il debito a un’agenzia di recupero crediti. Il debito non pagato che passa attraverso un’agenzia di riscossione può avere un effetto sul punteggio di credito.

In definitiva, questo significa che il credito di un inquilino potrebbe essere influenzato dal fatto che si tira indietro da un contratto di locazione se non incontra una risoluzione accettabile con il padrone di casa o paga le sue quote dovute.

Un inquilino può cambiare idea prima di firmare un contratto di locazione? Finché il contratto non è firmato, non c’è nulla che li vincoli ad affittare la proprietà, e non possono essere costretti a farlo.

Se un inquilino ha già pagato un deposito cauzionale prima di cambiare idea, dovreste restituirglielo per intero se non firma il contratto di locazione. Non c’era nessun accordo in atto, quindi darvi il deposito cauzionale in anticipo è stato un errore da parte loro, ma sarebbe discutibile tenere questi soldi.

Una volta che hanno firmato un contratto d’affitto ma non vogliono trasferirsi, tuttavia, è nei vostri diritti perseguire la raccolta dell’affitto in qualche modo.

Continuate a procedere

Quando il vostro inquilino vuole terminare il contratto di locazione prima di occupare la proprietà in affitto, potete lavorare con lui per minimizzare l’impatto finanziario per entrambi.

Come padrone di casa, avete il diritto di tenere il deposito cauzionale, e avete il diritto di riscuotere l’affitto fino a quando l’unità viene riaffittata. Tuttavia, è vostro dovere ridurre al minimo il tempo necessario per riaffittare e trovare un inquilino sostitutivo.

Per quanto frustrante possa essere questa situazione, è sempre una buona idea cercare di far muovere le cose verso un nuovo inquilino piuttosto che aspettare che l’ex inquilino vi ripaghi. Come per molti affitti arretrati, può essere molto difficile da riscuotere. Concentrati sul futuro il più possibile.

Il padrone di casa chiama per un inquilino che voleva rompere il contratto d’affitto in anticipo

Nel nostro podcast “RentPrep For Landlords”, ci immergiamo in diversi problemi che i padroni di casa chiamano la nostra azienda. Controlla questo episodio se vuoi saperne di più!

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