Una delle questioni più sconcertanti di fronte ai consumatori Texas quando si tenta di documentare un trasferimento immobiliare è decidere quale tipo di atto di trasferimento è opportuno utilizzare. Per generazioni, consulenti ben intenzionati hanno inconsapevolmente portato fuori strada i loro interroganti ripetendo un mantra ben diffuso ma estremamente impreciso: per trasferire il titolo di proprietà immobiliare, il venditore dovrebbe dare al compratore un atto di rinuncia, spesso mal pronunciato un quickclaim o quick claim deed. In innumerevoli occasioni, i consumatori hanno contattato il mio ufficio chiedendo un tale documento, sostenendo che la cancelleria della contea al tribunale ha consigliato loro di utilizzare questo documento. E il cattivo consiglio non è limitato solo al pubblico non avvocato. Molti, molti avvocati divorzisti e avvocati in materia di successione sottopongono abitualmente i loro clienti a potenziali problemi di titolo di proprietà includendo atti di rinuncia nel loro prodotto di lavoro. Come tale disinformazione e uso improprio sia diventato così diffuso è un mistero; comunque, la legge del Texas è molto chiara che nella maggior parte dei casi, un quitclaim deed non è appropriato, e potrebbe portare a problemi futuri.
In Texas, ci sono fondamentalmente quattro tipi principali di atti: un atto di garanzia generale, un atto di garanzia speciale, un atto senza garanzia e un quitclaim deed. Le differenze tra loro sono profonde, e il tipo usato continua a influenzare entrambe le parti anche dopo che il trasferimento ha avuto luogo.
Ma torniamo alle basi. Al fine di trasmettere validamente il titolo di proprietà immobiliare in Texas, un concedente deve eseguire un atto di proprietà davanti a un notaio. L’atto deve essere presentato e accettato dal beneficiario, e dovrebbe essere registrato nell’ufficio della contea per mettere il pubblico al corrente del trasferimento. Il mancato deposito dell’atto può assoggettare la proprietà a futuri reclami da parte di altre parti.
Più comunemente, un concedente fornisce un atto di garanzia generale. Questo punto fermo di base del diritto immobiliare del Texas serve a trasferire il titolo di proprietà al beneficiario, e contiene una garanzia completa di titolo, con cui il concedente garantisce al beneficiario che il titolo di proprietà è libero e privo di qualsiasi altro reclamo. Ovviamente, un tale atto, contenente ampie garanzie di titolo, fornisce la migliore protezione per il beneficiario.
Tuttavia, in certe situazioni, un concedente potrebbe non essere a suo agio nel fare tali ampie garanzie al beneficiario. Forse non sono sicuri dello stato del titolo di proprietà prima della loro proprietà, o preferiscono che il beneficiario si affidi all’assicurazione sul titolo di proprietà fornita da una società di titoli per coprire eventuali problemi di titolo passati. In questi casi, un concedente può scegliere di fornire solo un atto di garanzia speciale. Nonostante le implicazioni del suo nome, un atto di garanzia speciale è in realtà più limitato di un atto di garanzia generale, in quanto garantisce che il titolo è libero e pulito da altri reclami solo durante il periodo di tempo della proprietà del concedente. Un atto di garanzia speciale non offre alcuna protezione per rivendicazioni sorte prima della proprietà del concedente.
Se per qualsiasi motivo un concedente non si sente a suo agio nel fare alcuna garanzia di titolo, può essere preparato un atto senza garanzia. Tuttavia, un tale documento non è consigliato, e un beneficiario accetterebbe un tale atto solo come ultima risorsa. Questo tipo di atto è tipicamente usato per chiarire i problemi di titolo del passato, come gli eredi trovati di recente nella catena del titolo che non erano nemmeno a conoscenza del loro interesse nella proprietà.
Infine un atto di rinuncia è quasi un atto a tutti, in quanto tecnicamente, non trasmette nulla. Invece, è più una liberazione che altro. Nell’eseguire un quitclaimed deed, il firmatario sta in effetti rilasciando, o rinunciando, a qualsiasi pretesa di titolo al cessionario. Questa rinuncia è simile a un “farsi da parte”; non equivale affatto a un effettivo trasferimento di proprietà. Per questo motivo, la maggior parte delle società di titoli non darà credito agli atti di rinuncia trovati in una catena di titoli, e un’azione correttiva deve essere presa prima che una vendita di proprietà possa essere chiusa.
Una persona che desidera prendere il titolo di proprietà è ben consigliata per evitare il spesso raccomandato atto “quick-claim”, e richiedere invece un atto di garanzia reale dal concedente. Questo, accoppiato con una polizza di assicurazione del titolo emessa da una società di titoli rispettabile che ha eseguito una ricerca completa dei registri dei titoli di proprietà, fornisce un beneficiario la massima sicurezza, facilitando molti anni felici di proprietà immobiliare.
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Jeffrey A. Rattikin è un avvocato AV Pre-eminent rated, Board -Certificato in Diritto Immobiliare Residenziale dal Texas Board of Legal Specialization. Il signor Rattikin ha fornito servizi legali transazionali ai clienti in tutto lo Stato del Texas per oltre 28 anni, sottolineando il diritto immobiliare, commerciale e del titolo. Rattikin continua a definire nuove frontiere legali attraverso la sua incorporazione della tecnologia per migliorare l’esperienza avvocato-cliente, come evidenziato dai siti web innovativi della sua azienda www.rattikinlaw.com e www.texaslegaldocs.com.
