Assumere un professionista per lavori di ristrutturazione della casa può essere un processo frustrante per un proprietario di casa. Probabilmente è raro che tu abbia a che fare con contratti di riparazione o di costruzione su larga scala, eppure ti trovi di fronte a un appaltatore che probabilmente emette diversi contratti di questo tipo ogni settimana. Con questa disparità di esperienza, è facile sentirsi come se il mazzo fosse impilato contro di voi mentre valutate e negoziate i contratti con un professionista. Ma si può guadagnare rapidamente fiducia imparando le basi dei due modi in cui gli appaltatori professionisti stimano i costi quando creano i contratti: proposte a prezzo fisso (note anche come proposte di offerta) e proposte di stima.
Capire le proposte a prezzo fisso
Una proposta a prezzo fisso è quella in cui l’appaltatore vede la situazione, valuta la quantità di lavoro e di materiali che sono necessari, poi cita un singolo prezzo forfettario per completare il lavoro. Questo tipo di proposta è anche chiamato una proposta in stile offerta o una proposta di prezzo tutto compreso.
La proposta a prezzo fisso è quasi sempre quella che viene usata per i progetti più piccoli. L’occasionale riparazione una tantum o piccoli progetti di ristrutturazione, come l’installazione dello scaldabagno, la riparazione della lavastoviglie, o anche l’installazione del pavimento, è abbastanza semplice che è abbastanza facile per un appaltatore prevedere i propri costi e quotarvi un’offerta piatta per il lavoro.
Siate consapevoli, però, che i contratti basati su una proposta a prezzo fisso includeranno ancora una quota di contingenza incorporata che protegge il margine di profitto dell’appaltatore. Spesso questo contingente è noto solo all’appaltatore. Equivale a una maggiorazione extra che permette all’appaltatore di proteggere il suo profitto anche se arrivano circostanze impreviste. Per esempio, un pittore d’interni che ha stipulato un contratto con una proposta a prezzo fisso può rendersi conto di aver calcolato male la quantità di vernice necessaria. Invece di addebitare al proprietario della casa una tassa extra per la spesa aggiunta, il pittore assorbe il costo attraverso la tassa di contingenza incorporata nell’offerta.
Questa contingenza rappresenta una parte normale, persino necessaria, di fare affari come appaltatore. Se la quota non viene utilizzata, questa diventa essenzialmente un profitto aggiuntivo per l’appaltatore. Non c’è nulla di illegale o immorale in questo accordo, anche se ha senso per voi tenere d’occhio i materiali utilizzati nel lavoro. L’offerta e il contratto elencheranno i materiali da usare, e qualsiasi declassamento dei materiali dovrebbe essere discusso e approvato dal proprietario di casa. Avrete l’opportunità di vedere e fare delle scelte sui materiali e dovreste essere consultati ogni volta che i cambiamenti diventano necessari.
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Le proposte a prezzo fisso (offerta) garantiscono un lavoro specifico per un prezzo specifico, rendendo il processo semplice e dandovi una maggiore tranquillità.
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Se i costi del progetto aumentano, l’appaltatore, in qualche misura, li assorbirà con la contingenza. Questo è il motivo per cui l’offerta è talvolta definita come un’offerta all-inclusive. Il proprietario di casa non accetta il rischio per voci minori di esclusione. Sapendo che i costi del progetto non rischiano di andare fuori controllo, potete sviluppare meglio il vostro budget.
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Le proposte d’offerta sono le più comuni e quindi possono essere il tipo di proposta più comodo per molti proprietari di casa.
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C’è un limite ai costi imprevisti che possono essere coperti dalla contingenza. Per esempio, non ci si può aspettare che un appaltatore di pavimenti ripari i travetti del pavimento se si scopre che sono in cattive condizioni. L’appaltatore lo farà come un progetto separato tramite un ordine di cambiamento, o si ha la possibilità di assumere un’altra persona per fare il lavoro.
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Un appaltatore può essere motivato ad acquistare i materiali meno costosi e assumere i subappaltatori meno costosi. Anche se economico non si traduce sempre in qualità inferiore, a volte lo fa. Infatti, il termine contractor-grade (o builder-grade) è ampiamente usato per riferirsi a materiali da costruzione minimamente accettabili e poco costosi.
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Le proposte a prezzo fisso rendono più difficile il confronto tra diversi appaltatori perché gli articoli possono essere elencati in modo diverso.
Capire le proposte a preventivo
In una proposta a preventivo, ogni attività lavorativa e materiale nel progetto è elencato in dettaglio minuzioso. Ti vengono fatturati i materiali usati, le ore effettive di lavoro, e il lavoro svolto dai subappaltatori. Il compenso dell’appaltatore è espresso sotto forma di una percentuale del costo del progetto. Questo tipo di contratto è chiamato anche contratto time-material o cost-plus.
Questi contratti sono i più trasparenti perché vedrai molto chiaramente quanto profitto sta facendo l’appaltatore, ma questi contratti possono essere molto grandi e complicati, poiché possono elencare centinaia di voci diverse. Nulla sarà tralasciato, nemmeno le periferiche come i bagni portatili, i cassonetti, i permessi e la raccolta dei detriti.
Le proposte di stima sono caratteristiche dei progetti su larga scala come le aggiunte o la costruzione di una casa. Infatti, a causa della complessità di questi progetti, sarebbe quasi impossibile emettere una proposta a prezzo fisso per tali lavori.
Quando si valutano le stime di diversi appaltatori (il consiglio standard è di sollecitare tre offerte), questi tipi di contratti possono essere più facili da confrontare, poiché le voci dovrebbero corrispondere, una per una.
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Come proprietario di casa, potete preferire una fatturazione che identifichi chiaramente il tempo di lavoro e i materiali, poiché non c’è nulla protetto da una tassa di contingenza. Pagherete solo per il lavoro fatto e per i materiali usati – più una percentuale stabilita di ricarico per l’appaltatore.
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Se vi piace avere un controllo più stretto su un progetto, questo tipo di contratto è il migliore per voi.
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Un appaltatore ha meno incentivi a cercare materiali e subappaltatori a basso prezzo. Un appaltatore può scegliere un subappaltatore con un prezzo più alto piuttosto che uno con un prezzo più basso semplicemente perché gli piace lavorare con uno piuttosto che con l’altro.
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Questo tipo di contratto viene con qualche rischio, poiché è facile che i costi si gonfino a causa di circostanze impreviste. Un proprietario di casa deve essere disposto a offrire un coinvolgimento pratico per controllare i costi.
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Perché il compenso dell’appaltatore è calcolato sul costo del progetto, egli può guadagnare di più se i costi sono più alti.
