Dopo un’offerta accettata, i miei venditori hanno ricevuto il rapporto di ispezione dagli acquirenti della loro casa. Il rapporto d’ispezione affermava che la proprietà aveva bisogno di un nuovo tetto. Hanno chiesto ai miei venditori di pagare l’intero tetto, ma abbiamo negoziato fino a circa la metà dell’importo citato.
Come vengono trasferiti questi fondi? Vengono accreditati all’acquirente alla chiusura? Il venditore consegna i contanti alla chiusura? Come fanno i venditori a dare agli acquirenti i soldi per le riparazioni o le sostituzioni trovate nell’ispezione? Come funzionano esattamente i crediti del venditore all’acquirente?
Posso dare soldi agli acquirenti alla chiusura per le riparazioni?
Il costo di acquisto di una casa o di un condominio può sommarsi rapidamente per gli acquirenti. Per le offerte di finanziamento, gli acquirenti possono di solito arrotondare i costi aggiuntivi nell’importo del prestito completo, come i costi di chiusura e le spese di valutazione. Di solito gli acquirenti pagano i costi di acquisizione del prestito come i processi di deposito a garanzia e l’assicurazione del titolo. Tuttavia, gli acquirenti possono chiedere al venditore di accreditare loro un importo specificato alla chiusura per aiutare con una qualsiasi di queste spese, compresi gli elementi trovati sul rapporto di ispezione. La concessione del venditore deve essere inclusa nel contratto di vendita e l’ammontare e i termini del credito possono essere negoziabili, proprio come qualsiasi altra cosa nel contratto di vendita.
Sia il venditore che l’acquirente pagano la loro parte di costi di chiusura per regolare la transazione. Queste spese includono le spese di deposito cauzionale, l’assicurazione sul titolo di proprietà, le tasse di proprietà, le spese di corriere, il deposito di caparra, gli acconti, le spese di associazione dei proprietari di casa, e qualsiasi altra spesa minore che viene arrotolata nella somma forfettaria dei costi di chiusura. Gli istituti di credito di solito richiedono agli acquirenti di pagare le spese che sono considerate abituali e ragionevoli per quel mercato. Per questo motivo, il credito del venditore potrebbe coprire le spese che rientrano in questa descrizione, comprese le riparazioni o le sostituzioni di ispezione. Tuttavia, gli istituti di credito di solito limitano la quantità di tasse che un venditore può accreditare a un acquirente tra il 3% e il 9% dell’importo del prestito.
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Ora, in un caso in cui un venditore accetta di dare all’acquirente dei fondi per riparare o sostituire un oggetto, non può semplicemente consegnare una borsa di soldi sul tavolo alla chiusura. Ci sono diverse opzioni. Una è che il denaro può essere arrotolato in un termine di credito del venditore. Le riparazioni possono essere fatte prima o dopo la chiusura, ma se il venditore fa le riparazioni prima della chiusura, l’acquirente dovrebbe riprendere l’ispettore di casa per un nuovo controllo il più presto possibile. Tuttavia, ci sono alcuni scenari in cui le riparazioni possono essere fatte dopo la chiusura.
Il venditore può dare all’acquirente una somma forfettaria alla chiusura per coprire il costo delle riparazioni, che l’acquirente accetta di effettuare. Il venditore può anche pagare in anticipo un appaltatore per fare il lavoro. Oppure, una parte dei proventi dei venditori potrebbe essere tenuta in custodia dopo la chiusura e usata per le riparazioni. Il metodo di solito dipende dalla complessità delle riparazioni e dai negoziati. Gli elementi semplici dovrebbero essere curati prima della chiusura a spese del venditore, ma le riparazioni estese dovrebbero essere citate in anticipo e concordate prima della chiusura.
Crediti del venditore al compratore
I crediti del venditore possono beneficiare sia gli acquirenti che i venditori, poiché i venditori possono offrire agli acquirenti un incentivo con il credito del venditore e gli acquirenti possono ridurre i loro costi esterni. Per gli acquirenti con basso acconto o addirittura senza acconto, essi possono richiedere un credito al venditore e aumentare il prezzo di vendita per coprire tali costi, se la perizia copre il costo gonfiato.
Il tipo di credito che un venditore può dare a un acquirente dipende dal finanziamento degli acquirenti. Il loro finanziatore può non permettere il credito del venditore e può richiedere le riparazioni fatte prima della chiusura. Per aggirare questo, il credito può essere sotto forma di un credito per i costi di chiusura e ci sono dei limiti. Per un mutuo FHA, il venditore può pagare fino al 6% del prezzo di vendita del credito dei costi di chiusura per l’acquirente. Sui mutui convenzionali con un acconto dal 5% a poco meno del 10%, il venditore può accreditare fino al 3% e su un acconto dal 10% a quasi il 25%, il venditore può accreditare fino al 6% di credito sui costi di chiusura. Gli importi salgono a seconda dell’acconto, quindi il prestatore dovrà fare attenzione a non superare l’importo effettivo dei costi di chiusura.
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Anche se questo non è specificamente progettato per la riparazione del tetto, può essere riaccreditato verso l’acquirente alla chiusura tecnicamente impostato come dare fondi al compratore per le riparazioni del tetto.
Questo non è raro per un venditore di offrire un importo in dollari per l’acquirente al posto di fare le riparazioni. Potrebbe semplicemente essere che il venditore non può permettersi le riparazioni, non vuole occuparsene, o il compratore ha problemi multipli che devono essere curati da diversi riparatori.
L’approccio più preferito è che il venditore offra di pagare i costi di chiusura dei compratori fino all’importo della riparazione. Questo ridurrà i fondi che il compratore deve portare alla chiusura e qualsiasi risparmio è messo da parte per fare le riparazioni dopo la chiusura. L’acquirente e il venditore devono firmare un addendum, che dichiarerà che il venditore accetta di accreditare l’acquirente un certo importo alla chiusura. Questo addendum viene aggiunto al contratto e copre l’importo concordato al posto del venditore che fa le riparazioni da solo.
Questo potrebbe sembrare semplice, ma richiede una negoziazione, come per qualsiasi cambiamento di un contratto di compravendita. Gli acquirenti hanno in genere cinque giorni per rispondere alle richieste di ispezione e gli acquirenti hanno cinque giorni dal ricevimento della risposta del venditore per prendere una decisione. I termini possono essere elaborati in anticipo sia dall’acquirente che dall’agente di vendita. Qualsiasi decisione deve essere concordata per iscritto e firmata da tutte le parti coinvolte. Da qui, l’escrow può prenderla ed eseguire le istruzioni su come disperdere i fondi.
Ridurre il prezzo
Un’altra opzione è per il venditore di ridurre semplicemente il prezzo della casa stessa. Diciamo che la casa ha un prezzo accettato di 400.000 dollari ma il preventivo per la riparazione del tetto è di 10.000 dollari. Il venditore può ridurre il prezzo della casa a 390.000 dollari o negoziare per dividere il costo con l’acquirente. La perizia dovrà ancora arrivare all’importo in dollari, ma poiché stiamo abbassando il prezzo, questo dà all’acquirente un po’ più di margine per fare le riparazioni dopo la chiusura.
Che cosa succede se le riparazioni non possono essere fatte?
Questo potrebbe accadere se la casa è in una posizione dove è coperta dalla neve per mesi alla volta e le riparazioni del tetto semplicemente non possono essere fatte durante quel periodo dell’anno. In questo caso, un conciatetti può offrire un certificato di copertura, che garantisce il tetto per un minimo di cinque anni, che un prestatore richiede. Di nuovo, questo potrebbe anche non essere possibile e in questo caso, una garanzia per la casa potrebbe coprire le riparazioni quando o se necessario, tuttavia, il prestatore deve approvare anche questo.
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Prestito di riabilitazione
Un’altra opzione, anche se è abbastanza rara, è per l’acquirente di ottenere un prestito di riabilitazione. Se la proprietà è stata venduta per $300.000 ma ha bisogno di $50.000 in riparazioni, il prestatore può offrire un prestito intero di $350.000 con $50.000 di quei fondi messi da parte in garanzia per fare le riparazioni. I pagamenti delle riparazioni sono scritti direttamente dal conto vincolato, poiché questo protegge l’investimento del prestatore. L’acquirente deve usare quei fondi per migliorare la proprietà e i fondi possono essere dispersi solo dall’agente di escrow.
Il più grande takeaway è la comunicazione. Tutte le parti devono capire cosa sta succedendo e avere ogni dettaglio per iscritto e approvato con sigle o firme. Spostare il denaro, offrire crediti e incentivi può diventare creativo, ma a prescindere, i prestatori, le parti di deposito a garanzia, gli agenti e gli acquirenti e i venditori devono essere d’accordo per iscritto e capire chiaramente quale dovrebbe essere il processo.
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