Quanto costa sistemare e riparare una casa?

Ultimo aggiornamento del 18 marzo 2021 da Mark Ferguson

Riparo un sacco di case, sia che si tratti della mia casa personale, che delle mie proprietà in affitto o del mio fix and flips. Quando sistemo una casa non voglio dire che faccio il lavoro da solo; ho un appaltatore che lo fa per me. La parte più difficile nel sistemare una casa è trovare un grande appaltatore e stimare quanto saranno le riparazioni. Stimare i costi delle riparazioni non è facile da fare, ma questo articolo darà un’idea di quanto costeranno le riparazioni. I costi delle riparazioni variano in base alla qualità dei prodotti usati, a quanto costa la manodopera nella vostra zona e all’appaltatore che usate.

Aggiornamento sui prezzi delle riparazioni 2021!

Ho scritto questo articolo prima che covid colpisse il mondo. Si potrebbe supporre che covid avrebbe diminuito i prezzi delle riparazioni, ma è successo il contrario. I costi di riparazione sono saliti alle stelle. Molte aziende manifatturiere che producevano materiali hanno chiuso o ridotto la produzione, mentre allo stesso tempo la gente rimaneva a casa a completare progetti di ristrutturazione! Il prezzo del legname, dell’isolamento, delle finestre, delle porte, ecc. è andato molto più in alto.

Spero che il mercato si corregga presto ma potete prendere la maggior parte dei prezzi che elenco qui e aggiungere dal 20 al 40 per cento grazie all’aumento dei costi.

Perché comprare qualcosa che ha bisogno di lavoro?

Quasi tutte le case che compro hanno bisogno di lavoro e alcune ne hanno molto. Mi piacerebbe comprare case che sono in ottime condizioni, ma voglio comprare case che sono un ottimo affare. Per ottenere un ottimo affare di solito devi comprare case che hanno bisogno di qualche tipo di riparazione, perché ci sono meno acquirenti che compreranno quelle case. Quando una casa ha bisogno di un sacco di riparazioni, la maggior parte degli acquirenti non può essere in grado di ottenere un prestito su quella casa. Meno acquirenti ci sono per una casa, migliore è l’accordo che si può ottenere. Ci vuole anche denaro contante per fare le riparazioni su una casa, il che riduce ulteriormente il numero di persone che possono comprare case che hanno bisogno di lavoro. Molte persone non vogliono preoccuparsi di fare le riparazioni o trovare un appaltatore per fare le riparazioni, che riduce ulteriormente gli acquirenti per le case che hanno bisogno di lavoro.

Anche se si acquista una casa che è in gran forma avrà bisogno di lavoro ad un certo punto. Gli infissi possono diventare obsoleti, l’interno o l’esterno possono aver bisogno di vernice e le cose alla fine si rompono.

Di seguito un video su una casa che abbiamo ribaltato e quanto è costato sistemare:

Quanto costa dipingere?

Quando sistemo una casa dipingo sempre la casa e sostituisco i rivestimenti del pavimento, a meno che questi elementi siano stati appena fatti. Il costo per dipingere una casa è aumentato molto negli ultimi anni perché il costo della vernice è aumentato e anche la manodopera è aumentata. I miei costi per dipingere l’interno di una casa sono circa $1,50 a $2,00 per piede quadrato. Per una casa di 1.500 piedi quadrati, costa circa 2.200 dollari per dipingere l’interno. Questo include dipingere l’assetto bianco e le pareti di un colore diverso come il beige o il grigio.

L’esterno di una casa costa di più per dipingere perché la vernice è più costosa, più lavoro di preparazione è necessario e il tempo deve essere bello. Dipingere l’esterno di una casa può costare $3.00 al piede quadrato o più, a seconda della complessità e delle condizioni della casa. Se una casa ha una vernice scrostata, costerà molto di più raschiare e preparare la superficie per la nuova vernice. Se una casa ha una vernice a base di piombo, i costi possono essere molto di più a causa della preparazione e del lavoro di pulizia necessario per smaltire la vecchia vernice. Il vostro appaltatore o pittore deve essere certificato per rimuovere la vernice a base di piombo o possono affrontare enormi multe dal governo.

Quanto costa la pavimentazione?

Quando sostituisco la pavimentazione uso quasi sempre moquette per le zone giorno e vinile o piastrelle per le cucine e bagni. Se una casa ha il legno duro lo rifinisco, ma non aggiungo o sostituisco il legno duro a causa del costo. L’installazione di pavimenti in legno duro costa tre volte di più della moquette. Per me sostituire la moquette in una casa di 1.500 piedi quadrati costa circa $3.000 a $3.500 installati. Il vinile o le piastrelle costeranno altri 500-1.000 dollari per la cucina e i bagni. Questi costi sono per materiali di media qualità che sembrano belli e durano, ma non costano una fortuna.

Se una casa ha già il legno duro farò del mio meglio per rifinirlo, perché rifinirlo è più economico che installare un nuovo tappeto. Mi piace anche l’aspetto dei pavimenti in legno duro e gli acquirenti li amano. Posso rifinire una casa di 1.500 piedi quadrati che è per lo più in legno duro per circa $2.000.

Utilizzeremo anche pavimenti in laminato o in vinile ora che la qualità è migliorata e dura se installata correttamente.

Quanto costano le luci?

Un altro grande aggiornamento di una casa è la sostituzione delle luci e degli impianti idraulici. Una casa con luci nuove di zecca, maniglie delle porte e rubinetti che corrispondono tutti, può trasformare una casa. Mi piace usare il bronzo antico, ma abbiamo anche usato il nichel spazzolato. Le lampade sono a buon mercato come 2 per 20 dollari per una camera da letto di base e le luci del bagno. Un bel lampadario può essere acquistato per meno di 150 dollari così come un bel ventilatore da soffitto. Le maniglie delle porte sono $20 o meno a seconda dello stile e i rubinetti vanno da $35 a $150. Per un’intera casa, è possibile sostituire le luci, le maniglie delle porte e i rubinetti per circa 1.200 dollari installati.

Quanto costano gli elettrodomestici?

Un altro modo per rendere una casa bella è aggiungere nuovi elettrodomestici. Noi mettiamo elettrodomestici in acciaio inossidabile nelle nostre case; posso avere una stufa per 500-600 dollari, una lavastoviglie per 300 dollari e un microonde per 250 dollari. Di solito non compro un frigorifero per i miei flips e per i miei affitti posso comprare elettrodomestici usati su Craigslist. Gli elettrodomestici fanno un’enorme differenza nell’aspetto di una cucina anche se i mobili sono datati.

Quanto costano le riparazioni cosmetiche?

Se fai tutto il lavoro menzionato sopra e il resto della tua casa è in forma decente, farà un’enorme differenza nell’aspetto e nella sensazione. Faccio quasi sempre tutte le riparazioni di cui ho parlato su ogni fix and flip. Con i miei affitti, di solito faccio la maggior parte di queste riparazioni, ma se una casa è in condizioni decenti posso cavarmela con meno. Ecco i costi totali per un aggiornamento cosmetico su una casa di 1.500 piedi quadrati:

Nuova vernice interna: $2.200

Nuovi pavimenti: $4.500

Nuovi infissi: $1,200

Nuovi elettrodomestici: $1,300

Costo totale: $9,200

Quando si ripara una casa costa quasi sempre più di quanto si pensi quindi preparatevi a spendere più di quello che calcolate. È molto raro che io spenda meno di $10.000 per ogni casa che riparo perché di solito ci sono molte piccole cose che devono essere riparate. I buchi nel muro a secco, le coperture delle prese, il paesaggio e molte altre cose aumentano i costi. È anche raro che io non abbia riparazioni più importanti da completare.

Quanto costano le riparazioni più importanti?

Le riparazioni sui miei flips e affitti variano dai cosmetici di base a una massiccia ristrutturazione. Qui ci sono altre riparazioni comuni che facciamo sulle case e il costo.

• Cucine: Non è così costoso come si potrebbe pensare sostituire una cucina. Posso sostituire una cucina di base, compresi gli armadietti, i piani di lavoro e il lavandino per 2.500 dollari in materiali o meno. Dopo aver aggiunto la manodopera è possibile sostituire una cucina per ben meno di $ 5.000.
• Bagni: I bagni possono essere lavori di ristrutturazione o una semplice sostituzione della vanità. Per un lavoro di sventramento completo, di solito posso ottenere il lavoro fatto per meno di $3.000. Per sostituire una vanità, una toilette e un bagno può essere fatto per meno di $1,000.
• Tetto: Ho un grande roofer che sostituirà il tetto su una casa di 1.500 piedi quadrati per circa $6.000.
• Elettrico: Le riparazioni elettriche possono variare molto in base a ciò che deve essere fatto. Riparazioni minori possono essere un paio di centinaia di dollari o grandi lavori di ricablaggio possono essere 5.000 dollari. È importante ottenere qualsiasi problema elettrico controllato per vedere quanto sono gravi.
• Impianto idraulico: L’impianto idraulico è simile a quello elettrico. Un lavoro minore può essere molto economico, ma per ri-piombare una casa può costare $5.000 o più.
• Fogna: Le linee fognarie possono essere molto costose da sostituire. Per fortuna non ho mai dovuto sostituirne una, ma sostituire una linea può costare dai 3.000 ai 10.000 dollari.
• Fondazione: La maggior parte delle riparazioni della fondazione non sono divertenti da affrontare. Ci sono molti problemi di assestamento, perdite d’acqua, problemi di classificazione o problemi strutturali. Se avete problemi di acqua nel seminterrato o nell’intercapedine potrebbe essere un problema di fondazione importante che è $10.000 o più o un semplice problema di classificazione che alcuni lavori di sporcizia risolveranno.
• Windows: Finiamo per sostituire un sacco di finestre perché compriamo sempre case più vecchie. Per le finestre in vinile di base, di solito mi vengono addebitati circa $300 a finestra dai miei appaltatori per il materiale e l’installazione.
• Porte: Sostituiamo anche molte porte interne. Le porte bianche a sei pannelli fanno sembrare una casa molto bella. Le porte sono di solito $100 a $150 per porta installata.
• Stucco e rivestimento: Raramente sostituisco il rivestimento di una casa, ma l’ho fatto in qualche occasione. Sto mettendo stucco nuovo di zecca su un fix and flip che sta costando circa 8.500 dollari per una casa di 1.250 piedi quadrati. Sostituire il rivestimento in legno è più economico, ma poi si deve dipingere il rivestimento in legno. È ancora possibile ri-side e dipingere una casa per meno di stucco nella maggior parte dei casi.
• Drywall/Sheetrock: Con le vecchie case, vedo un sacco di intonaco e cartongesso scadente. Un cartongesso nuovo di zecca fa sembrare una vecchia casa molto meglio di un intonaco irregolare e fatiscente. Su un recente flip, uno specialista di cartongesso ha chiesto circa 3.000 dollari per fare le pareti e i soffitti in tre stanze per un totale di circa 500 piedi quadrati.
• Forno/scaldabagno: Ho fatto installare un nuovo sistema di forno ad aria forzata per circa 5.000 dollari quest’anno. Per sostituire solo il forno è di circa $2.500 e uno scaldabagno circa $800.

Quanto spendo per le mie ristrutturazioni?

Sul mio più recente fix and flip che sta per essere messo in vendita, ho speso circa $18.000 sulla ristrutturazione. Questo includeva vernice interna ed esterna, nuova moquette, nuove porte, nuove finiture, alcuni lavori elettrici, alcuni nuovi muri a secco, spazzatura, lavori di giardinaggio e molte piccole riparazioni. Su un flip che sta per avere il lavoro iniziato, spenderò oltre 50.000 dollari per le riparazioni. Quella casa ha bisogno di nuovi impianti idraulici, nuova elettricità, nuova vernice ovunque, lavori di rivestimento, nuove finestre, nuove porte, nuovi muri a secco, nuovi bagni, nuova cucina, nuovi pavimenti, nuovi infissi, nuove finiture e altro ancora.

Dove compro i materiali per riparare le mie case?

Compro a Home Depot per la maggior parte dei materiali tra cui infissi, porte, finestre, maniglie, cucine, bagni, e tutte le piccole cose. Ho un account pro con Home Depot, che mi fa avere sconti enormi sui materiali che compriamo per i flips e gli affitti.

Conclusione

Riparare una casa non costa 50.000 o 100.000 dollari per riparazioni cosmetiche di base. Vedo in televisione ristrutturazioni di cucine che costano 50.000 dollari e non posso credere ai miei occhi e alle mie orecchie! Anche se si utilizzano materiali di fascia alta come contatori di granito e armadietti personalizzati non si dovrebbe spendere $ 50.000 su una cucina a meno che non è in un milione di dollari a casa. Le riparazioni possono aggiungere rapidamente sulle ristrutturazioni e mi aspetto sempre circa $ 5.000 in più nei costi che ho intenzione di spendere a causa di incognite. Trovare un grande appaltatore, assicurarsi che l’appaltatore fa il loro lavoro e negozio intorno per i migliori prezzi per mantenere i costi verso il basso. Ricordate che questi costi sono quelli che pago per riparare le case nella mia zona. Se vivete in una città costosa, i vostri costi possono essere significativamente più alti.

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