Uma das questões mais intrigantes que os consumidores do Texas enfrentam ao tentarem documentar uma transferência imobiliária é decidir que tipo de escritura de transferência é apropriado para usar. Por gerações, conselheiros bem-intencionados têm conduzido seus questionadores de forma incógnita, repetindo um mantra bem circulado, mas extremamente impreciso: Para transferir o título de propriedade para um imóvel, o vendedor deve dar ao comprador uma escritura de desistência, muitas vezes pronunciada de forma equivocada, uma escritura de reclamação rápida ou uma escritura de reclamação rápida. Em inúmeras ocasiões, os consumidores têm contactado o meu escritório solicitando tal documento, alegando que o gabinete do funcionário do condado no tribunal os aconselhou a utilizar este documento. E o mau conselho não se limita apenas ao público que não é advogado. Muitos, muitos advogados de divórcio e advogados de sucessões submetem rotineiramente os seus clientes a potenciais problemas de título, incluindo escrituras de desistência no seu produto de trabalho. Como tal desinformação e mau uso se tornou tão difundido é um mistério; entretanto, a lei do Texas é muito clara que, na maioria dos casos, uma ação de desistência não é apropriada e pode levar a problemas futuros.
No Texas, existem basicamente quatro tipos principais de ações: uma ação de garantia geral, uma ação de garantia especial, uma ação sem garantia e uma ação de desistência. As diferenças entre elas são profundas, e o tipo utilizado continua a afetar ambas as partes bem após a transferência.
Mas voltando ao básico. A fim de validamente transmitir o título de propriedade a um imóvel no Texas, um outorgante deve executar uma escritura para o imóvel em frente a um notário público. A escritura deve ser apresentada e aceita pelo concedente, e deve ser arquivada no cartório do condado para que o público seja notificado da transferência. A não apresentação da escritura pode sujeitar o imóvel a reclamações futuras por outras partes.
A maior parte das vezes, o concedente fornece uma escritura de garantia geral. Este princípio básico da lei imobiliária do Texas serve para transferir o título de propriedade para o cedente, e contém uma garantia total de título, pela qual o cedente garante ao cedente que o título da propriedade está livre e livre de quaisquer outras reivindicações. Obviamente, tal escritura, contendo amplas garantias de título, fornece a melhor proteção para o cessionário.
No entanto, em certas situações, o cessionário pode não se sentir confortável em fazer garantias tão amplas a um cessionário. Talvez eles não estejam certos sobre o status do título antes de sua propriedade, ou preferem que o cessionário confie no seguro do título fornecido por uma empresa de títulos para cobrir quaisquer questões de títulos passados. Nesses casos, o concedente pode optar por fornecer apenas um título de garantia especial. Apesar das implicações do seu nome, um título de garantia especial é na verdade mais limitado do que um título de garantia geral, na medida em que garante que o título é livre e claro de outras reivindicações apenas durante o período de tempo da propriedade do concedente. Uma escritura de garantia especial não oferece qualquer protecção para reclamações que surjam antes da propriedade do cedente.
Se, por qualquer razão, um cedente não se sentir confortável em fazer qualquer garantia de título, uma escritura sem garantia pode ser preparada. No entanto, tal documento não é aconselhado, e o concedente aceitaria tal escritura apenas como último recurso. Este tipo de escritura é tipicamente usado para esclarecer problemas de títulos passados, como por exemplo, herdeiros recentemente encontrados na cadeia de títulos que nem sequer tinham conhecimento do seu interesse na propriedade.
A última escritura de desistência não é de todo uma escritura, na medida em que tecnicamente, não transmite nada. Ao invés disso, é mais uma liberação do que qualquer outra coisa. Ao executar uma escritura de quitclaim, o signatário está de fato liberando, ou renunciando a qualquer reivindicação de título ao cessionário. Esta renúncia é semelhante a “deixar de lado”; não equivale de forma alguma a uma transmissão ou transferência de título real. Por esta razão, a maioria das empresas de títulos não credenciará os atos de renúncia encontrados em uma cadeia de títulos, e ações corretivas devem ser tomadas antes que uma venda de propriedade possa ser fechada.
Uma pessoa que deseja tomar a propriedade é bem aconselhada a evitar a tão recomendada “quick-claim”, e exigir, em vez disso, um ato de garantia real do cedente. Isto, juntamente com uma apólice de seguro do título emitido por uma companhia de títulos respeitável que realizou uma busca completa dos registros do título da propriedade, fornece ao concedente a maior segurança, facilitando muitos anos felizes de propriedade imobiliária.
Contacto Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin é um AV Pre-eminente advogado, Conselho -Certificado em Direito Imobiliário Residencial pelo Conselho de Especialização Jurídica do Texas. O Sr. Rattikin tem prestado serviços jurídicos transacionais a clientes em todo o Estado do Texas por mais de 28 anos, enfatizando o direito imobiliário, comercial e de títulos. O Sr. Rattikin continua a definir novas fronteiras jurídicas através da sua incorporação de tecnologia para melhorar a experiência advogado-cliente, como evidenciado pelos sites inovadores do seu escritório www.rattikinlaw.com e www.texaslegaldocs.com.
