O que você precisa saber sobre as diretrizes do índice de endividamento para empréstimos para habitação VA? Aqueles novos empréstimos hipotecários ou empréstimos à habitação VA em geral logo aprendem que não são apenas as suas pontuações FICO que determinam se você se qualifica ou não financeiramente para uma hipoteca; o seu rácio de endividamento também desempenha um grande papel na decisão do credor de aprovar ou negar uma hipoteca.
Orientações de Verificação de Renda VA
O credor deve primeiro determinar o que é a renda verificável de um candidato a empréstimo VA. Isto significa que a renda usada no cálculo do seu rácio de endividamento deve satisfazer os critérios VA por ser estável e provável que continue.
Isso significa que alguma renda pode não se qualificar e esses rendimentos serão deixados de fora do rácio para fins de qualificação do empréstimo. Se você ganhar rendimentos não tradicionais, como vendas a retalho online como trabalhador independente, por exemplo, esses rendimentos teriam de mostrar ao credor um padrão de estabilidade ao longo do tempo.
O que deve ter em mente a este respeito? Os padrões da financiadora variam, e embora haja algumas diretrizes específicas no VA Lender’s Handbook (VA Pamphlet 26-7), também há variáveis que podem afetar sua transação. O principal a lembrar sobre a renda verificável é que o credor deve ser capaz de determinar sua renda é confiável e provável que continue.
Alguns tipos de renda contam, mas somente após você ter ganho por um determinado período de tempo. Se você não tiver ganho rendimentos de comissões durante 24 meses consecutivos, por exemplo, as comissões podem não contar para o seu rácio DTI. Se você é autônomo há menos de dois anos, isso também pode se aplicar a esses rendimentos.
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Sua Dívida
Como renda, algumas de suas dívidas contam para o seu índice de endividamento, e algumas não contam. Suas despesas de casa contam, seus cartões de crédito contam, e seus empréstimos pessoais e outras formas de crédito comercial contam para o seu índice de endividamento. Contas de serviços públicos contam, pensão alimentícia e alimentos contam (embora estes itens possam não aparecer em seus relatórios de crédito), e despesas com cuidados infantis contam.
Ações de cobrança são contadas se resultarem em um pagamento mensal. Os prémios do seu seguro de saúde podem não ser contados, a sua conta de mercearia provavelmente não será analisada, etc. Alguns desses fatores variam dependendo da lei estadual e outras variáveis.
Cálculo da Relação DTI
Renda verificável é essencialmente sua maior dívida por mês dividida pela sua renda mensal verificável. Os números resultantes são convertidos em uma porcentagem. Quanto maior a porcentagem, mais difícil será para o seu credor justificar a aprovação do empréstimo hipotecário.
O credor pode fazer estes cálculos com e sem o fator de pagamento da nova hipoteca; é o cálculo DTI que inclui a obrigação hipotecária mensal proposta que os mutuários devem estar mais preocupados.
O que as regras do empréstimo VA dizem sobre o seu rácio de endividamento
O folheto VA 26-7 aconselha o seu mutuante VA participante que o cálculo DTI não deve “automaticamente desencadear a aprovação ou rejeição de um empréstimo”. O seu credor é instruído a considerar o DTI associado a “todos os outros fatores de crédito”. Isso significa que mesmo que o seu DTI seja considerado alto, você pode não estar automaticamente fora das opções de aprovação de empréstimo VA ou refinanciar a aprovação do empréstimo.
Como é alto demais?
A sua taxa de endividamento, calculada com o pagamento da hipoteca projetada caso o seu pedido de empréstimo VA seja aprovado, é basicamente a forma do credor determinar se você pode ou não, realisticamente, pagar o novo empréstimo.
Mas muitos mutuários chegam ao processo de empréstimo VA com “factores compensadores” tais como grandes reservas de dinheiro, a capacidade de fazer um adiantamento ou um adiantamento maior dependendo das circunstâncias, e mais.
Dívida Máxima à Renda e Factores Compensadores
Essa é uma razão pela qual um DTI mais elevado não é a barreira para a aprovação do empréstimo que você pode esperar (pelo menos em certos casos). Mas em geral, se o seu rácio de endividamento for igual ou superior a 41%, o seu crédito será analisado com mais cuidado e você pode exigir que esses factores compensatórios (que podem incluir ter uma grande quantidade de rendimento discricionário remanescente após as suas obrigações mensais serem cumpridas) se aproximem da aprovação do empréstimo.
Alguns mutuários podem ser elegíveis para uma hipoteca mesmo com um DTI de 50% se tiverem rendimentos residuais ou outros factores compensadores.
Crédito e Dívida
Quanto mais dívida tiver, mais risco de crédito pode ser – pelo menos aos olhos do mutuante. Se você também tiver uma pontuação de crédito mais baixa ou um histórico de pagamento malicioso, a combinação destes fatores pode levar a que seu empréstimo seja negado.
Mas aqueles dispostos a passar algum tempo extra trabalhando em seus rácios de crédito e dívida geralmente têm um tempo melhor quando estão prontos para submeter um pedido de empréstimo hipotecário a um credor VA participante. Aqui estão alguns fatos sobre como dedicar algum tempo extra para trabalhar no seu rácio de endividamento:
- Todas as aprovações de empréstimos hipotecários dependem de uma combinação de pontuações FICO, histórico de pagamento de empréstimos e rácios de endividamento.
- Com base no acima exposto, nenhum mutuário deve confiar apenas nas pontuações de crédito ao rever suas finanças para determinar a solvência pessoal.
- Mutuários que ativamente diminuem a quantidade de dívida total que carregam irão melhorar suas próprias pontuações FICO ao longo do tempo ao fazê-lo.
- Reduzir os saldos dos seus cartões de crédito abaixo de 50% (30% é melhor) melhora simultaneamente a sua pontuação de crédito E melhora o seu rácio de endividamento.
- A forma mais fiável de reparar o seu crédito antes de uma hipoteca VA é estabelecer 12 meses ou mais de pagamentos a tempo em TODAS as obrigações financeiras, reduzir os saldos do seu cartão de crédito, e evitar a obtenção de novos créditos entretanto.
Se o seu DTI for demasiado elevado quando estiver a pensar em submeter o seu pedido de empréstimo VA, considere esperar mais algum tempo para reduzir os seus saldos. Alguns mutuários não podem poupar o tempo de espera extra por uma razão ou outra; nesses casos, é melhor perguntar ao seu credor quanto empréstimo você poderia se qualificar sob seus cálculos atuais do DTI e proceder a partir daí.
Joe Wallace é um 13-ano veterano da Força Aérea dos Estados Unidos e ex-repórter do Air Force Television News
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