Contratação de um profissional para trabalhos de remodelação da casa pode ser um processo frustrante para um proprietário de casa. É provavelmente raro para você lidar com contratos de conserto ou construção de casas em grande escala, mas você está enfrentando um empreiteiro que provavelmente emite vários contratos desse tipo a cada semana. Com esta disparidade na experiência, é fácil sentir que o baralho está empilhado contra você enquanto você avalia e negocia contratos com um profissional. Mas você pode rapidamente ganhar confiança aprendendo o básico das duas maneiras pelas quais os empreiteiros profissionais estimam custos ao criar contratos: propostas de preço fixo (também conhecidas como propostas de licitação), e propostas de estimativa.
Compreender as propostas de preço fixo
Uma proposta de preço fixo é aquela em que o empreiteiro vê a situação, avalia a quantidade de trabalho e materiais que são necessários e, em seguida, faz um único preço fixo para completar o trabalho. Esse tipo de proposta também é chamado de proposta de oferta ou proposta de preço com tudo incluído.
A proposta de preço fixo é quase sempre o que é usado com projetos menores. A ocasional reparação pontual ou pequenos projectos de remodelação, tais como instalação de aquecedores de água, reparação de máquinas de lavar loiça, ou mesmo instalação de pavimentos, é suficientemente simples para que seja bastante fácil para um empreiteiro prever os seus próprios custos e cotar uma proposta plana para a obra.
Esteja ciente, no entanto, que os contratos baseados numa proposta de preço fixo continuarão a incluir uma taxa de contingência incorporada que protege a margem de lucro do empreiteiro. Muitas vezes essa contingência é conhecida apenas pelo empreiteiro. Ela corresponde a uma majoração extra que permite ao contratante proteger o seu lucro mesmo que circunstâncias imprevistas cheguem. Por exemplo, um pintor de interiores que tenha contratado sob uma proposta de preço fixo pode perceber que calculou mal a quantidade de tinta necessária. Em vez de cobrar ao proprietário uma taxa extra pela despesa adicional, o pintor absorve o custo através da taxa de contingência incorporada na proposta.
Esta contingência representa uma parte normal, mesmo necessária, de fazer negócios como empreiteiro. Se a contingência não for utilizada, isto se torna essencialmente um lucro adicional para o empreiteiro. Não há nada de ilegal ou antiético neste arranjo, embora faça sentido para você ficar de olho nos materiais que estão sendo usados na obra. A proposta e o contrato irão discriminar os materiais a serem utilizados, e qualquer degradação nos materiais deve ser discutida e aprovada pelo proprietário da obra. Você terá a oportunidade de ver e fazer escolhas sobre os materiais e deverá ser consultado sempre que forem necessárias alterações.
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Propostas de preço fixo (licitação) garantem um trabalho específico por um preço específico, tornando o processo simples e dando-lhe maior tranquilidade.
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Se os custos do projeto aumentarem, o empreiteiro irá, até certo ponto, absorvê-los com a contingência. É por isso que a oferta é por vezes referida como uma oferta com tudo incluído. O proprietário não está a aceitar o risco de itens de exclusão menores. Sabendo que os custos do projecto não são susceptíveis de sair de controlo, pode desenvolver melhor o seu orçamento.
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As propostas de licitação são as mais comuns e, portanto, podem ser o tipo de proposta mais confortável para muitos proprietários.
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Há um limite para custos inesperados que podem ser cobertos pela contingência. Por exemplo, não se pode esperar que um empreiteiro de pavimentos repare vigas de pavimentos se se descobrir que estão em mau estado. O empreiteiro fará isso como um projeto separado através de uma ordem de mudança, ou você tem a opção de contratar outra pessoa para fazer o trabalho.
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Um empreiteiro pode ser motivado a comprar os materiais menos caros e contratar os subempreiteiros menos caros. Embora barato nem sempre se traduza em qualidade inferior, às vezes se traduz. Na verdade, o termo empreiteiro-grade (ou construtor-grade) é amplamente usado para se referir a materiais de construção minimamente aceitáveis e baratos.
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Propostas de preço fixo tornam mais difícil a comparação entre diferentes empreiteiros porque os itens podem ser listados de forma diferente.
Entendendo as Propostas de Estimativa
Em uma proposta de estimativa, cada atividade e material de trabalho do projeto é listado em detalhes minuciosos. O usuário é faturado pelos materiais utilizados, horas reais trabalhadas e trabalho realizado por subcontratados. A taxa do empreiteiro é expressa na forma de uma porcentagem do custo do projeto. Esse tipo de contrato também é chamado de contrato de tempo-material ou custo+.
Esses contratos são os mais transparentes, uma vez que o usuário verá muito claramente quanto lucro o empreiteiro está obtendo, mas esses contratos podem ser muito grandes e complicados, uma vez que podem listar centenas de diferentes partidas individuais. Nada será deixado de fora – nem mesmo periféricos como banheiros portáteis, contentores de lixo, licenças e coleta de lixo.
Propostas de estimativa são características de projetos de maior escala como adições ou construção de casas. De fato, devido à complexidade desses projetos, seria quase impossível emitir uma proposta de preço fixo para esses trabalhos.
Ao avaliar estimativas de diferentes empreiteiras (o conselho padrão é solicitar três propostas), esses tipos de contratos podem ser mais fáceis de comparar, uma vez que os itens devem coincidir, um por um.
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Como proprietário, você pode preferir um faturamento que identifique claramente o tempo e os materiais de trabalho, uma vez que não há nada protegido por uma taxa de contingência. Você pagará apenas pelo trabalho realizado e pelos materiais utilizados – mais uma porcentagem definida de majoração para o empreiteiro.
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Se você gosta de ter um controle mais próximo sobre um projeto, este tipo de contrato é melhor para você.
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Um empreiteiro tem menos incentivo para comprar materiais e subempreiteiros de menor preço. Um empreiteiro pode escolher um subcontratado de preço mais elevado em vez de um de preço mais baixo simplesmente porque gosta de trabalhar com um sobre o outro.
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Este tipo de contrato vem com algum risco, uma vez que é fácil para os custos se espiralarem devido a circunstâncias imprevistas. Um proprietário precisa estar disposto a oferecer um envolvimento prático para controlar os custos.
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Porque a taxa do empreiteiro é considerada a partir do custo do projeto, ele está disposto a ganhar mais dinheiro se os custos forem mais altos.
