O que acontece se um inquilino rompe o contrato de arrendamento antes de se mudar?

Atualizado em Setembro de 2020

Quando um inquilino muda de ideias sobre o arrendamento antes de se mudar, o que é que isso significa para si, para o inquilino e para o imóvel arrendado? Talvez o inquilino tenha sido notificado de uma transferência de emprego, tenha encontrado uma emergência familiar, ou simplesmente tenha ficado com medo de se mudar para a sua propriedade alugada.

No nosso podcast, discutimos um exemplo real da vida de um inquilino que quer quebrar o contrato de arrendamento antes de se mudar. Você pode sintonizar para ouvir como essa história progrediu.

É importante para o locador documentar tudo, especialmente a carta de rescisão antecipada. Você vai precisar desta documentação para acompanhar e controlar quanto dinheiro fica preso nesta situação, e você pode precisar dos documentos se você acabar indo a tribunal por causa de qualquer desacordo.

Não importa quais as circunstâncias, às vezes os inquilinos mudam de idéia sobre ocupar uma unidade mesmo antes de se mudar para cá.

Saiba o que ambos são legalmente obrigados a fazer quando esta situação incomum ocorre para que você possa minimizar o impacto financeiro.

Você pode pegar uma cópia gratuita da nossa carta de rescisão antecipada aqui.

Uma Tabela de Conteúdo para Locatários que Quebram o Arrendamento Antes da Mudança

• O que acontece quando um Locatário quebra o Arrendamento Antes da Mudança?
• Atenant Breaking A Lease Before Moving In: As suas opções
• É para isto que servem os depósitos de segurança
• Pode sair de um contrato de arrendamento dentro de 3 dias?
• Pode sair de um contrato de arrendamento dentro de 3 dias?
• Precisa de um contrato de arrendamento antes de se mudar para cá

O que acontece quando um inquilino quebra um contrato de arrendamento antes de se mudar para cá?

Após a assinatura do contrato de arrendamento, o senhorio e o inquilino celebraram um contrato juridicamente vinculativo, quer o inquilino ocupe ou não a unidade.

Se um inquilino assinou um contrato de arrendamento mas mudou de ideias quanto à mudança, deve tratar a notificação como a sua intenção de quebrar o contrato de arrendamento.

Aqui está o que precisa de fazer quando isso acontece:

1. Ask For Documentation
   Ask the tenant to provide a written 30-day notice for your records that they will be breaking the lease.
2. Explain Next Steps
   Explique ao inquilino que ele é legalmente responsável pelo aluguer de todo o contrato de arrendamento; no entanto, tentará voltar a alugá-lo o mais depressa possível como parte do esforço de boa-fé exigido pela maioria dos estados. O inquilino é responsável pelo pagamento do aluguer até que a sua propriedade seja novamente alugada, quer estejam fisicamente presentes na unidade ou não.
3. Tente encontrar um novo inquilino
   A maioria dos estados requer um esforço de boa fé da sua parte para encontrar um novo inquilino. Isto significa que deve começar a comercializar o imóvel imediatamente e assinar um novo contrato de arrendamento com um novo inquilino o mais rápido possível.

Após ter um novo contrato de arrendamento em vigor, o contrato de arrendamento antigo já não é válido. Mesmo que o inquilino tenha assinado um contrato de arrendamento mas nunca se tenha mudado, recomendamos a assinatura de uma carta de rescisão antecipada com o antigo inquilino. Isto irá assegurar que os termos desta rescisão estão claramente documentados.

Carta de Rescisão do Arrendamento Inicial

Carta de Rescisão do Arrendamento Inicial é um adendo a um contrato de arrendamento que é assinado por ambas as partes. Esta carta declara que o contrato de arrendamento será considerado nulo e sem efeito a partir de uma data específica. Deve também incluir detalhes de quaisquer taxas devidas e como serão cobradas.

Esta carta servirá como documentação legal para o fim do contrato de arrendamento. Se o locatário não pagar as taxas devidas, esta carta será útil para a cobrança de qualquer renda e taxas em atraso. Qualquer gestor de propriedade empregado pode ajudar com este processo, mas também temos uma carta de exemplo útil.

Updating Your Standard Lease For Termination

Se estiver preocupado com um inquilino a desistir antes de se mudar, pode ser uma boa ideia certificar-se de que o seu contrato de arrendamento padrão tem uma cláusula de rescisão clara. Esta cláusula pode cobrir o que acontecerá se o locatário quiser desistir do contrato de arrendamento mais cedo.

Usualmente, estas cláusulas permitem aos locatários pagar um valor específico como taxa de rescisão. Uma vez que paguem esta quantia, podem ser considerados livres da obrigação de pagar qualquer renda futura, mas ainda assim devem qualquer renda que esteja de volta, a menos que outro acordo seja organizado.

Inquilino que quebre um contrato de arrendamento antes de se mudar: Suas Opções

Embora o processo passo-a-passo dado acima seja o procedimento padrão que pode ser seguido quando um inquilino quer sair antes de se mudar, você tem outras opções. Em última análise, cabe a você decidir qual opção se adapta à sua situação.

Follow Standard Protocol

A primeira coisa que você pode fazer é seguir o protocolo padrão:

1. Ask para uma carta de rescisão antecipada.
2. Explicar que eles ainda são responsáveis pelo aluguel, mas você fará o seu melhor para encontrar um novo inquilino o mais rápido possível.
3. Recolha o aluguer até encontrar um novo inquilino (ou aplique o depósito de segurança como legalmente permitido).

A maioria dos estados exige que os senhorios façam o seu melhor para encontrar um inquilino o mais rapidamente possível; deve fazer um esforço de boa fé para o fazer.

Se o imóvel alugado com o qual está a lidar foi difícil de alugar ou se fez muitas concessões para alugar a este inquilino, é melhor seguir este protocolo. Este protocolo segue simplesmente o contrato que você e o inquilino assinaram. Ele garante que você não vai perder financeiramente. Embora possa parecer duro, o inquilino assinou o contrato legal assim como você.

Allow An Early Termination

O seu contrato de arrendamento permite a rescisão antecipada? Se sim, seu inquilino tem o direito de usar essa cláusula de rescisão antecipada a qualquer momento, desde que siga o protocolo descrito no contrato de locação.

Se quiser sair de um contrato de locação de apartamento antes de se mudar, por exemplo, poderá ver claramente como fazer isso em seu contrato de locação.

Usualmente, isso significa que precisará pagar alguma taxa para terminar o contrato de locação antecipadamente, e também poderá ser necessário perder o depósito de segurança. Uma vez que a rescisão tenha ocorrido, ambas as partes podem continuar com seus negócios como de costume.

Permita-lhes sair mais cedo

Se você estiver em uma posição em que possa fazê-lo, geralmente é mais fácil terminar o contrato de arrendamento sem lutar pelo aluguel do que prosseguir com a cobrança do aluguel de um inquilino não disposto a isso. No entanto, cada situação é diferente, portanto você precisa ter cuidado ao fazer essa escolha.

Tenantes que conseguem um emprego em uma nova cidade, perdem seus empregos e não podem fazer aluguel, ou estão em uma situação de mudança fora de seu controle, podem não conseguir continuar pagando aluguel. Ao invés de se agarrar à esperança de que eles serão capazes de encontrar dinheiro para pagar o aluguel, geralmente é melhor cortar suas perdas e seguir em frente.

Se ambas as partes concordarem, é legal terminar o contrato de locação a qualquer momento. Você pode decidir fazer esta escolha se achar que não vai prejudicar muito o seu negócio.

É Para Isto Que São os Depósitos de Segurança

O depósito de segurança (geralmente igual a dois ou três meses de renda) é feito para situações como esta – para o compensar em caso de renda não paga.

Porque a maioria dos senhorios exige que os inquilinos paguem o depósito de segurança ao mesmo tempo que o aluguer é assinado, pode ajudar a colmatar a diferença de rendimentos entre os primeiros meses de aluguer do seu inquilino.

Se você tiver recolhido o depósito do inquilino, você e o inquilino têm duas opções:

1. Aplique o depósito de segurança para arrendamento
   Você o mantém, aplica o depósito de segurança para o arrendamento devido até que o imóvel seja alugado novamente, e depois envia a parte não utilizada de volta para o inquilino. O inquilino não paga renda, a menos que a renda devida exceda o depósito total. Este caminho é arriscado porque pode ser difícil cobrar ou processar o aluguel do inquilino após o esgotamento do depósito de segurança.
2. Colher o aluguel separadamente
   Você o coloca de lado e o inquilino paga o aluguel a cada mês até que o imóvel seja alugado novamente. Em seguida, você envia o depósito de volta na totalidade, uma vez que não haverá quaisquer danos à unidade desocupada. Esta rota é mais segura para si porque o inquilino tem o incentivo para pagar o aluguer de forma a obter o depósito de segurança de volta completo. Se o inquilino falhar, você pode deduzir o aluguel do depósito de segurança de qualquer maneira.

Lembrar, no entanto, que as leis locais ou estaduais podem ter um efeito sobre se você pode ou não usar o depósito de segurança desta maneira. Quebrar o contrato de arrendamento normalmente permite ao proprietário manter o depósito de segurança, mas existem algumas áreas onde as regras sobre depósitos de segurança são incrivelmente rígidas.

É sempre uma boa ideia verificar duas vezes as suas leis antes de usar o depósito de segurança para cobrir qualquer coisa, excepto os danos causados à propriedade.

Você pode recuar de um arrendamento dentro de 3 dias?

Quando o inquilino não obtém o reembolso imediato do seu depósito ou quer dar-lhe um adiantamento quando você se mantém firme na responsabilidade do aluguer, pode invocar um “direito de rescisão”

Refere-se a uma lei de protecção do consumidor que exige que os mutuantes financeiros permitam aos mutuários recuar num empréstimo em determinadas circunstâncias após três dias.

Felizmente para o inquilino, este direito não se relaciona de forma alguma com contratos de aluguer e propriedades de aluguer.

Se o inquilino tentar convencê-lo desta política, vá em frente e desmistifice a noção de que existe o direito de rescindir ou cancelar um contrato de arrendamento no prazo de três dias.

O inquilino rompe o contrato de arrendamento antes de se mudar para o imóvel

Pode o senhorio manter o depósito de segurança se um inquilino desistir?

Na maioria dos casos, o senhorio pode manter o depósito de segurança se um inquilino desistir. Os termos exatos de se isso é possível ou não dependerá de duas coisas:

• O que está escrito no contrato de arrendamento
• O que as leis estaduais e locais dizem sobre depósitos de segurança

Se as leis locais permitem que você use o depósito de segurança para cobrir o aluguel não pago se o inquilino recuar antes de se mudar, você deve considerar escrever isso no seu contrato de arrendamento padrão. A inclusão no contrato específico que você e o seu inquilino assinam tornará mais fácil explicar isto ao seu inquilino caso esta situação ocorra.

No entanto, se você mora em algum lugar onde o depósito de segurança nunca poderá ser usado para cobrir o aluguel, ele terá que ser devolvido ao inquilino na sua totalidade uma vez que o período do contrato de arrendamento tenha terminado. Se você se encontrar nesta situação, é provável que precise ir ao tribunal civil para resolver o não pagamento do aluguel e o abandono da propriedade.

De lá, um juiz pode aconselhar como proceder à cobrança do aluguel e o que fazer com um depósito de segurança.

A quebra de um arrendamento prejudica o crédito do inquilino?

Os inquilinos que forem pegos em uma situação complicada podem estar preocupados se a quebra do arrendamento afetará ou não o seu crédito. Alguns podem recorrer a você para obter conselhos. Embora você deva indicá-los a um especialista financeiro para obter informações, é bom saber o básico.

Se um inquilino desistir e não pagar renda após assinar um contrato de arrendamento, ele ainda é responsável por qualquer renda não paga. O locador pode entrar com um processo para obter o aluguel de volta. Se ganhar o processo, pode então passar a dívida para uma agência de cobranças. Dívidas não pagas que passam por uma agência de cobranças podem ter um efeito na pontuação de crédito.

Ultimamente, isto significa que o crédito de um inquilino pode ser afetado pelo cancelamento de um contrato de locação se ele não cumprir uma resolução acordada com o locador ou não pagar suas dívidas.

Pode um inquilino mudar de idéia antes de assinar um contrato de locação?

Embora seja frustrante, um inquilino pode mudar de idéia a qualquer momento antes de assinar um contrato de locação. Até que o contrato seja assinado, não há nada que os obrigue a alugar o imóvel, e eles não podem ser obrigados a fazê-lo.

Se um inquilino já tiver pago uma caução antes de mudar de ideias, você deve pagar-lhes isto na totalidade se eles não assinarem o contrato de arrendamento. Não havia um acordo em vigor, então dar-lhe o depósito de segurança antecipadamente foi um erro da parte deles, mas seria questionável manter este dinheiro.

Após terem assinado um contrato de arrendamento, mas não querem mudar-se, no entanto, está dentro dos seus direitos prosseguir com a cobrança do aluguer de alguma forma.

Alterar a mudança

Quando o seu inquilino quiser rescindir o contrato de arrendamento antes de ocupar a propriedade arrendada, pode trabalhar com ele para minimizar o impacto financeiro para ambos.

Como senhorio, tem o direito de manter a caução, e tem o direito de cobrar o aluguer até a unidade voltar a arrendar. No entanto, é seu dever minimizar o tempo que leva a alugar de novo e encontrar um inquilino substituto.

Por mais frustrante que esta situação possa ser, é sempre uma boa ideia tentar manter as coisas em movimento para um novo inquilino, em vez de esperar que o inquilino anterior lhe pague de volta. Tal como acontece com muitos alugueres em atraso, pode ser muito difícil de cobrar. Foco no futuro tanto quanto possível.

O senhorio telefona para um inquilino que queria quebrar o contrato de arrendamento com antecedência

No nosso podcast “RentPrep For Landlords”, mergulhamos em diferentes questões que os senhorios chamam a nossa empresa de.

No episódio 164, discutimos uma conversa em que um senhorio tinha um inquilino que queria quebrar o contrato de arrendamento com antecedência. Confira este episódio se quiser saber mais!

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