Os Riscos de Financiamento de Imóveis em Multidão para Investir

O financiamento de imóveis em multidão está se tornando cada vez mais uma alternativa popular aos REITs para investidores individuais que buscam exposição imobiliária. Como vimos na queda do mercado acionário em março de 2020, os REITs negociados publicamente diminuíram ainda mais do que as ações. Mas há riscos de crowdfunding imobiliário para se ter consciência.

Os argumentos a favor do crowdfunding imobiliário são tipicamente os seguintes:

• Os seus negócios proporcionam retornos ajustados de risco mais elevados
• Os activos de crowdfunding não estão relacionados com os mercados de acções e são portanto mais estáveis que os REITs.
• Os investidores podem investir mais precisamente em certos estados e tipos de imóveis, por exemplo multi-família, espaço comercial de escritórios, dívida, capital próprio
• As taxas são geralmente inferiores às dos fundos imobiliários privados
• Os imóveis comerciais e as propriedades multi-familiares têm tido um desempenho melhor que os residenciais

É porque acredito que há um valor tremendo no coração da América (cidades não costeiras onde os preços estão a abrandar). As avaliações são muito mais baratas e as rendas líquidas são muito mais altas.

Mas apesar da minha bravura, vamos falar sobre os riscos que todos devemos estar cientes. Não há retornos de investimento garantidos exceto para retornos em CDs, mercados monetários, tesouros e pagamento de dívidas.

Real Estate Crowdfunding Risks

Real Estate Crowdfunding Risk #1: Limitações da due diligence

A maioria dos sites de crowdfunding visam diretamente investidores individuais que não são especialistas em investimentos imobiliários comerciais ou finanças em geral. A questão é que sem estas competências especializadas, como é suposto então avaliar correctamente um determinado negócio num website de crowdfunding imobiliário? É simplesmente impossível. Portanto, você deve colocar sua fé na plataforma de crowdfunding funding imobiliário para avaliar corretamente cada negócio.

E mesmo que você seja um especialista e compreenda o investimento imobiliário, na maioria das vezes lhe faltará conhecimento do mercado local para tomar decisões de nível de propriedade. Os investidores imobiliários precisam se especializar para uma determinada região ou cidade para realmente conseguirem identificar os melhores negócios. Você certamente não será capaz de realizar due diligence de boa qualidade em um edifício de escritórios localizado em Denver se você reside em Dallas e tem conhecimento limitado do mercado de Denver.

Por outro lado, ao investir em REITs, você não precisa fazer nenhuma decisão de investimento no nível da propriedade. Você investe diretamente em uma carteira bem diversificada e os gestores profissionais então tomam conta das decisões de investimento imobiliário subjacentes.

Below é o funil Fundrise onde apenas 5% dos negócios são aprovados para investimento em sua plataforma. O risco mais óbvio é simplesmente a fraude, que o patrocinador não é quem diz ser e que vai roubar o seu dinheiro. É por isso que eu me encontrei proativamente com pessoas da Fundrise para olhá-las nos olhos, ouvir o “porquê” delas e fazer uma avaliação adequada. Eles também são baseados em SF como eu.

Real Estate Crowdfunding Risk #2: Unsecured Investment

Real estate crowdfunded investments are generally unsecured investments, meaning that if, say, if, the platform were to go under, investors could lose their capital. Embora a maioria dos investidores esteja ciente do risco, a natureza da segurança dos investimentos pode estar mudando, e os advogados dizem que os investidores devem estar atentos a esse ponto.

A solução para uma plataforma de crowdfunding imobiliária como a Fundrise afundar é a contratação de um banco terceiro que atua como custodiante de todos os ativos. Por exemplo, a Pershing tem mais de um trilhão de ativos geridos e não vai a lugar algum, mesmo que uma plataforma REC o faça.

No mínimo com o crowdfunding imobiliário, se há tempos conturbados, há o ativo imobiliário subjacente que pode ser trabalhado, ao contrário de emprestar dinheiro às pessoas via P2P.

Real Estate Crowdfunding Risk #3: Lack of Understanding

Investidores precisam entender os diferentes tipos de riscos associados ao investimento em ações versus dívida e os diferentes tipos de opções de investimento sob cada um desses guarda-chuvas. O capital próprio é mais arriscado no sentido de que você poderia perder todo o seu dinheiro mais facilmente do que com dívidas.

A compreensão da estrutura do negócio, quando eles são pagos de volta, como eles são pagos de volta, quanto eles vão ser pagos de volta são todos elementos chave. É importante que todos passem algum tempo lendo todos os documentos da plataforma de financiamento imobiliário.

Parte desse processo de se atualizar sobre os termos do negócio está ganhando um entendimento fundamental sobre se o investimento em ações ou dívidas é correto para o investidor individual, dizem os advogados.

Não só deve ler todas as pesquisas fornecidas na plataforma, mas também fazer mais diligências através da internet e perguntar às pessoas que vivem na sua área as suas opiniões sobre o crescimento do emprego, crescimento económico, etc.

Sugiro que todos leiam as minhas directrizes de investimento de crowdfunding imobiliário para se tornarem um melhor investidor.

Risco de crowdfunding imobiliário #4: Alto rácio empréstimo/valor

É crucial que os investidores considerem o rácio empréstimo/valor para negócios de dívida e evitem rácios elevados. Quanto maior o rácio empréstimo/valor, mais risco o investidor pode perder um montante significativo do seu investimento principal numa recessão. Por exemplo, um LTV de 95% significa que se os preços caírem em 5%, o investidor perde 100% do seu capital.

A chave é diversificar os seus investimentos de crowdfunding imobiliário. Dado que os mínimos são muitas vezes tão baixos quanto $5.000, é muito mais fácil construir uma carteira imobiliária diversificada.

Se você quiser comprar a casa mediana em NYC de $1.2M, você teria que pagar $240.000 e depois assumir quase $1M de hipoteca! Isso é um enorme risco de concentração. Com $240.000, você poderia facilmente construir uma carteira de 20 propriedades imobiliárias para reduzir o risco.

Você precisa determinar se você quer investir em dívida ou ações imobiliárias também. O capital próprio tem um maior potencial de valorização, mas maior risco. A dívida tem um lado positivo menor, mas menor risco.

Risco de crowdfunding imobiliário #5: Regulamento do Governo

Dado que o setor decolou com a aprovação do JOBS Act em 2012, o crowdfunding imobiliário ainda é relativamente novo. O governo é geralmente no melhor interesse de proteger o consumidor contra riscos e fraudes. Portanto, mais regulamentação governamental é geralmente boa.

No entanto, demasiada regulamentação governamental retarda a inovação e pode aumentar as taxas para o investidor final. Minha aposta é que o governo afrouxa sua definição de investidor credenciado. Desta forma, mais pessoas podem participar em negócios de crowdfunding imobiliários. Mas, o governo poderia aumentar as exigências de quem é definido como investidor credenciado também.

Risco de crowdfunding imobiliário #6: Risco da plataforma

Há um risco de que a plataforma de crowdfunding imobiliário possa fechar, uma vez que a maioria não é positiva no fluxo de caixa. Se a plataforma se desligar, seus investimentos devem ser protegidos. Os investidores da plataforma não têm uma garantia sobre os seus investimentos nos seus respectivos negócios imobiliários. Você é um investidor em negócios imobiliários, não a própria empresa de financiamento imobiliário.

No entanto, provavelmente haverá alguma perturbação à medida que os investimentos individuais forem sendo transferidos para um administrador do fundo. As equipes de cobertura responsáveis pelo acompanhamento com os patrocinadores também podem ser reduzidas.

Se você for investir na plataforma, certifique-se de que eles lhe expliquem o que acontece com seus investimentos no caso da empresa deles falir. Além disso, por favor, faça uma pesquisa sobre a última rodada de financiamento da empresa para ver quanto tempo de pista eles têm para sobreviver.

CrowdStreet, meu mercado imobiliário favorito para investidores credenciados tem um modelo onde seus investidores investem diretamente com o patrocinador. Desta forma, os investidores contornam a maior parte do risco da plataforma pelo CrowdStreet. No entanto, você obviamente precisa pesquisar o patrocinador mais profundamente.

Riscos Fazem Parte do Investimento Imobiliário

O crowdfunding imobiliário tem até agora retornado entre 9% – 15% desde 2012. Mas o seu timing não poderia ser melhor, uma vez que os preços imobiliários baixaram por volta de 2011-2012 desde a crise financeira de 2008-2009.

Agora os bens imobiliários da cidade costeira são caros e estão a arrefecer. Os riscos de crowdfunding imobiliários estão crescendo lá. No entanto, os imóveis do coração continuam a dar-se bastante bem. As pessoas estão se mudando para áreas de menor custo do país e trabalhando remotamente. O aumento do trabalho a partir de casa devido à pandemia e à paralisação deve aumentar a mudança demográfica para áreas de menor custo do país.

Aposto que o crowdfunding imobiliário permite uma tremenda quantidade de capital novo em regiões de menor custo do país. Coloquei o meu dinheiro onde estava a minha boca e vendi uma propriedade de aluguer SF em 2017 por 30 vezes a renda bruta anual. Com os lucros, reinvesti 550.000 dólares no crowdfunding imobiliário para tirar partido de avaliações mais baixas e rendimentos líquidos de aluguer mais elevados em cidades não costeiras.

Below é o meu painel de instrumentos de crowdfunding imobiliário que mostra 291.054,81 dólares em retornos até agora de 810.000 dólares em capital investido.

Para aqueles que podem escolher os investimentos certos agora, eles devem ver uma bela recompensa no futuro. Alternativamente, você pode simplesmente investir em um eREIT focado para ganhar exposição.

Investir somente nas melhores plataformas

Com o crowdfunding imobiliário, você não precisa arriscar $100.000 ou mais para investir em imóveis comerciais. Em vez disso, você pode investir em valores muito mais baixos, como $5.000. Os riscos de crowdfunding de bens imóveis podem ser minimizados investindo com as plataformas certas. São:

1) Fundrise, fundada em 2012 e disponível para investidores credenciados e investidores não credenciados. Tenho trabalhado com a Fundrise desde os primeiros anos, e eles têm-me impressionado consistentemente com a sua inovação. Eles são os pioneiros do produto eREIT. Mais recentemente, eles foram os primeiros a lançar um Fundo de Oportunidades no crowdfunding imobiliário. Os Fundos de Oportunidade existem para tirar proveito das novas leis fiscais.

2) CrowdStreet: A CrowdStreet com sede em Portland foi fundada em 2014 e concentra seus negócios em cidades de 18 horas, cidades secundárias que são mais baratas e podem ter maior potencial de crescimento. A plataforma é principalmente para investidores credenciados que procuram formas de explorar o mid-market. A Crowdstreet concentra-se em cidades de 18 horas para as suas oportunidades de investimento.

Todas estas plataformas estão entre as mais antigas e maiores plataformas de financiamento imobiliário da atualidade. Elas têm os melhores mercados e a mais forte subscrição de negócios.

Os investidores devem considerar cuidadosamente seus próprios objetivos de investimento ao avaliar a gama de oportunidades imobiliárias que estão disponíveis. Os riscos de crowdfunding imobiliários são reais e não devem ser ignorados. É importante rever o material completo de oferta para qualquer investimento que esteja sendo avaliado.

Sobre o Autor

Sam começou o Samurai Financeiro em 2009 como uma forma de fazer sentido da crise financeira. Ele passou os 13 anos seguintes trabalhando na Goldman Sachs e Credit Suisse. Sam estudou no The College of William & Mary para a graduação e UC Berkeley para a b-escola. Ele possui propriedades em San Francisco, Lake Tahoe e Honolulu e tem $810.000 investidos em fundos imobiliários. Em 2012, Sam pôde se aposentar aos 34 anos de idade, em grande parte devido aos seus investimentos.