Após uma oferta aceite, os meus vendedores receberam de volta o relatório de inspecção dos compradores da sua casa. O relatório de inspeção dizia que o imóvel precisava de um novo telhado. Eles pediram aos meus vendedores para pagar o telhado inteiro, mas nós negociamos até cerca de metade do valor citado.
Como é que esses fundos são transferidos? Eles são creditados ao comprador no fechamento? O vendedor entrega o dinheiro no fechamento? Como é que os vendedores dão aos compradores dinheiro para reparações ou substituições encontradas na inspecção? Como exatamente os créditos do vendedor ao comprador funcionam?
Posso dar dinheiro aos compradores no fechamento para reparos?
O custo da compra de uma casa ou condomínio pode somar rapidamente para os compradores. Para negócios de financiamento, os compradores podem normalmente arredondar em quaisquer custos adicionais para o valor total do empréstimo, tais como custos de fechamento e taxas de avaliação. Normalmente, os compradores pagam os custos de aquisição do empréstimo, tais como processos de caução e seguro do título. Entretanto, os compradores podem pedir ao vendedor para creditar um valor especificado no fechamento para ajudar em qualquer uma dessas despesas, incluindo itens encontrados no relatório de inspeção. A concessão do vendedor deve ser incluída no contrato de venda e o valor e os termos do crédito podem ser negociáveis, como qualquer outra coisa no contrato de venda.
Bambos o vendedor e o comprador pagam sua parte dos custos de fechamento para liquidar a transação. Estas taxas incluem taxas de caução, seguro do título, impostos sobre a propriedade, taxas de correio, depósitos de dinheiro a sério, adiantamentos, taxas de associação de proprietários de casas e quaisquer outras taxas menores que sejam lançadas no montante fixo dos custos de encerramento. Os financiadores normalmente exigem que os compradores paguem as taxas que são consideradas habituais e razoáveis para esse mercado. Por causa disso, o crédito do vendedor poderia cobrir as taxas que se encaixam nessa descrição, incluindo reparos ou substituições de inspeção. No entanto, os credores normalmente limitam o valor das taxas que um vendedor pode creditar a um comprador entre 3% e 9% do valor do empréstimo.
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Agora, em um caso em que o vendedor concorda em dar ao comprador fundos para reparar ou substituir um item, eles não podem simplesmente entregar um saco de dinheiro através da mesa no fechamento. Há várias opções. Uma é que o dinheiro pode ser rolado em um termo de crédito do vendedor. As reparações podem ser feitas antes ou depois do fechamento, mas se o vendedor fizer as reparações antes do fechamento, o comprador deve levar o inspetor de casa de volta para uma reconfiguração o mais rápido possível. No entanto, existem alguns cenários onde os reparos podem ser feitos após o fechamento.
O vendedor pode dar ao comprador uma quantia fixa no fechamento para cobrir o custo dos reparos, que o comprador concorda em realizar. O vendedor também pode pagar antecipadamente a um empreiteiro para fazer o trabalho. Ou, uma parte dos lucros dos vendedores pode ser mantida em confiança após o fechamento e utilizada para os reparos. O método geralmente depende da complexidade dos reparos e das negociações. Itens simples devem ser tratados antes do fechamento às custas do vendedor, mas reparos extensivos devem ser cotados de antemão e acordados antes do fechamento.
Créditos do vendedor para o comprador
Créditos do vendedor podem beneficiar tanto os compradores quanto os vendedores, pois os vendedores podem oferecer aos compradores um incentivo com o crédito do vendedor e os compradores podem reduzir seus custos de compra. Para um adiantamento baixo ou mesmo nenhum comprador pode solicitar um crédito ao vendedor e aumentar o preço de venda para cobrir esses custos, se a avaliação cobrir o custo inflacionado.
O tipo de crédito que um vendedor pode dar a um comprador depende do financiamento dos compradores. O seu credor pode não permitir o crédito do vendedor e pode exigir os reparos feitos antes do fechamento. Para contornar isso, o crédito pode ser na forma de um crédito de custo de fechamento e há limites. Para uma hipoteca FHA, o vendedor pode pagar até 6% do preço de venda do crédito de custo de fechamento para o comprador. Em hipotecas convencionais com uma entrada de 5% a um pouco menos de 10%, o vendedor pode creditar até 3% e em uma entrada de 10% a quase 25%, o vendedor pode creditar até 6% do custo de fechamento do crédito. Os montantes sobem dependendo do adiantamento, portanto o credor terá que ter cuidado para não exceder o montante real dos custos de fechamento.
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Embora não seja especificamente concebido para o reparo do telhado, ele pode ser creditado de volta para o comprador no fechamento tecnicamente configurado como dando fundos para o comprador para reparos do telhado.
Isso não é incomum para um vendedor para oferecer um valor em dólares para o comprador em vez de fazer reparos. Pode ser simplesmente que o vendedor não pode pagar os reparos, não quer lidar com isso, ou o comprador tem múltiplos problemas que precisam ser resolvidos por vários reparadores.
A abordagem mais preferida é que o vendedor ofereça para pagar os custos de fechamento do comprador até o valor do reparo. Isto irá reduzir os fundos que o comprador precisa trazer para o fechamento e qualquer economia é reservada para fazer os reparos após o fechamento. O comprador e o vendedor precisam assinar um adendo, que irá declarar que o vendedor concorda em creditar ao comprador um certo valor no fechamento. Este adendo é adicionado ao contrato e cobre o valor acordado em vez do vendedor fazer os reparos eles mesmos.
Isso pode parecer simples, mas requer negociação, como em qualquer alteração de um contrato de compra e venda. Os compradores normalmente têm cinco dias para responder às solicitações de inspeção e os compradores têm cinco dias a partir do recebimento da resposta do vendedor para tomar uma decisão. Os termos podem ser trabalhados com antecedência tanto pelo comprador como pelo agente de venda. Qualquer decisão precisa ser acordada por escrito e assinada por todas as partes envolvidas. A partir daqui, a caução pode tomar e executar instruções sobre como dispersar fundos.
Reduzir o Preço
Outra opção é o vendedor simplesmente reduzir o preço da própria casa. Digamos que a casa tem um preço aceite de $400.000 mas a cotação na reparação do telhado é de $10.000. O vendedor pode reduzir o preço da casa para $390.000 ou negociar para dividir o custo com o comprador. A avaliação ainda terá de vir no valor em dólares, mas como estamos a baixar o preço, isto dá ao comprador um pouco mais de espaço para fazer os reparos depois de fechar.
E se os reparos não podem ser feitos?
Isto pode acontecer se a casa está num local onde está coberta de neve durante meses de cada vez e os reparos no telhado simplesmente não podem ser feitos durante essa época do ano. Neste caso, um telhador pode oferecer um certificado de telhado, que garante o telhado por um mínimo de cinco anos, o que um emprestador requer. Mais uma vez, isto pode nem sequer ser possível e, neste caso, uma garantia doméstica pode cobrir as reparações quando ou se necessário, no entanto, o credor também precisa de aprovar isto.
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Empréstimo de reabilitação
Outra opção, embora seja bastante incomum, é o comprador obter um empréstimo de reabilitação. Se o imóvel vendido por $300.000 mas necessita de $50.000 em reparações, o financiador pode oferecer um empréstimo inteiro de $350.000 com $50.000 desses fundos reservados em caução para fazer reparações. Os pagamentos dos reparos são feitos diretamente da conta de caução, pois isso protege o investimento do emprestador. O comprador deve usar esses fundos para melhorar a propriedade e os fundos só podem ser dispersos pelo agente depositário.
O maior takeaway é a comunicação. Todas as partes devem entender o que está acontecendo e ter todos os detalhes por escrito e aprovados com iniciais ou assinaturas. Movimentar dinheiro, oferecer créditos e incentivos pode ser criativo, mas independentemente disso, os credores, os agentes e compradores e vendedores devem concordar por escrito e entender claramente qual deve ser o processo.
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