Quanto custa consertar e reparar uma casa?

Última atualização em 18 de março de 2021 por Mark Ferguson

Eu conserto muitas casas, sejam elas minha casa pessoal, minhas propriedades alugadas ou meu conserto e vira-lata. Quando eu conserto uma casa não quero dizer que eu mesmo faço o trabalho; eu tenho um empreiteiro que faz isso para mim. A parte mais difícil de consertar uma casa é encontrar um grande empreiteiro e estimar quanto serão os consertos. Estimar os custos das reparações não é fácil de fazer, mas este artigo vai dar uma ideia do custo das reparações. Os custos de reparação irão variar com base na qualidade dos produtos utilizados, quanto custos de mão de obra são na sua área e no empreiteiro que utiliza.

Atualizar em 2021 preços de reparação!

Eu escrevi este artigo antes de covid atingir o mundo. Pode assumir que a covid diminuiria os preços das reparações mas o contrário já aconteceu. Os custos das reparações subiram em flecha. Muitas empresas de manufatura que produziam materiais fecharam ou reduziram a produção enquanto ao mesmo tempo as pessoas ficavam em casa e concluíam projetos de remodelação! O preço da madeira, isolamento, janelas, portas, etc. subiu muito.

Espero que o mercado se corrija em breve mas pode pegar na maior parte dos preços que eu enumero aqui e adicionar 20 a 40% graças ao aumento dos custos.

Porquê comprar algo que precisa de trabalho?

A maior parte das casas que compro precisam de trabalho e algumas precisam de muito trabalho. Adoraria comprar casas que estão em óptimas condições, mas quero comprar casas que são um grande negócio. Para conseguir um bom negócio você normalmente tem que comprar casas que precisam de algum tipo de reparo, porque há menos compradores que comprarão essas casas. Quando uma casa precisa de muitos reparos, a maioria dos compradores talvez não consiga obter um empréstimo para aquela casa. Quanto menos compradores por uma casa, melhor negócio você pode conseguir. Também é preciso dinheiro para fazer reparos em uma casa, o que reduz ainda mais o número de pessoas que podem comprar casas que precisam de trabalho. Muitas pessoas não querem se preocupar em fazer reparos ou encontrar um empreiteiro para fazer os reparos, o que reduz ainda mais o número de compradores de casas que precisam de trabalho.

Even se você comprar uma casa que está em grande forma ela vai precisar de trabalho em algum momento. As reparações podem ficar desactualizadas, o interior ou exterior pode precisar de pintura e as coisas acabam por se partir.

Below é um vídeo sobre uma casa que invertemos e quanto custa a reparação:

Quanto custa a pintura?

Quando arranjo uma casa pinto sempre a casa e substituo os revestimentos do chão, a não ser que esses itens tenham sido feitos. O custo de pintar uma casa tem aumentado muito nos últimos anos porque o custo da pintura tem aumentado e a mão-de-obra também tem aumentado. Meus custos para pintar o interior de uma casa são de cerca de US$ 1,50 a US$ 2,00 por pé quadrado. Para uma casa de 1.500 pés quadrados, custa cerca de $2.200 para pintar o interior. Isso inclui pintar o acabamento branco e as paredes uma cor diferente como bege ou cinza.

O exterior de uma casa custa mais para pintar porque a tinta é mais cara, mais trabalho de preparação é necessário e o tempo tem que ser agradável. Pintar o exterior de uma casa pode custar 3,00 dólares por metro quadrado ou mais, dependendo da complexidade e do estado da casa. Se uma casa tem tinta descascada vai custar muito mais para raspar e preparar a superfície para nova tinta. Se uma casa tem tinta à base de chumbo, os custos podem ser muito mais elevados devido ao trabalho de preparação e limpeza necessário para descartar a tinta velha. O seu empreiteiro ou pintor deve ser certificado para remover tinta à base de chumbo ou pode enfrentar enormes multas do governo.

Quanto custa o soalho?

Quando substituo o soalho uso quase sempre alcatifa para as áreas habitáveis e vinil ou azulejo para as cozinhas e casas de banho. Se uma casa tem madeira de lei, eu acabo de novo a madeira de lei, mas não acrescento nem substituo a madeira de lei por causa do custo. O custo para instalar pisos de madeira dura é três vezes maior que o de um tapete. Para mim, substituir o tapete numa casa de 1.500 pés quadrados, custará cerca de $3.000 a $3.500 instalado. Vinil ou azulejo vai custar mais 500 a 1000 dólares para a cozinha e banheiras. Estes custos são para o meio da estrada materiais que parecem bonitos e duram, mas não custam uma fortuna.

Se uma casa já tem madeira de lei, farei o meu melhor para a retocar, porque o retoque é mais barato do que a instalação de um tapete novo. Eu também gosto do aspecto dos pisos de madeira dura e os compradores adoram. Posso retocar uma casa de 1.500 metros quadrados que é maioritariamente de madeira dura por cerca de $2.000.

Utilizaremos também soalhos laminados ou de tábua de vinil agora que a qualidade melhorou e dura se instalada correctamente.

Quanto são as luminárias?

Outra grande actualização de uma casa é substituir as luminárias e as canalizações. Uma casa com novas luzes, puxadores de porta e torneiras que combinam entre si, pode transformar uma casa. Eu gosto de usar bronze antigo, mas também já usamos níquel escovado. As luminárias são tão baratas quanto 2 por 20 dólares para um quarto básico e luzes de banheiro. Um bom candelabro pode ser comprado por menos de $150, bem como um ventilador de teto. Os puxadores das portas são de $20 ou menos, dependendo do estilo e as torneiras funcionam de $35 a $150. Para uma casa inteira, pode substituir as luzes, puxadores e torneiras por cerca de $1.200 instalados.

Quanto são os electrodomésticos?

Outra forma de fazer uma casa parecer óptima é adicionando novos electrodomésticos. Colocamos aparelhos de aço inoxidável nas nossas casas; posso comprar um fogão por $500 a $600, uma máquina de lavar louça por $300 e um microondas por $250. Eu geralmente não compro uma geladeira para os meus flips e para o meu aluguel posso comprar aparelhos usados fora da Craigslist. Os aparelhos fazem uma enorme diferença no aspecto de uma cozinha mesmo que os armários estejam datados.

Quanto são os reparos cosméticos?

Se fizer todo o trabalho acima mencionado e o resto da sua casa estiver em forma decente, fará uma enorme diferença no aspecto e toque. Eu quase sempre faço todas as reparações que discuti em todas as reparações e viragens. Com meus aluguéis, eu geralmente faço a maioria dessas reparações, mas se uma casa está em condições decentes eu posso fugir com menos. Aqui estão os custos totais para uma atualização cosmética numa casa de 1.500 pés quadrados:

Nova pintura interior: $2.200

Novos revestimentos de piso: $4.500

Novos acessórios: $1.200

Novos electrodomésticos: $1.300

Custo total: $9.200

Quando se arranja uma casa, quase sempre custa mais do que se pensa, portanto esteja preparado para gastar mais do que aquilo que calcula. É muito raro gastar menos de $10.000 em qualquer casa que conserte porque normalmente há muitas pequenas coisas que também precisam de ser reparadas. Furos na parede seca, tampas de saída, paisagismo e muito mais coisas vão aumentar os custos. Também é raro que eu não tenha mais grandes reparações para completar.

Quanto são grandes reparações?

As reparações nos meus flips e alugueres variam desde cosméticos básicos até uma remodelação massiva. Aqui estão outras reparações comuns que fazemos em casas e o custo.

• Cozinhas: Não é tão caro como se poderia pensar em substituir uma cozinha. Eu posso substituir uma cozinha básica incluindo armários, bancadas e pia por $2.500 em materiais ou menos. Depois de adicionar a mão-de-obra você pode substituir uma cozinha por bem menos de $5.000,
• Banhos: Os banhos podem ser trabalhos de tripa ou uma simples substituição de vaidade. Para um trabalho completo de tripa, normalmente posso fazer o trabalho por menos de $3.000. Para substituir uma vaidade, vaso sanitário e banho ao redor pode ser feito por menos de $1.000.
• Telhado: Tenho um óptimo telhado que vai substituir o telhado de uma casa de 1.500 metros quadrados por cerca de $6.000,
• Eléctrico: As reparações eléctricas podem variar muito com base no que precisa de ser feito. Pequenos reparos podem ser de algumas centenas de dólares ou grandes trabalhos de renovação de fiação podem ser de $5.000. É importante ter qualquer preocupação elétrica verificada para ver o quão sério eles são.
• Encanamento: A canalização é semelhante à eléctrica. Um trabalho menor pode ser muito barato, mas para re-instalação, uma casa pode custar $5.000 ou mais.
• Esgoto: As linhas de esgoto podem ser muito caras de substituir. Por sorte eu nunca tive que substituir uma, mas para substituir uma linha pode custar de $3.000 a $10.000.
• Fundação: A maioria dos reparos de fundações não são divertidos de se lidar. Há muitos problemas de assentamento, vazamento de água, problemas de nivelamento ou problemas estruturais. Se você tem problemas de água no porão ou espaço de rastejamento, pode ser um problema maior de fundação que é $10.000 ou mais ou um simples problema de classificação que algum trabalho de sujeira irá corrigir.
• Windows: Acabamos por substituir muitas janelas porque estamos sempre a comprar casas mais antigas. Para janelas de vinil básicas, normalmente sou cobrado cerca de $300 por janela pelos meus empreiteiros por material e instalação.
• Portas: Nós também substituímos muitas portas interiores. Portas de seis painéis brancos fazem uma casa ficar muito bonita. Portas normalmente são de $100 a $150 por porta instalada.
• Stucco e revestimento: Raramente substituo o revestimento de uma casa, mas ocasionalmente tenho. Estou colocando stucco novinho em folha em um fixo e flip que está custando cerca de $8.500 por uma casa de 1.250 pés quadrados. Substituir o revestimento de madeira é mais barato, mas depois tem de se pintar o revestimento de madeira. Na maioria dos casos, você ainda pode voltar a colocar e pintar uma casa por menos estuque.
• Drywall/Sheetrock: Com casas velhas, vejo muito gesso e paredes de gesso más. O drywall novo faz uma casa velha parecer muito melhor do que o gesso desnivelado. Em uma recente virada, um especialista em drywall cobrou cerca de $3.000 para fazer as paredes e tetos em três quartos que totalizavam cerca de 500 pés quadrados.
• Forno / aquecedor de água quente: Eu tinha um novo sistema de forno de ar forçado instalado por cerca de 5.000 dólares este ano. Para substituir apenas o forno custa cerca de $2.500 e um aquecedor de água quente cerca de $800.

Quanto gasto nas minhas remodelações?

Na minha remodelação mais recente que está prestes a ser posta à venda, gastei cerca de $18.000 na remodelação. Isso incluiu pintura interior e exterior, novo tapete, novas portas, novos acabamentos, alguns trabalhos eléctricos, algumas novas paredes secas, lixo para fora, trabalhos de paisagismo e muitas pequenas reparações. Em uma virada que está prestes a começar o trabalho, vou gastar mais de $50.000 em reparos. Aquela casa precisa de canalizações novas, electricidade nova, pintura nova em todo o lado, trabalhos de revestimento, janelas novas, portas novas, paredes secas novas, banheiras novas, cozinha nova, soalhos novos, novas luminárias, acabamentos novos e muito mais.

Onde compro materiais para arranjar as minhas casas?

Eu compro no Home Depot para a maioria dos materiais, incluindo luminárias, portas, janelas, puxadores das portas, cozinhas, banheiras e todas as pequenas coisas. Tenho uma conta profissional no Home Depot, o que me dá grandes descontos nos materiais que compramos para a venda e aluguer.

Conclusão

Reparar uma casa não custa $50.000 ou $100.000 para reparações cosméticas básicas. Eu vejo remodelações de cozinha na televisão que custam $50.000 e eu não posso acreditar nos meus olhos e ouvidos! Mesmo que você use materiais de alta qualidade como balcões de granito e armários personalizados você não deve gastar $50.000 em uma cozinha, a menos que seja em uma casa de um milhão de dólares. Reparações podem somar rapidamente em remodelações e eu sempre espero cerca de $5.000 mais em custos que planeio gastar devido a desconhecidos. Encontre um grande empreiteiro, certifique-se de que esse empreiteiro faz o seu trabalho e faça as suas compras pelos melhores preços para manter os seus custos baixos. Lembre-se que estes custos são o que eu pago para consertar as casas na minha área. Se você mora em uma cidade cara, seus custos podem ser significativamente mais altos.

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