Una dintre cele mai derutante probleme cu care se confruntă consumatorii din Texas atunci când încearcă să documenteze un transfer imobiliar este aceea de a decide ce tip de act de transfer este potrivit să folosească. De generații întregi, consilieri bine intenționați și-au indus în eroare, fără să știe, interlocutorii lor, repetând o mantră bine circulată, dar extrem de inexactă: pentru a transfera titlul de proprietate imobiliară, vânzătorul ar trebui să dea cumpărătorului un act de renunțare, adesea pronunțat greșit „quickclaim” sau „quick claim deed”. În nenumărate ocazii, consumatorii au contactat biroul meu pentru a solicita un astfel de document, susținând că biroul grefierului județean de la tribunal i-a sfătuit să utilizeze acest document. Iar sfaturile proaste nu se limitează doar la publicul neavocat. Foarte mulți avocați specializați în divorțuri și în succesiuni își expun în mod obișnuit clienții la potențiale probleme legate de titluri de proprietate prin includerea actelor de renunțare la proprietate în produsul muncii lor. Modul în care o astfel de dezinformare și utilizare greșită a devenit atât de răspândită este un mister; cu toate acestea, legea texană este foarte clară că, în majoritatea cazurilor, un act de renunțare nu este adecvat și ar putea duce la probleme viitoare.
În Texas, există, în principiu, patru tipuri principale de acte: un act de garanție generală, un act de garanție specială, un act fără garanție și un act de renunțare. Diferențele dintre ele sunt profunde, iar tipul utilizat continuă să afecteze ambele părți mult după ce are loc transferul.
Dar să revenim la elementele de bază. Pentru a transmite în mod valabil titlul de proprietate imobiliară în Texas, un concedent trebuie să încheie un act de proprietate în fața unui notar public. Actul trebuie să fie prezentat și acceptat de către concesionar și ar trebui să fie înregistrat la biroul grefierului județului pentru a pune publicul la curent cu transferul. Nedepunerea actului de proprietate poate supune proprietatea unor pretenții viitoare din partea altor părți.
Cel mai frecvent, un concedent oferă un act de garanție generală. Acest element de bază al legislației imobiliare din Texas servește la transferul titlului de proprietate către cesionar și conține o garanție totală a titlului de proprietate, prin care concedentul garantează cesionarului că titlul de proprietate este liber și liber de orice alte pretenții. În mod evident, un astfel de act, care conține garanții largi de titlu, oferă cea mai bună protecție pentru cesionar.
Totuși, în anumite situații, este posibil ca un concedent să nu se simtă confortabil să ofere astfel de garanții largi unui cesionar. Poate că nu este sigur de starea titlului de proprietate înainte de a deveni proprietar sau ar prefera ca beneficiarul să se bazeze pe asigurarea titlului de proprietate furnizată de o societate de titluri de proprietate pentru a acoperi orice probleme de titlu din trecut. În astfel de cazuri, un concedent poate opta să furnizeze doar un act de garanție specială. În ciuda implicațiilor numelui său, un act de garanție specială este, de fapt, mai limitat decât un act de garanție generală, în sensul că garantează că titlul de proprietate este liber de orice alte revendicări doar în perioada de timp în care concedentul este proprietar. Un act de garanție specială nu oferă nicio protecție pentru revendicările apărute înainte de perioada de proprietate a concedentului.
Dacă, indiferent de motiv, un concedent nu se simte confortabil să dea nicio garanție a titlului de proprietate, se poate întocmi un act fără garanție. Cu toate acestea, un astfel de document nu este recomandat, iar un concesionar ar accepta un astfel de act doar în ultimă instanță. Acest tip de act este utilizat în mod obișnuit pentru a clarifica probleme de titlu din trecut, cum ar fi moștenitorii recent găsiți în lanțul de titlu care nici măcar nu erau conștienți de interesul lor în proprietate.
În cele din urmă, un act de renunțare nu este aproape deloc un act, în sensul că, din punct de vedere tehnic, nu transmite nimic. În schimb, este mai degrabă o eliberare decât orice altceva. Executând un act de renunțare, semnatarul eliberează, de fapt, sau renunță la orice pretenție de titlu față de cesionar. Această renunțare este similară cu „a se da la o parte”; ea nu echivalează deloc cu o transmitere sau un transfer real al titlului de proprietate. Din acest motiv, cele mai multe companii de titluri de proprietate nu vor da crezare actelor de renunțare găsite într-un lanț de titluri de proprietate și trebuie luate măsuri corective înainte de a se putea încheia o vânzare de proprietate.
O persoană care dorește să preia titlul de proprietate este bine sfătuită să evite actul de „revendicare rapidă”, adesea recomandat, și să ceară în schimb un act de garanție real de la concedent. Acest lucru, împreună cu o poliță de asigurare a titlului de proprietate emisă de o companie de titluri de renume care a efectuat o căutare completă a înregistrărilor titlului de proprietate, oferă beneficiarului cea mai mare siguranță, facilitând mulți ani fericiți de proprietate imobiliară.
Contactați Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin este un avocat cu rating AV Pre-eminent, certificat de Consiliul de Administrație în dreptul imobiliar rezidențial de către Consiliul de Specializare Juridică din Texas. De peste 28 de ani, domnul Rattikin a oferit servicii juridice tranzacționale clienților din întreg statul Texas, punând accentul pe dreptul imobiliar, dreptul afacerilor și dreptul titlurilor de proprietate. Dl Rattikin continuă să definească noi frontiere juridice prin încorporarea tehnologiei pentru a îmbunătăți experiența avocat-client, așa cum reiese din site-urile inovatoare ale firmei sale www.rattikinlaw.com și www.texaslegaldocs.com.
.
