Ce se întâmplă dacă un chiriaș rupe contractul de închiriere înainte de a se muta?

Actualizat în septembrie 2020

Când un chiriaș se răzgândește să închirieze de la dumneavoastră înainte de a se muta, ce înseamnă asta pentru dumneavoastră, pentru chiriaș și pentru proprietatea de închiriat? Poate că chiriașul a fost anunțat de un transfer de loc de muncă, s-a confruntat cu o urgență familială sau pur și simplu s-a răzgândit în legătură cu mutarea în proprietatea dvs. locativă.

În podcastul nostru, am discutat de fapt un exemplu din viața reală în care un chiriaș a vrut să rupă contractul de închiriere înainte de a se muta. Puteți asculta cum a decurs acea poveste.

Este important ca proprietarul să documenteze totul, în special scrisoarea de reziliere anticipată. Veți avea nevoie de această documentație pentru a urmări și controla câți bani sunt blocați în această situație și este posibil să aveți nevoie de documente dacă ajungeți să mergeți în instanță din cauza unor neînțelegeri.

Nu contează care sunt circumstanțele, uneori chiriașii se răzgândesc în privința ocupării unei unități chiar înainte de a se muta.

Învățați ce sunteți amândoi obligați din punct de vedere legal să faceți atunci când apare această situație neobișnuită, astfel încât să puteți minimiza impactul financiar.

Puteți obține o copie gratuită a scrisorii noastre de reziliere anticipată aici.

Un cuprins pentru chiriașii care încalcă contractul de închiriere înainte de a se muta

• Ce se întâmplă când un chiriaș încalcă contractul de închiriere înainte de a se muta?
• Chiriașul care încalcă contractul de închiriere înainte de a se muta: Opțiunile dumneavoastră
• La asta servesc depozitele de garanție
• Puteți renunța la un contract de închiriere în termen de 3 zile?
• Locatarul încalcă contractul de închiriere înainte de a se muta Întrebări frecvente

Ce se întâmplă când un chiriaș încalcă contractul de închiriere înainte de a se muta?

După ce contractul de închiriere a fost semnat, proprietarul și chiriașul au încheiat un contract obligatoriu din punct de vedere juridic, indiferent dacă chiriașul ocupă efectiv sau nu locuința.

Dacă un chiriaș a semnat un contract de închiriere, dar s-a răzgândit în privința mutării, trebuie să tratați notificarea ca fiind intenția sa de a rupe contractul de închiriere.

Iată ce trebuie să faceți atunci când se întâmplă acest lucru:

1. Solicitați documentația
   Solicitați chiriașului să furnizeze o notificare scrisă de 30 de zile pentru evidențele dvs. că va rupe contractul de închiriere.
2. Explicați pașii următori
   Explicați-i chiriașului că este răspunzător din punct de vedere legal pentru chirie pentru întregul contract de închiriere; cu toate acestea, veți încerca să o relocați cât mai curând posibil, ca parte a efortului de bună-credință cerut de majoritatea statelor. Chiriașul este responsabil pentru plata chiriei până când proprietatea dvs. este închiriată din nou, indiferent dacă este sau nu prezent fizic în unitate.
3. Încercați să găsiți un nou chiriaș
   Majoritatea statelor cer un efort de bună-credință din partea dvs. pentru a găsi un nou chiriaș. Acest lucru înseamnă că ar trebui să începeți imediat comercializarea proprietății și să semnați un nou contract de închiriere cu un nou chiriaș cât mai curând posibil.

După ce aveți un nou contract de închiriere în vigoare, vechiul contract de închiriere nu mai este valabil. Chiar dacă chiriașul a semnat un contract de închiriere, dar nu s-a mutat niciodată, vă recomandăm să semnați o scrisoare de reziliere anticipată cu fostul chiriaș. Acest lucru va asigura că termenii acestei rezilieri sunt clar documentați.

Carte de reziliere anticipată a contractului de închiriere

O scrisoare de reziliere anticipată a contractului de închiriere este un act adițional la un contract de închiriere care este semnat de ambele părți. Această scrisoare precizează că acordul de închiriere va fi considerat nul și neavenit de la o anumită dată. De asemenea, ar trebui să includă detalii cu privire la orice taxe datorate și la modul în care acestea urmează să fie colectate.

Această scrisoare va servi drept documentație legală pentru încheierea contractului de închiriere. În cazul în care chiriașul nu plătește taxele datorate, această scrisoare va fi utilă în urmărirea colectării oricărei chirii și taxe restante. Orice manager de proprietate angajat poate ajuta cu acest proces, dar avem și un model util de scrisoare.

Actualizarea contractului de închiriere standard pentru reziliere

Dacă sunteți îngrijorat de faptul că un chiriaș se retrage înainte de a se muta, ar putea fi o idee bună să vă asigurați că contractul de închiriere standard are o clauză clară de reziliere în el. Această clauză poate acoperi ceea ce se va întâmpla dacă chiriașul dorește să se retragă mai devreme din contract.

De obicei, aceste clauze permit chiriașilor să plătească o anumită sumă ca taxă de reziliere. Odată ce plătesc această sumă, ei pot fi considerați liberi de obligația de a plăti orice chirie viitoare, dar vor fi în continuare datori cu orice chirie restantă, cu excepția cazului în care se organizează un alt aranjament.

Chiriașul care rupe un contract de închiriere înainte de a se muta: Your Options

În timp ce procesul pas cu pas prezentat mai sus este procedura standard care poate fi urmată atunci când un chiriaș dorește să se retragă înainte de a se muta, aveți și alte opțiuni. În cele din urmă, depinde de dumneavoastră să decideți ce opțiune se potrivește situației dumneavoastră.

Să urmați protocolul standard

Primul lucru pe care îl puteți face este să urmați protocolul standard:

1. Solicitați o scrisoare de reziliere anticipată.
2. Explicați-i că este în continuare responsabil pentru chirie, dar că veți face tot posibilul pentru a găsi cât mai repede un nou chiriaș.
3. Colectați chiria până când găsiți un nou chiriaș (sau aplicați depozitul de garanție așa cum este permis din punct de vedere legal).

Majoritatea statelor le cer proprietarilor să facă tot posibilul pentru a găsi un chiriaș cât mai curând posibil; trebuie să faceți un efort de bună credință pentru a face acest lucru.

Dacă proprietatea de închiriat cu care aveți de-a face a fost dificil de închiriat sau ați făcut multe concesii pentru a închiria acestui chiriaș, cel mai bine este să urmați acest protocol. Acest protocol urmează pur și simplu contractul pe care l-ați semnat atât dvs. cât și chiriașul. Acesta vă asigură că nu veți avea de pierdut din punct de vedere financiar. Deși poate părea dur, chiriașul a semnat contractul legal la fel ca și dumneavoastră.

Permiteți o reziliere anticipată

Contractul dumneavoastră de închiriere permite o reziliere anticipată? Dacă da, chiriașul dvs. are dreptul de a folosi această clauză de reziliere anticipată în orice moment, atâta timp cât respectă protocolul descris în contractul de închiriere.

Dacă vrea să iasă din contractul de închiriere a unui apartament înainte de a se muta, de exemplu, va putea vedea în mod clar cum să facă acest lucru în contractul de închiriere.

De obicei, acest lucru înseamnă că va trebui să plătească o anumită taxă pentru a încheia contractul de închiriere înainte de termen și, de asemenea, este posibil să fie nevoit să renunțe la depozitul de garanție. Odată ce rezilierea a avut loc, ambele părți își pot continua afacerile ca de obicei.

Permiteți-le să plece mai devreme

Dacă vă aflați într-o poziție în care puteți face acest lucru, este de obicei mai ușor să reziliați contractul de închiriere fără să vă luptați pentru chirie decât să urmăriți colectarea chiriei de la un chiriaș reticent. Cu toate acestea, fiecare situație este diferită, așa că trebuie să fiți atent atunci când faceți această alegere.

Locatarii care își găsesc un loc de muncă într-un oraș nou, își pierd locul de muncă și nu mai pot plăti chiria sau se află într-o situație de schimbare care scapă de sub controlul lor ar putea să nu poată continua să plătească chiria. Decât să se agațe de speranța că vor reuși să găsească bani pentru a plăti chiria, de obicei este mai bine să taie pierderile și să meargă mai departe.

Dacă ambele părți sunt de acord, este legal să se pună capăt contractului de închiriere în orice moment. Puteți decide să faceți această alegere dacă simțiți că nu vă va afecta prea mult afacerea.

Pentru asta sunt depozitele de garanție

Depozitul de garanție (în general, egal cu două sau trei luni de chirie) este făcut pentru situații de acest gen – pentru a vă compensa în cazul neplății chiriei.

Pentru că majoritatea proprietarilor le cer chiriașilor să plătească depozitul de garanție în același timp cu semnarea contractului de închiriere, acesta poate ajuta la acoperirea diferenței de venit între primele câteva luni de chirie ale chiriașului dvs.

Dacă ați încasat depozitul de la chiriaș, dvs. și chiriașul aveți două opțiuni:

1. Aplicați depozitul de garanție pentru chirie
   Îl păstrați, aplicați depozitul de garanție la chiria datorată până când proprietatea este închiriată din nou, iar apoi trimiteți înapoi chiriașului partea neutilizată. Chiriașul nu plătește chirie decât dacă chiria datorată depășește valoarea totală a depozitului. Această rută este riscantă deoarece poate fi dificil să colectați sau să dați în judecată chiria de la chiriaș după ce depozitul de garanție este epuizat.
2. Colectați chiria separat
   Îl puneți deoparte și chiriașul plătește chiria în fiecare lună până când proprietatea este închiriată din nou. Apoi, trimiteți depozitul înapoi în întregime, deoarece nu va exista nicio pagubă la unitatea nelocuită. Această rută este mai sigură pentru dumneavoastră, deoarece chiriașul este stimulat să plătească chiria pentru a primi depozitul de securitate înapoi în întregime. În cazul în care chiriașul nu reușește, puteți oricum să deduceți chiria din depozitul de garanție.

Rețineți, totuși, că legile locale sau de stat pot avea un efect asupra faptului dacă puteți sau nu să folosiți depozitul de garanție în acest mod. Încălcarea contractului de închiriere permite de obicei proprietarului să păstreze depozitul de securitate, dar există unele zone în care regulile privind depozitele de securitate sunt incredibil de stricte.

Este întotdeauna o idee bună să verificați de două ori legile înainte de a folosi depozitul de securitate pentru a acoperi orice, cu excepția daunelor aduse proprietății.

Puteți renunța la un contract de închiriere în termen de 3 zile?

Când chiriașul nu-și primește imediat garanția rambursată sau vrea să vă dea peste nas atunci când vă mențineți poziția privind responsabilitatea chiriei, poate invoca un „drept de reziliere.”

Acest lucru se referă la o lege de protecție a consumatorului care impune creditorilor financiari să permită împrumutaților să se retragă dintr-un împrumut în anumite circumstanțe după trei zile.

Din păcate pentru chiriaș, acest drept nu se referă în niciun fel la contractele de închiriere și la proprietățile de închiriat.

Dacă chiriașul încearcă să vă convingă de această politică, mergeți mai departe și demitizați ideea că există un drept de a rezilia sau de a anula un contract de închiriere în termen de trei zile.

Chiriașul rupe contractul de închiriere înainte de a se muta în casă Întrebări frecvente

Poate proprietarul să păstreze depozitul de garanție dacă chiriașul se retrage?

În cele mai multe cazuri, proprietarul poate păstra depozitul de garanție dacă chiriașul se retrage. Termenii exacți dacă acest lucru este posibil sau nu vor depinde de două lucruri:

• Ce este scris în contractul de închiriere
• Ce spun legile statale și locale despre depozitele de garanție

Dacă legile locale vă permit să folosiți depozitul de garanție pentru a acoperi chiria neplătită în cazul în care chiriașul se retrage înainte de a se muta, ar trebui să luați în considerare posibilitatea de a scrie acest lucru în contractul dvs. standard de închiriere. Având-o inclusă în acordul specific pe care îl semnați dumneavoastră și chiriașul dumneavoastră, va fi mai ușor să explicați acest lucru chiriașului dumneavoastră în cazul în care apare această situație.

Dar dacă locuiți undeva unde depozitul de garanție nu poate fi folosit niciodată pentru a acoperi chiria, acesta va trebui să fie returnat chiriașului în întregime odată ce perioada contractului de închiriere s-a încheiat. Dacă vă aflați în această situație, este probabil că va trebui să vă adresați instanței civile pentru a rezolva problema neplății chiriei și a abandonului proprietății.

De acolo, un judecător vă poate sfătui cum să urmăriți colectarea chiriei și ce să faceți cu depozitul de garanție.

Încălcarea contractului de închiriere dăunează creditului unui chiriaș?

Închiriașii care sunt prinși într-o situație delicată pot fi îngrijorați dacă ruperea contractului de închiriere le va afecta sau nu creditul. Unii s-ar putea să apeleze la dumneavoastră pentru sfaturi. Deși ar trebui să îi îndrumați către un expert financiar pentru informații, este bine să cunoașteți elementele de bază.

Dacă un chiriaș se retrage și nu plătește chiria după ce a semnat un contract de închiriere, acesta este în continuare responsabil pentru orice chirie neplătită. Proprietarul poate intenta un proces pentru a recupera acea chirie. În cazul în care câștigă procesul, ei pot apoi să transmită datoria către o agenție de colectare. Datoria neplătită care trece printr-o agenție de colectare poate avea un efect asupra scorului de credit.

În ultimă instanță, acest lucru înseamnă că creditul unui chiriaș ar putea fi afectat de faptul că acesta renunță la un contract de închiriere dacă nu ajunge la o soluție convenabilă cu proprietarul sau nu își plătește ratele datorate.

Poate un chiriaș să se răzgândească înainte de a semna un contract de închiriere?

Deși este frustrant, un chiriaș are voie să se răzgândească în orice moment înainte de a semna un contract de închiriere. Până la semnarea contractului, nu există nimic care să îl oblige să închirieze proprietatea și nu poate fi obligat să facă acest lucru.

Dacă un chiriaș a plătit deja un depozit de garanție înainte de a se răzgândi, ar trebui să i-l restituiți integral dacă nu semnează contractul de închiriere. Nu a existat niciun acord, așa că faptul că v-au dat depozitul de garanție mai devreme a fost o greșeală din partea lor, dar ar fi discutabil să păstrați acești bani.

După ce au semnat un contract de închiriere, dar nu vor să se mute, totuși, este în dreptul dumneavoastră să urmăriți încasarea chiriei într-un fel sau altul.

Continuați să mergeți mai departe

Când chiriașul dvs. dorește să rezilieze contractul de închiriere înainte de a ocupa proprietatea închiriată, puteți lucra cu el pentru a minimiza impactul financiar pentru amândoi.

În calitate de proprietar, aveți dreptul să păstrați depozitul de garanție și aveți dreptul să colectați chiria până când unitatea se relochează. Cu toate acestea, este de datoria dvs. să reduceți la minimum timpul necesar pentru a reînchiria și să găsiți un chiriaș înlocuitor.

Oricât de frustrantă ar fi această situație, este întotdeauna o idee bună să încercați să mențineți lucrurile în mișcare pentru un nou chiriaș, mai degrabă decât să așteptați ca fostul chiriaș să vă plătească înapoi. Ca și în cazul multor chirii întârziate, poate fi foarte greu de recuperat. Concentrează-te pe viitor cât mai mult posibil.

Landlord Calls In About A Tenant That Wanted To Break The Lease Early

În podcastul nostru „RentPrep For Landlords”, ne scufundăm în diferite probleme pentru care proprietarii sună la compania noastră.

În episodul 164, discutăm despre o conversație în care un proprietar a avut un chiriaș care a vrut să rupă contractul de închiriere mai devreme. Verificați acest episod dacă vreți să aflați mai multe!

Subscrieți-vă: Apple Podcasts | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS

.