Este neclar dacă coronavirusul va aduce următoarea recesiune. Dar, pe măsură ce se prelungește, din păcate, cel mai probabil o va face.
Dacă vom intra în recesiune, piața imobiliară ar putea, de fapt, să ajute economia să se redreseze din următoarea recesiune – un rol pe care l-a jucat în mod tradițional în recuperările economice anterioare.
Ultima recesiune imobiliară
Atunci ce a făcut ca Marea Recesiune să fie diferită? Boom-ul imobiliar care a precedat ultima recesiune a fost determinat în mare măsură de o explozie atât a activității de construcție de locuințe, cât și a creditelor ipotecare. Cumpărătorii de imobile au putut obține credite ipotecare fără documente privind venitul lor și fără avans, iar multe împrumuturi au avut perioade introductive de dobândă scăzută, ceea ce le-a făcut ieftine la început, dar mai scumpe pe măsură ce trecea timpul.
Acești proprietari de locuințe erau supraîndatorate. Criza imobiliară din timpul Marii Recesiuni a fost puternic alimentată de faptul că pierderea locurilor de muncă a fost asociată cu o proporție semnificativă de proprietari de locuințe care nu aveau prea mult capital în casele lor. Acest lucru este diferit.
Cum diferă această piață imobiliară
Creșterea prețurilor locuințelor observată în timpul actualei expansiuni economice (în special pentru piața apartamentelor din Boston) nu a fost alimentată de creșterea accesului la credite ipotecare. Mai degrabă, este o simplă reflectare a cererii și ofertei: Mulți americani doresc să devină proprietari de locuințe, dar oferta de locuințe disponibile pentru vânzare este foarte scăzută, ceea ce împinge prețurile în sus.
În timp ce acest lucru a făcut ca perspectiva de a cumpăra o locuință să fie inaccesibilă pentru milioane de americani, a însemnat, de asemenea, că cei care sunt proprietari de locuințe au văzut cum capitalul lor imobiliar a crescut substanțial în ultimii ani. Acest lucru scade probabilitatea ca aceștia să se afle sub nivelul împrumutului lor în cazul în care prețurile locuințelor ar scădea în următoarea recesiune.
După Doug Duncan, economistul șef al Fannie Mae FNMA:
Dacă vom avea o recesiune, aș spune că locuințele ar oferi o amortizare, deoarece deficitul de ofertă la nivel de intrare sugerează că constructorii ar putea de fapt să continue să construiască.”
Cum rămâne cu piața imobiliară de vânzare din Boston?
Există numeroase semnale de alarmă pe care cumpărătorii și vânzătorii de imobile din Boston ar trebui să le urmărească atunci când vine vorba de coronavirus și de modul în care o potențială recesiune ar putea afecta piața apartamentelor de vânzare din Boston. Pentru început, mulți locuitori din centrul Bostonului și-ar putea pierde locurile de muncă, în cazul în care acest coronavirus ar dura luni de zile, făcând astfel ca afacerile din Boston să fie închise pentru mai mult timp decât se anticipa.
O altă problemă: Din cauza pierderii de venituri (în special în domeniul serviciilor), unii proprietari de imobile din centrul Bostonului (și chiriași) ar putea rămâne în urmă cu plata ipotecii (chiriile apartamentelor) în urma coronavirusului sau a unei recesiuni. În cazul în care acești locuitori și-ar pierde locurile de muncă, ar putea cădea cu ușurință în executare silită (evacuări). Cercetările au arătat că executările silite (evacuările) exacerbează recesiunile economice – și pot avea un efect de undă pe piața imobiliară locală din Boston, făcând ca valoarea apartamentelor să scadă, iar proprietarii de apartamente să piardă veniturile din chirii.
Din fericire, centrul Bostonului este mai rezistent decât restul țării în caz de recesiune. Avem o mare forță de muncă de înaltă tehnologie care poate lucra cu ușurință din apartamentele lor înalte, iar neprezentarea la locul de muncă nu este la fel de devastatoare ca în alte zone mai puțin tehnologice ale țării.
Boston Real Estate for Sale and the Bottom Line
Așa cum vă puteți imagina, m-am gândit mult la această pandemie de coronavirus cu privire la impactul pe care îl va avea asupra afacerii mele, dar mai ales la impactul pe care îl va avea asupra pieței imobiliare de vânzare din Boston și asupra închirierilor de apartamente din Beacon Hill.
Primul meu gând/predicție
Așa cum știm cu toții, acest virus oribil va trece, dar chiar și atunci când va trece, cred că va avea un impact profund asupra modului în care realizăm tranzacțiile imobiliare din Boston în viitor. Să începem cu închirierile de apartamente.
Apartamentele din Boston:
Mă voi concentra asupra apartamentelor din Beacon Hill, dar în realitate se aplică la toate închirierile de imobile din Boston.
Deși, ca broker imobiliar din Boston, eu și colegii mei datorate avem câteva obstacole majore de depășit. Chiar și în societatea noastră de înaltă tehnologie, suntem încă în faza incipientă a închirierii unui apartament Beacon Hill prin utilizarea tururilor virtuale. Chiriașii și mai ales cumpărătorii de apartamente din Boston, doresc să vadă fizic, să atingă proprietatea aleasă de ei înainte de a face orice angajament financiar. Deși coronavirusul va accelera cel mai probabil curba de învățare/acceptare într-un ritm mai rapid în viitor.
Cred cu tărie că coronavirusul a schimbat dramatic modul în care colegiile/universitățile vor conduce cursurile în viitor. Nu cred că orele de teleconferință sunt o soluție trecătoare la coronavirus, ci sunt aici pentru a rămâne. La fel cum a dispărut librăria mea preferată din Harvard Sq. la fel vor dispărea și sălile mari de clasă ale colegiilor.
Dacă am dreptate, acest lucru va avea un impact uriaș asupra proprietarilor de apartamente din Beacon Hill, deoarece din ce în ce mai puțini străini și rezidenți din afara statului nu vor mai fi nevoiți să vină în Beacon Hill pentru a participa la cursuri la Suffolk sau Emerson College. Aceasta va duce la o scădere a cererii de apartamente (poate până la 10%), mai ales în zone precum Brighton/Allston, care are un procent mai mare de colegii & universitare.
Toți ne obișnuim cu noua normalitate – cred că, pe măsură ce brokerii folosesc din ce în ce mai multă tehnologie, cum ar fi tururile virtuale, se va reduce numărul de prezentări pe care un agent imobiliar din Boston va trebui să le efectueze. Ca urmare, cred că onorariul standard de o lună de brokeraj pe care agenții imobiliari îl percep de obicei va fi un lucru de domeniul trecutului până în 2021. Asta în cazul în care, primarul Walsh nu intervine mai devreme și nu interzice această practică cu totul, așa cum au făcut în NYC.
Mai multe în curând….
