După o ofertă acceptată, vânzătorii mei au primit raportul de inspecție înapoi de la cumpărătorii casei lor. Raportul de inspecție menționa că proprietatea avea nevoie de un acoperiș nou. Aceștia le-au cerut vânzătorilor mei să plătească pentru întregul acoperiș, dar am negociat până la aproximativ jumătate din suma oferită.
Cum se transferă aceste fonduri? Sunt creditate cumpărătorului la închidere? Vânzătorul predă banii la închidere? Cum dau vânzătorii banii cumpărătorilor pentru reparațiile sau înlocuirile constatate la inspecție? Cum funcționează mai exact creditele vânzătorului către cumpărător?
Pot da bani cumpărătorilor la închidere pentru reparații?
Costul de a cumpăra o casă sau un apartament se poate aduna rapid pentru cumpărători. Pentru ofertele de finanțare, cumpărătorii pot, de obicei, să rotunjească orice costuri suplimentare în suma totală a împrumutului, cum ar fi costurile de închidere și taxele de evaluare. De obicei, cumpărătorii plătesc costurile de achiziție a împrumutului, cum ar fi procesele de escrow și asigurarea titlului. Cu toate acestea, cumpărătorii pot cere vânzătorului să le crediteze o anumită sumă la închidere pentru a ajuta la acoperirea oricăreia dintre aceste cheltuieli, inclusiv a elementelor găsite în raportul de inspecție. Concesiunea vânzătorului trebuie să fie inclusă în contractul de vânzare, iar suma și termenii creditului pot fi negociabile, la fel ca orice altceva din contractul de vânzare.
Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul își plătesc partea lor de costuri de încheiere pentru a încheia tranzacția. Aceste taxe includ taxele de escrow, asigurarea titlului de proprietate, impozitele pe proprietate, taxele de curierat, depozitul de garanție, avansurile, taxele asociației de proprietari și orice alte taxe minore care sunt incluse în suma forfetară a costurilor de încheiere. De obicei, creditorii cer cumpărătorilor să plătească taxele considerate obișnuite și rezonabile pentru piața respectivă. Din acest motiv, creditul vânzătorului ar putea acoperi taxele care se încadrează în această descriere, inclusiv reparațiile de inspecție sau înlocuirile. Cu toate acestea, creditorii limitează, de obicei, valoarea taxelor pe care un vânzător le poate credita unui cumpărător între 3% și 9% din valoarea împrumutului.
Relaționat: Ce trebuie să știe cumpărătorii și vânzătorii despre inspecția locuinței
Acum, în cazul în care vânzătorul este de acord să dea cumpărătorului fonduri pentru a repara sau înlocui un element, acesta nu poate pur și simplu să înmâneze o pungă cu bani peste masă la închidere. Există mai multe opțiuni. Una este că banii pot fi trecuți într-un termen de credit al vânzătorului. Reparațiile pot fi făcute înainte sau după închidere, dar dacă vânzătorul face reparațiile înainte de închidere, cumpărătorul ar trebui să se întoarcă la inspectorul de casă pentru o reverificare cât mai curând posibil. Cu toate acestea, există unele scenarii în care reparațiile pot fi făcute după închidere.
Vânzătorul poate da cumpărătorului o sumă forfetară la închidere pentru a acoperi costul reparațiilor, pe care cumpărătorul este de acord să le efectueze. Vânzătorul poate, de asemenea, să plătească în avans un antreprenor care să facă lucrările. Sau, o parte din veniturile vânzătorului ar putea fi păstrată în depozit după închidere și utilizată pentru reparații. Metoda depinde, de obicei, de complexitatea reparațiilor și a negocierilor. Elementele simple ar trebui să fie rezolvate înainte de închidere, pe cheltuiala vânzătorului, dar reparațiile de amploare ar trebui să fie cotate în prealabil și convenite înainte de închidere.
Creditele vânzătorului pentru cumpărător
Creditele vânzătorului pot fi în beneficiul atât al cumpărătorilor, cât și al vânzătorilor, deoarece vânzătorii pot oferi cumpărătorilor un stimulent cu ajutorul creditului vânzătorului, iar cumpărătorii își pot reduce costurile suportate din buzunar. În cazul cumpărătorilor cu avans redus sau chiar fără avans, aceștia pot solicita un credit al vânzătorului și pot crește prețul de vânzare pentru a acoperi aceste costuri, dacă evaluarea acoperă costul umflat.
Tipul de credit pe care un vânzător îl poate acorda unui cumpărător depinde de finanțarea cumpărătorilor. Este posibil ca finanțatorul acestora să nu permită creditul vânzătorului și să ceară ca reparațiile să fie efectuate înainte de închidere. Pentru a ocoli acest lucru, creditul poate fi sub forma unui credit pentru costurile de închidere și există limite. Pentru o ipotecă FHA, vânzătorul poate plăti până la 6% din prețul de vânzare al creditului pentru costurile de închidere pentru cumpărător. În cazul ipotecilor convenționale cu un avans de 5% până la puțin sub 10%, vânzătorul poate acredita până la 3%, iar în cazul unui avans de 10% până la aproape 25%, vânzătorul poate acredita până la 6% creditul pentru costurile de închidere. Sumele cresc în funcție de avans, astfel încât creditorul va trebui să fie atent să nu depășească valoarea reală a costurilor de închidere.
Relaționat: Ce se întâmplă dacă finanțarea eșuează după inspecție?
Deși acest lucru nu este conceput în mod specific pentru repararea acoperișului, acesta poate fi creditat înapoi către cumpărător la închidere, configurat tehnic ca oferind fonduri cumpărătorului pentru repararea acoperișului.
Nu este neobișnuit ca un vânzător să ofere o sumă în dolari cumpărătorului în loc să facă reparații. Ar putea fi pur și simplu faptul că vânzătorul nu-și poate permite reparațiile, nu vrea să se ocupe de ele sau cumpărătorul are mai multe probleme care trebuie rezolvate de mai mulți reparatori.
Abordarea cea mai preferată este ca vânzătorul să se ofere să plătească cumpărătorilor costurile de închidere până la valoarea reparației. Acest lucru va reduce fondurile pe care cumpărătorul trebuie să le aducă la închidere și orice economii sunt puse deoparte pentru a face reparațiile după închidere. Cumpărătorul și vânzătorul trebuie să semneze un act adițional, în care se va preciza că vânzătorul este de acord să crediteze cumpărătorul cu o anumită sumă la închidere. Acest act adițional se adaugă la contract și acoperă suma convenită în loc ca vânzătorul să facă el însuși reparațiile.
Acest lucru poate părea simplu, dar necesită negocieri, ca în cazul oricărei modificări la un contract de vânzare-cumpărare. Cumpărătorii au de obicei cinci zile pentru a răspunde la cererile de inspecție, iar cumpărătorii au la dispoziție cinci zile de la primirea răspunsului vânzătorului pentru a lua o decizie. Termenii pot fi stabiliți în prealabil atât de către cumpărător, cât și de către agentul de vânzare. Orice decizie trebuie să fie convenită în scris și semnată de toate părțile implicate. De aici, escrow poate să o preia și să efectueze instrucțiunile privind modul de dispersie a fondurilor.
Reducerea prețului
O altă opțiune este ca vânzătorul să reducă pur și simplu prețul casei în sine. Să spunem că locuința are un preț acceptat de 400.000 de dolari, dar oferta pentru repararea acoperișului este de 10.000 de dolari. Vânzătorul poate fie să reducă prețul casei la 390.000 de dolari, fie să negocieze pentru a împărți costul cu cumpărătorul. Evaluarea va trebui în continuare să ajungă la suma în dolari, dar pentru că reducem prețul, acest lucru îi oferă cumpărătorului un pic mai mult spațiu de manevră pentru a face reparațiile după închidere.
Ce se întâmplă dacă reparațiile nu pot fi făcute?
Acest lucru se poate întâmpla dacă locuința se află într-o locație în care este acoperită de zăpadă luni întregi, iar reparațiile la acoperiș pur și simplu nu pot fi făcute în acea perioadă a anului. În acest caz, un constructor de acoperișuri poate oferi un certificat de acoperiș, care garantează acoperișul pentru cel puțin cinci ani, ceea ce un creditor solicită. Din nou, este posibil ca acest lucru să nu fie posibil și, în acest caz, o garanție pentru casă ar putea acoperi reparațiile când sau dacă este necesar, însă creditorul trebuie să aprobe și acest lucru.
Relaționat: Ce se întâmplă în cazul în care inspecția arată lucrări nepermise?
Credit de reabilitare
O altă opțiune, deși este destul de neobișnuită, este ca cumpărătorul să obțină un credit de reabilitare. Dacă proprietatea s-a vândut cu 300.000 de dolari, dar are nevoie de reparații de 50.000 de dolari, creditorul poate oferi un împrumut întreg de 350.000 de dolari, cu 50.000 de dolari din aceste fonduri puse deoparte în escrow pentru a face reparațiile. Plățile pentru reparații sunt scrise direct din contul escrow, deoarece astfel se protejează investiția creditorului. Cumpărătorul trebuie să folosească aceste fonduri pentru a îmbunătăți proprietatea, iar fondurile pot fi dispersate doar de către agentul escrow.
Cel mai important lucru de reținut este comunicarea. Toate părțile trebuie să înțeleagă ce se întâmplă și să aibă fiecare detaliu în scris și aprobat cu inițiale sau semnături. Mutarea banilor, oferirea de credite și stimulente poate deveni creativă, dar, indiferent, creditorii, părțile escrow, agenții și cumpărătorii și vânzătorii trebuie să fie de acord în scris și să înțeleagă clar care ar trebui să fie procesul.
Relații:
- Consiliere pentru cumpărătorii de locuințe cu copii mici
- Ce trebuie să știți înainte de prima mutare militară
- 7 sfaturi esențiale de întreținere a locuinței
- Ar trebui să vă închiriați sau să vă vindeți locuința vacantă
.
