En av de mest förbryllande frågorna som konsumenter i Texas ställs inför när de försöker dokumentera en fastighetsöverlåtelse är att avgöra vilken typ av överlåtelsehandling som är lämplig att använda. I generationer har välmenande rådgivare utan att veta det lett sina frågeställare vilse genom att upprepa ett välcirkulerat men ytterst felaktigt mantra: För att överlåta äganderätten till en fastighet bör säljaren ge köparen en quitclaim-handling, som ofta felaktigt uttalas som quickclaim eller quick claim deed. Vid otaliga tillfällen har konsumenter kontaktat mitt kontor och bett om ett sådant dokument, och hävdat att länskansliet i domstolsbyggnaden har rekommenderat dem att använda detta dokument. Och de dåliga råden är inte begränsade till allmänheten utan advokater. Många, många skilsmässoadvokater och dödsboadvokater utsätter rutinmässigt sina klienter för potentiella problem med äganderätten genom att inkludera kvittningshandlingar i sin arbetsprodukt. Hur sådan felaktig information och missbruk har blivit så utbrett är ett mysterium, men lagen i Texas är mycket tydlig med att en quitclaim-handling i de flesta fall inte är lämplig och kan leda till framtida problem.
I Texas finns det i princip fyra huvudtyper av handlingar: en allmän garantihandling, en särskild garantihandling, en handling utan garanti och en quitclaim-handling. Skillnaderna mellan dem är stora, och den typ som används fortsätter att påverka båda parter långt efter det att överlåtelsen ägt rum.
Men tillbaka till grunderna. För att på ett giltigt sätt överföra äganderätten till en fastighet i Texas måste en upplåtare utföra en handling för fastigheten inför en notarius publicus. Handlingen måste presenteras för och accepteras av överlåtaren, och den bör arkiveras i länets kontor för att allmänheten ska få kännedom om överlåtelsen. Om inte handlingarna registreras kan fastigheten bli föremål för framtida anspråk från andra parter.
Det vanligaste är att en överlåtare tillhandahåller en allmän garantihandling. Denna grundläggande del av fastighetslagstiftningen i Texas tjänar till att överföra äganderätten till mottagaren och innehåller en fullständig garanti för äganderätten, varigenom upplåtaren garanterar mottagaren att äganderätten till egendomen är fri från alla andra anspråk. Det är uppenbart att en sådan handling, som innehåller breda garantier för äganderätten, ger det bästa skyddet för överlåtaren.
I vissa situationer kan emellertid en överlåtare inte känna sig bekväm med att lämna sådana breda garantier till en överlåtare. Kanske är han eller hon inte säker på att det fanns en rätt till äganderätt innan han eller hon blev ägare, eller så föredrar han eller hon att testamentstagaren förlitar sig på den försäkring som tillhandahålls av ett äganderättsbolag för att täcka eventuella problem med äganderätten i det förflutna. I sådana fall kan en överlåtare välja att endast tillhandahålla en särskild garantihandling. Trots vad namnet antyder är en särskild garantihandling i själva verket mer begränsad än en allmän garantihandling, eftersom den garanterar att äganderätten är fri från andra anspråk endast under den tidsperiod då överlåtaren är ägare. En särskild garantihandling ger inget skydd för fordringar som uppstår före upplåtarens ägande.
Om upplåtaren av någon anledning inte känner sig bekväm med att lämna några garantier för äganderätten överhuvudtaget, kan en handling utan garanti upprättas. En sådan handling rekommenderas dock inte, och en överlåtare skulle acceptera en sådan handling endast som en sista utväg. Denna typ av handling används vanligen för att reda ut tidigare problem med äganderätten, t.ex. om man nyligen har hittat arvingar i äganderättskedjan som inte ens var medvetna om sina intressen i fastigheten.
Sist är en quitclaim-handling knappast någon handling alls, i det att den tekniskt sett inte överför någonting. I stället är det mer en befrielse än något annat. Genom att underteckna en quitclaim-handling släpper undertecknaren i själva verket, eller avstår från, alla anspråk på äganderätt till mottagaren av överlåtelsen. Detta avstående kan liknas vid att ”kliva åt sidan”; det innebär inte alls någon egentlig överlåtelse eller överföring av äganderätten. Av denna anledning kommer de flesta fastighetsbolag inte att ge trovärdighet åt quitclaim-handlingar som hittas i en kedja av äganderätt, och korrigerande åtgärder måste vidtas innan en fastighetsförsäljning kan avslutas.
En person som önskar ta över äganderätten till en fastighet gör klokt i att undvika den ofta rekommenderade ”quick-claim”-handlingen, och i stället kräva en faktisk garantihandling från överlåtaren. Detta, tillsammans med en titelförsäkring utfärdad av ett välrenommerat titelföretag som har utfört en fullständig sökning av fastighetens titelregister, ger en mottagare den största säkerheten, vilket underlättar många lyckliga år av fastighetsägande.
Kontakta Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin är en AV Pre-eminent betygsatt advokat, Board -Certified in Residential Real Estate Law by the Texas Board of Legal Specialization. Rattikin har i över 28 år tillhandahållit juridiska tjänster i samband med transaktioner till kunder i hela delstaten Texas, med tonvikt på fastighets-, affärs- och äganderätt. Rattikin fortsätter att definiera nya juridiska gränser genom att införliva teknik för att förbättra upplevelsen för advokaten och klienten, vilket framgår av företagets innovativa webbplatser www.rattikinlaw.com och www.texaslegaldocs.com.
.
