Hur mycket kostar det att reparera ett hus?

Sist uppdaterad mars 18, 2021 av Mark Ferguson

Jag reparerar många hus, oavsett om det är mitt eget hus, mina hyresfastigheter eller mina fix and flips. När jag fixar upp ett hus menar jag inte att jag gör arbetet själv; jag låter en entreprenör göra det åt mig. Det svåraste med att renovera ett hus är att hitta en bra entreprenör och uppskatta hur mycket reparationerna kommer att kosta. Att uppskatta kostnaderna för reparationer är inte lätt att göra, men den här artikeln kommer att ge en uppfattning om vad reparationer kommer att kosta. Reparationskostnaderna kommer att variera beroende på kvaliteten på de produkter som används, hur mycket arbetskostnaderna är i ditt område och vilken entreprenör du använder.

Uppdatering av 2021 års reparationspriser!

Jag skrev den här artikeln innan covid slog igenom. Man skulle kunna anta att covid skulle sänka reparationspriserna men det motsatta har hänt. Reparationskostnaderna har skjutit i höjden. Många tillverkningsföretag som producerade material stängde ner eller minskade produktionen samtidigt som folk stannade hemma och slutförde ombyggnadsprojekt! Priset på virke, isolering, fönster, dörrar osv. har gått mycket högre.

Jag hoppas att marknaden korrigerar sig själv snart, men du kan ta de flesta av de priser jag räknar upp här och lägga till 20 till 40 procent tack vare kostnadsökningen.

Varför köpa något som behöver repareras?

Nästan alla hus som jag köper behöver repareras, och vissa behöver mycket repareras. Jag skulle gärna köpa hus som är i bra skick, men jag vill köpa hus som är en bra affär. För att få en bra affär måste man vanligtvis köpa hus som behöver någon typ av reparation, eftersom det finns färre köpare som vill köpa dessa hus. När ett hus behöver många reparationer kanske de flesta köpare inte kan få ett lån på det huset. Ju färre köpare för ett hus desto bättre affär kan du få. Det krävs också kontanter för att göra reparationer på ett hus, vilket ytterligare minskar antalet personer som kan köpa hus som behöver arbete. Många människor vill inte krångla med att göra reparationer eller hitta en entreprenör som kan göra reparationerna, vilket ytterligare minskar antalet köpare av hus som behöver arbete.

Även om du köper ett hus som är i bra skick kommer det att behöva arbete vid något tillfälle. Armaturerna kan bli föråldrade, interiören eller exteriören kan behöva målas och saker går så småningom sönder.

Nedan följer en video om ett hus som vi vände och hur mycket det kostade att fixa upp:

Hur mycket kostar det att måla?

När jag fixar upp ett hus så målar jag alltid huset och byter ut golvbeläggningarna, såvida inte de sakerna precis har gjorts. Kostnaden för att måla ett hus har ökat mycket under de senaste åren eftersom kostnaden för färg har ökat och arbetskraften har ökat också. Mina kostnader för att måla ett hus invändigt är ungefär 1,50-2,00 dollar per kvadratmeter. För ett hus på 1 500 kvadratfot kostar det ungefär 2 200 dollar att måla inredningen. I det ingår att måla klädseln vit och väggarna i en annan färg, t.ex. beige eller grått.

Husets utsida kostar mer att måla eftersom färgen är dyrare, det krävs mer förberedelsearbete och vädret måste vara fint. Att måla utsidan av ett hus kan kosta 3 dollar per kvadratfot eller mer beroende på husets komplexitet och skick. Om ett hus har avskalad färg kostar det mycket mer att skrapa och förbereda ytan för ny färg. Om ett hus har blybaserad färg kan kostnaderna bli mycket högre på grund av de förberedelser och det saneringsarbete som krävs för att göra sig av med den gamla färgen. Din entreprenör eller målare måste vara certifierad för att ta bort blybaserad färg, annars kan de drabbas av stora böter från regeringen.

Hur mycket kostar golvbeläggning?

När jag byter ut golvet använder jag nästan alltid matta i vardagsrummen och vinyl eller kakel i köken och badrummen. Om ett hus har hårda trägolv gör jag om det, men jag lägger inte till eller byter ut hårda trägolv på grund av kostnaden. Det kostar tre gånger så mycket som mattor att installera trägolv. Om jag byter ut mattan i ett 1 500 kvadratmeter stort hus kostar det mellan 3 000 och 3 500 dollar. Vinyl eller kakel kostar ytterligare 500-1 000 dollar för kök och badrum. Dessa kostnader är för medelmåttiga material som ser bra ut och håller länge, men som inte kostar en förmögenhet.

Om ett hus redan har hårda trägolv kommer jag att göra mitt bästa för att göra om det, eftersom det är billigare att göra om det än att installera nya mattor. Jag gillar också utseendet på trägolv och köparna älskar dem. Jag kan göra om ett hus på 1 500 kvadratmeter som mestadels består av lövträ för cirka 2 000 dollar.

Vi kommer också att använda laminat- eller vinylplankgolv nu när kvaliteten har förbättrats och det håller länge om det installeras på rätt sätt.

Hur mycket kostar armaturer?

En annan bra uppdatering av ett hus är att byta ut lampor och VVS-armaturer. Ett hus med helt nya lampor, dörrhandtag och kranar som alla passar ihop kan förvandla ett hem. Jag gillar att använda antik brons, men vi har också använt borstad nickel. Ljusarmaturer är så billiga som 2 för 20 dollar för en enkel sovrums- och badrumslampa. En fin ljuskrona kan köpas för under 150 dollar liksom en fin takfläkt. Dörrhandtag kostar 20 dollar eller mindre beroende på stil och kranar kostar mellan 35 och 150 dollar. För ett helt hus kan du byta ut lampor, dörrhandtag och kranar för cirka 1 200 dollar installerat.

Hur mycket kostar vitvaror?

Ett annat sätt att få ett hus att se bra ut är att lägga till nya vitvaror. Vi sätter in rostfria apparater i våra hus; jag kan få en spis för 500-600 dollar, en diskmaskin för 300 dollar och en mikrovågsugn för 250 dollar. Jag brukar inte köpa något kylskåp för mina flips och för mina hyresrätter kan jag köpa begagnade apparater från Craigslist. Vitvaror gör en enorm skillnad i utseendet på ett kök även om skåpen är daterade.

Hur mycket kostar kosmetiska reparationer?

Om du gör allt arbete som nämns ovan och resten av ditt hem är i hyfsat skick kommer det att göra en enorm skillnad i utseendet och känslan. Jag gör nästan alltid alla de reparationer som jag diskuterade på varje fix and flip. Med mina hyresrätter brukar jag göra de flesta av dessa reparationer, men om ett hus är i hyggligt skick kan jag komma undan med mindre. Här är de totala kostnaderna för en kosmetisk uppgradering av ett 1 500 kvadratmeter stort hus:

Ny inomhusfärg: 2 200 dollar

Nya golvbeläggningar: 4 500 dollar

Nya armaturer: 1 200 dollar

Nya vitvaror: 1 200 dollar

Nya vitvaror: 1 300 dollar

Total kostnad: 9 200 dollar

När du renoverar ett hem kostar det nästan alltid mer än du tror, så var beredd på att spendera mer än vad du beräknar. Det är mycket sällan som jag någonsin spenderar mindre än 10 000 dollar på ett hus som jag fixar upp eftersom det vanligtvis finns många små saker som måste repareras också. Hål i gipsväggar, uttagskåpor, landskapsarkitektur och många andra saker kommer att öka kostnaderna. Det är också sällsynt att jag inte har fler större reparationer att utföra.

Hur mycket kostar större reparationer?

Reparationerna på mina flips och hyresrätter varierar från grundläggande kosmetika till en massiv ombyggnad. Här är andra vanliga reparationer som vi gör på husen och kostnaden.

• Köken: Det är inte så dyrt som du kanske tror att byta ut ett kök. Jag kan ersätta ett grundläggande kök inklusive skåp, bänkskivor och diskbänk för 2 500 dollar i material eller mindre. Efter att ha lagt till arbetet kan du ersätta ett kök för långt under 5 000 dollar.
• Badrum: Badrummen kan vara ett genomgripande arbete eller ett enkelt byte av en fåfänga. För ett helt genomgripande arbete kan jag vanligtvis få jobbet gjort för mindre än 3 000 dollar. För att byta ut en fåfänga, toalett och badkarskant kan det göras för mindre än 1 000 dollar.
• Tak: Jag har en bra takläggare som byter ut taket på ett 1 500 kvadratmeter stort hus för cirka 6 000 dollar.
• Elektrisk reparation: Elektriska reparationer kan variera en hel del beroende på vad som behöver göras. Mindre reparationer kan kosta ett par hundra dollar eller större omkopplingar kan kosta 5 000 dollar. Det är viktigt att få alla elektriska problem kontrollerade för att se hur allvarliga de är.
• VVS: VVS är liknande som el. Ett mindre jobb kan vara mycket billigt, men för att göra om ett hus kan det kosta 5 000 dollar eller mer.
• Avlopp: Avloppsledningar kan vara mycket dyra att byta ut. Som tur är har jag aldrig behövt byta ut en, men att byta ut en ledning kan kosta mellan 3 000 och 10 000 dollar.
• Grundläggning: De flesta grundläggningsreparationer är inte roliga att ta itu med. Det finns många problem från sättningar, vattenläckage, graderingsproblem eller strukturella problem. Om du har vattenproblem i källaren eller krypgrunden kan det vara ett större problem med grunden som kostar 10 000 dollar eller mer eller ett enkelt problem med graderingen som kan åtgärdas med lite jordarbete.
• Fönster: Vi byter ut många fönster eftersom vi köper äldre hus hela tiden. För enkla vinylfönster brukar mina entreprenörer ta ut ungefär 300 dollar per fönster för material och installation.
• Dörrar: Vi byter också ut många innerdörrar. Vita dörrar med sex paneler får ett hus att se mycket trevligt ut. Dörrar kostar vanligtvis 100-150 dollar per dörr.
• Stuckatur och sidospår: Jag byter sällan ut sidospåren på ett hus, men jag har gjort det vid enstaka tillfällen. Jag sätter helt ny stuckatur på en fix and flip som kostar cirka 8 500 dollar för ett 1 250 kvadratmeter stort hus. Det är billigare att byta ut träfasad, men då måste man måla träfasaden. Man kan fortfarande byta sida och måla ett hus för mindre än stuckatur i de flesta fall.
• Gipsväggar/spontväggar: I gamla hus ser jag mycket gips och dåliga gipsväggar. Helt ny gipsvägg får ett gammalt hus att se så mycket bättre ut än ojämn, smulig gips. Vid ett nyligen renoverat hus tog en specialist på gipsväggar ut cirka 3 000 dollar för att göra väggar och tak i tre rum på sammanlagt cirka 500 kvadratmeter.
• Ugn/varmvattenberedare: Jag lät installera en helt ny tvångsluftugn för cirka 5 000 dollar i år. Att byta ut bara ugnen kostar cirka 2 500 dollar och en varmvattenberedare cirka 800 dollar.

Hur mycket spenderar jag på mina ombyggnader?

På min senaste fix-and-flip-anläggning som är på väg att säljas spenderade jag cirka 18 000 dollar på ombyggnaden. Det innefattade inomhus- och utomhusfärg, nya mattor, nya dörrar, nya snickerier, en del elarbeten, en del nya gipsväggar, sopor, trädgårdsarbete och många små fixar. På en flip som är på väg att få arbetet påbörjat kommer jag att spendera över 50 000 dollar på reparationer. Det huset behöver nya rörledningar, ny el, ny färg överallt, sidospår, nya fönster, nya dörrar, nya gipsväggar, nya badrum, nytt kök, nya golv, nya armaturer, ny klädsel och mycket mer.

Var köper jag material för att fixa till mina hus?

Jag handlar på Home Depot för de flesta material, inklusive armaturer, dörrar, fönster, dörrhandtag, kök, bad och allt det där smått och gott. Jag har ett proffskonto hos Home Depot, vilket ger mig enorma rabatter på de material vi köper för flips och uthyrning.

Slutsats

Att reparera ett hus kostar inte 50 000 eller 100 000 dollar för grundläggande kosmetiska reparationer. Jag ser köksrenoveringar på tv som kostar 50 000 dollar och jag kan inte tro mina ögon och öron! Även om du använder avancerade material som granitbänkar och skräddarsydda skåp bör du inte spendera 50 000 dollar på ett kök om det inte är i ett miljonprogramshus. Reparationer kan snabbt bli höga vid ombyggnader och jag räknar alltid med 5 000 dollar mer i kostnader än vad jag planerar att spendera på grund av okända faktorer. Hitta en bra entreprenör, se till att entreprenören utför sitt arbete och handla runt efter de bästa priserna för att hålla kostnaderna nere. Kom ihåg att dessa kostnader är vad jag betalar för att renovera bostäder i mitt område. Om du bor i en dyr stad kan dina kostnader vara betydligt högre.

Min bok Fix and Flip Your Way to Financial Freedom går igenom exakt hur jag byter fastigheter. Den täcker hur man hittar affärer, finansierar fastigheter, vilka reparationer man ska göra och hur man marknadsför färdiga flips! Den finns som pocketbok och e-bok på Amazon.